刘卫民：三大措施稳定住房消费

楼市不对称回暖现象日渐明显。

自4月以来，在“3·30”楼市新政助推下，北上广深一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。与此同时，受库存高企、市场低迷影响，三、四线城市成交难现起色。有舆论认为，近期陆续出台的一系列楼市新政的提振力度或许用力过猛或出台过早，加上各地陆续出台的全面取消限购甚至直接刺激楼市的措施，可能会加剧楼市产生新的泡沫。

对此，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受中国建设报记者独家专访时分析认为，尽管各地纷纷出台了一系列拉动房地产的政策措施，但尚不具备加剧房地产泡沫的条件。“房地产的资本利得正在下降，投资者已很难从房产增值中获益，房租的投资收益率也普遍偏低，这都导致投资热的降温。”

构建政策性住房消费金融体系

对于舆论普遍关注的本轮房地产调控政策出台的时机与力度是否合适问题，刘卫民认为“整体上比较恰当”。

首先，从一季度宏观经济运行和房地产市场看，国内经济仍处于探底过程，房地产投资增速回落到个位数以内。短期内“稳增长”的关键是稳投资，而稳投资的重要举措就是实现房地产软着陆，避免房地产投资增速超跌，对整个经济和金融系统产生过度冲击。因此，从这个意义上看，出台“3·30”楼市新政以及连续降息是完全必要的。“所谓不要盲目刺激，我的理解是在调整房地产政策的过程中，注意严格防范金融风险，既要满足正常的贷款需求，也要控制好开发贷款和按揭贷款中的信用风险。”

其次，从目前房地产面临的主要问题看，当前房地产行业最大的症结在于高库存，只有顺利解开这一轮房地产高库存的套，重新启动社会资金配置机制，才是整个经济探底结束的时候。刘卫民认为，“下一阶段需要关心的不是降息力度大小问题，更应关心降息的落地效果。因为出于对房地产风险控制的考虑，有些银行对房地产相关贷款仍会采取谨慎和收缩态度，从而削减降息政策的时效性。”

针对综合住房金融政策的制定与改革，刘卫民建议，短期内要加快政策落地速度和力度，让基本住房需求和改善性需求家庭尽快得到融资优惠。在长期制度建设上，重点要全面构建我国政策性住房消费金融体系。“十八届三中全会提出要建立住宅政策性金融机构，在开发环节已有国家开发银行介入，但在住房消费金融环节，尚未破题。”刘卫民称，建立政策性住房消费金融体系，就是要向广大住房消费家庭提供低成本、长期性的金融支持，缓解商业性金融支持不足问题，降低整个住房金融体系风险，促进居民实现“住有所居”。

房产税宜降“交易”重“保有”

除了住房消费金融体系，房产税一直是这些年业界关注的焦点，核心便是如何建立城镇住房信息系统，强化市场的预期管理并进一步完善房地产税收体系。

刘卫民认为，房地产说到底是一个准金融行业，兼具居住和投资双重属性，因此，对房地产市场预期的管理十分重要且必要。

他认为，可以利用现在正在推进的不动产登记、多规合一等改革契机，建立全国统一的城镇存量住房信息系统。具体而言：第一，在实现存量住房信息全覆盖基础上，对新建商品房情况做到实时更新，对待售房屋、待租房屋以及空置率等关键性指标纳入正规的统计体系。第二，统一设计城镇住房信息系统，实现信息逐级整合，合理挖掘和利用住房信息系统，结合城市总体规划、土地利用规划以及经济社会发展规划等多规合一的契机，制定更加科学合理的住房规划。第三，通过权威、有效的渠道发布土地供应量、住房上市量等信息，引导市场运行预期。

目前，我国城镇住房的税收体系特点是：建设和交易环节税负水平较重，保有环节税负较轻。因此，可按照总体税负水平不变、避免重复征税的基本原则，精简建设和交易环节税种，特别是要降低交易环节的税负压力，提高住房存量资源的流动性。也就是说，只有这样才能使潜在的购房需求得到释放。

而在保有税收环节，可以按照“全覆盖、大减免、高累进”的原则设计，使房产税最终全面覆盖存量房和新增住房，并采取较大的免税面积，避免有房子的普通收入家庭受到房产税的影响。同时，应适当调高累进幅度，强化税收对资源配置的调节作用，体现税收的“二八法则”，即20%的人承担80%的税收负担。

稳定住房消费宜从三方面入手

随着楼市新政的接连出台，一线城市是否取消限购的争议声再次响起。

刘卫民认为，在一线城市实施限购，是在目前条件下，行政成本比较小的一种调控办法。对于一线城市房地产市场调控，他认为要做到“一手紧、一手松”。

一手紧，就是维持“限购”，继续控制住房需求增长速度；一手松，就是适度放开“限贷”，在二套房认定标准、首付比例和贷款利率方面进行调整，降低住房融资成本，引导新增常住人口以及改善性住房需求有效释放。

而要稳定目前住房消费、促进房地产业健康发展，刘卫民建议重点从三个方面入手。

一是为基本住房需求和改善性住房需求提供低成本、长周期的资金。短期内，加快落实差别化的信贷政策，鼓励企业“以价换量”，引导基本住房需求和改善性住房需求释放，缓解房地产库存压力。从长期制度建设方面，可着手研究完善政策性住房消费金融工具。

二是稳定房地产住房支付能力和市场预期。使房地产市场相对稳定的根本，在于保持实际住房支付能力稳定和市场预期稳定。例如，可采取中性的住房消费金融政策，在合理确定住房支付压力的基础上，采取首付与利率的对冲机制，简言之就是利率上涨时，降低首付；利率降低时，提高首付。同时，加大房地产开发以及供求信息的披露力度，提高市场资源配置效率。

三是完善住房保障体系建设，建立“宜租则租、宜买则买”的住房保障供应体系，逐步取消住房保障的户籍限制，特别是要加大大中城市住房保障力度，让广大居民能够实现安居乐业。