天价豪宅的定价秘密：从14万到50万的背后

上月，北京房地产市场被一个消息引爆，合生创展开发的位于北京(楼盘) 东北三环的豪宅项目霄云路8号，将推出单价36万元/平方米起、最高50万元/平方米的“空中四合院”。根据媒体报道，所谓空中四合院，是指该项目5号楼顶层近1000平方米的豪宅，按上述单价计算，单套住宅总价将在3.6亿元~5亿元之间。

霄云路8号项目为合生旗下北京新京润房地产有限公司开发，是北京四环内一个相对老牌的豪宅项目。本报记者日前在北京市住建委网站查询发现，该项目5号楼发证日期为2013年5月，总套数26套，拟售价格为9.5万元/平方米。这与36万元/平方米、50万元/平方米的单价形成了反差。

“空中四合院只在顶层，套数非常少，36万、50万一平米现在其实没多少人会买，但对开发商来说，有这么一套房子把这个盘镇住，是最重要的。”一位接近合生创展人士告诉本报记者，虽然标价高，但开发商可能并不期望现在就能高价卖出，现在把价格拉高的好处，一方面是给项目打上顶豪的标签，一方面可以让现在购房客户形成一种感觉：“这个盘最高38万元一平，我买的才20多万一平”。

空中四合院

该人士补充说：“如果发现市场不好，开发商又着急回笼资金，这种情况下，项目里那些少量的天价房也有可能打个八折就卖了。”

根据北京市住建委网站上的信息，当前合生霄云路8号在售房源包括7号楼和4号楼，发证时间为去年6月，目前已转为现房销售，拟售均价设为14万元/平方米。其中7号楼共计79套房，主力户型建筑面积在450平方米左右，目前已预定1套，签约2套，成交价格约8.3万元/平方米；4号楼主力户型面积超过500平方米，共67套房，目前已签约3套，成交价格约13.4万元/平方米。

“这个项目现在的真实成交单价，就在10万至15万元之间。”上述接近合生人士进一步指出，位数不多的空中四合院总价并没有5亿元那么高，而是在2亿元左右。之所以总价的说法出现差异，原因在建筑面积上。按照该人士的说法，由于在顶层，空中四合院层高很高，二层还可能再做一层，豪宅一贯的做法也是如此，在建筑面积之外还会赠送很多面积，使用面积常常可以达到建筑面积的150%甚至200%，“偷面积”十分常见，因而，在折算成单价的时候，可以取高也可以取低。至于如何计算单价，要看开发商“想要什么”，想要彰显项目的档次的话，一般会按照建筑面积取高价，想要加快去化，则根据使用面积取低价。

空中四合院

  “霄云路8号的高价房源目前只有一套，而且并没有实际推向市场，目前是处于宣传阶段。”一位长期关注豪宅市场的分析人士也表示，由于北京、上海核心地段土地资源稀缺，因此核心区的高端产品具有稀缺性，因此价格高，但实际上眼下豪宅市场竞争激烈，豪宅项目也往往一改以往打造好产品再慢慢卖的风格，提前做足宣传以求预热市场，抢先蓄客。