房产众筹的核心在于“管钱”

2015年，或许是房产众筹整体启动元年。随着万达、绿地、万科、远洋相继公布众筹战略，整个地产行业的互联网化转型已成大势所趋。

日前，某房企联手网媒发起房产众筹，单套房源众筹的目标金额为54万元，每位投资人最低只需投资1000元便可参与。一旦金额筹齐，项目便可借助网络以6折价起拍，最终的溢价部分即为投资收益分配给投资人。

或重在营销

所谓众筹，是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年，美国网站Fun鄄drise率先将众筹概念植入房地产中，诞生了房产众筹模式。

2014年，房产众筹模式进入中国，随后迅速出现“野蛮生长”的趋势。而开发商热衷于房产众筹，其圈客营销意图十分明显。

据称，万科、绿地、世茂、金地、碧桂园等开发商都在做房产众筹。对于开发商而言，能够提前锁定客户；同时，能降低客户门槛，加快签约，使资金低成本且快速到位。

从目前来看，房产众筹模式不尽相同，但共同特点都是消费者先支付一定的金额后，获得购买优惠房的资格。这样，开发商不但通过房产众筹冲刺业绩做大销售额，还可以缓解现金流，用别人的钱做自己的事情，并且也不用支付贷款利息。

事实上，开发商的意图并非是要低价卖房，而是通过让利提高销售现场的人气，精准锁定潜在购房者。对于开发商而言，不到一个月时间，就能蓄客几百人甚至上千人。

平安好房网CEO庄诺认为，互联网平台有可能承担起未来虚拟售楼处的角色，将线下展示厅搬到线上来，对开发商来说节约了营销成本，对用户而言，参与众筹就是要拿到购买折扣房源的入场券。

面临大风险

分析人士认为，房产众筹模式在国外有成功的经验，在国内仍处于萌芽阶段。由于缺乏监管等问题，成败几乎取决于发起人的信用和道德问题，风险很大。

例如，近期不少媒体爆出的一些打着产业园区、酒店公寓建设等名号的众筹房产项目，由于经营不善，最后以失败收场。

事实上，房产众筹模式还存在一定的法律风险。

首先，一套房的定价是由开发商单方决定的，如果在开发商虚假抬高定价的情况下，有可能会导致众筹房源的成交价格偏低。那么，众筹者就无法分到利润。

其次，对于众筹项目提出的保本提法，也需要注意，尤其是当项目接近尾声时尤其要警惕。开发商通常是组建项目公司进行运营，产品卖完后，项目公司几乎成了一个空壳公司，这个时候项目公司容易“跑路”，使众筹者利益受损。

应该说，开发商使用众筹概念，其本质还是一种销售策略。分析人士表示，众筹本身就是一个全新的概念，相关法律和监管还相对空白。在房产众筹方面，每个环节上都可能存在一定的法律风险，也不排除非法集资的可能性。

对此，法律界人士提醒，众筹是一种以合伙形式进行买卖的行为，目前并无专门针对房产众筹的法律。因此，要防范众筹成为非法集资。

有关专家指出，房产众筹作为一种金融创新，监管部门应鼓励开发商探索，核心是要管好钱，保证资金定向使用，降低开发成本和售价。