天津地产公司工程部管理手册

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

XXXXXXX数字城市投资发展有限公司工程管理办法

　　文件编号：

　　文件版本：

　　编制日期：2011年6月21日

　　第1章      总  则

　　1.1目的

　　为规范公司所属项目的建设管理，明确在工程管理过程中有关职能部门的职责和工作流程，提高工程质量、进度、安全等方面的管理水平，获得最佳投资效益，特制定本办法。

　　1.2适用范围

　　本办法适用于天津市荣程联合数字城市投资发展有限公司建设项目的工程管理业务。

　　本办法与公司其他方面的管理制度、合同范本、操作指引等配套使用。

　　本办法的条款如与国家的规范、标准或地方法规有矛盾之处，应以国家规范、标准或地方规定为准。

　　第2章      职责与权限

　　2.1 工程部

　　2.1.1工程部在权限范围内具体负责工程的各项组织管理工作，主要负责以下事项：

　　负责编制项目工程建设的计划。

　　负责办理《开工证》（附件1）。

　　负责总包单位、独立分包单位以及材料设备供货厂商的协调管理工作。

　　负责管理监理单位。

　　负责编制项目工程的质量、进度、安全文明施工管理目标和实施方案，并按批准的实施方案组织落实。

　　负责组织施工图纸会审，配合设计部门完善施工图设计。

　　负责管理工程合同。

　　配合永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工作。

　　负责各阶段验收工作：

　　-  组织内部验收工作；

　　- 组织设计、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工程的阶段验收、隐蔽工程验收、专项工程验收（专业分包单位应负责验收通过）、项目竣工备案验收等。

　　组织完工验收及工程移交。

　　配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。

　　记录项目《工程日誌》附件3，记录工程实施过程中的相关事宜。

　　编制项目《工程月报》附件4.

　　工程管理过程资料的保管、存档和竣工资料的存档、移交。

　　负责按照工程进度及合同规定申请工程进度款。

　　2.2 运营部

　　运营部部主要负责以下事项：

　　负责按批准的招标计划选定施工安装承包单位、材料设备厂商。

　　负责审核工程付款。

　　负责审核设计变更、工程变更、批价、现场签证的费用额。

　　负责处理工程索赔费用额。

　　2.3 综合部

　　负责图纸收发

　　负责合同档案管理

　　2.4 开发部

　　开发部主要负责以下事项：

　　负责办理开工规划验线、竣工规划验收手续。

　　负责办理人防、交通、园林、环保等专项申报和验收手续。

　　2.5 工程管理审批权

内 容工程部运营部总经理编制质量、进度、安全管理实施方案编制、实施--审批项目施工组织设计审核、修正--审批项目监理大纲审核、修正--审批甲方代表授权书办理--签发项目开工/停工/复工通知办理--签发进度计划目标办理--审批工程进度款配合办理审批 工程变更配合办理审批工程延长配合办理审批工程索赔配合办理审批专项工程竣工验收
（市政、园林景观）办理--审批项目总体竣工验收办理--审批资料移交配合入住办理--审批完工证明书办理--审批 签发结算配合办理审核保修终结书办理--审批 签发

　　第3章    工程管理

　　3.1 项目管理控制计划

　　工程开始前，工程部应制定全面的安全、质量、进度计划、配合开发部制定成本控制计划，并落实控制计划的实施，确保工程的各方面均处于受控状态。

　　施工过程中，总经理应检查控制计划的落实情况，并根据工程的实际情况对控制计划采取必要的修订和补充，确保工程的安全、质量和进度。

　　控制计划应落实到人。

　　3.2 工程现场协调会

　　工程部应定期（每月至少一次）在工地现场召集运营部、开发部、以及总包单位、监理单位召开工程现场协调会，听取有关工程管理相关问题的汇报，研究解决工程建设中有关重要问题。

　　工程协调会会议纪要应存档。

　　3.3 工程周例会

　　工程部部长每周应召集工程部全体员工召开一次项目工程会议，检查工程管理过程中有关安全、质量、进度、合同管理、工程档案等情况。

　　检查各合同的执行情况，分析可能存在的风险和隐患，及时采取必要的措施，确保各项合同顺利执行。

　　应抓住工程中的重点问题、难点问题，落实专人负责解决。

　　项目工程部周例会可以根据情况，邀请监理单位参加。

　　3.4 与施工单位的沟通

　　与施工单位的沟通原则上只能由工程部进行。

　　其他部门与施工单位沟通后应将沟通情况告知工程部。

　　工程部与施工单位沟通应采用书面的形式（《工作联系函》（附件2）），经工程部部长签字后生效。

　　口头的指令应书面确认。

　　3.5 往来函件

　　往来函件应分类建立收发文台帐，登记并存档。

　　各项来函由工程部负责处理，超出工程部权限的由总经理处理。

　　各项发文应按照审批权限进行处理和审批。

　　工程部与施工单位的往来函件应同时抄送监理。

　　3.6图纸

　　施工图纸、图纸会审记录、设计变更必须经过审核，由工程部发给施工单位、监理单位使用。

　　所有正式施工图纸工程部、运营部、综合部应留存。

　　工程部应建立图纸收发记录台帐。

　　作废的图纸应及时作废，以免误用。

　　3.7工程日志

　　工程部应安排专人记录《工程日誌》（附件3）。

　　工程日誌的内容包括但不限于以下内容：

　　-  自然气候条件；

　　-  安全、质量、进度检查对比情况；

　　-  现场人员、设备、材料情况；

　　-  会议情况；

　　-  政府管理部门检查情况；

　　-  场地周边环境等情况；

　　-  往来信函/文件情况。

　　工程日记应存档。

　　3.8 工程月报

　　工程部每月应编制工程月报，送总经理审阅。

　　工程月报的内容包括但不限于以下内容：

　　-  工程的安全情况：安全事故、沉降观测；

　　-  工程的质量说明：材料检测、施工质量检测；

　　-  工程的进度情况：有无滞后、滞后的原因分析、附进度表；

　　-  工程投资的完成情况（运营部协助）；

　　-  工程款的支付情况、应付未付情况（运营部协助）；

　　-  下月的资金需求情况（运营部协助）；

　　-  工程部的人员、工作等情况；

　　-  监理单位的人员、工作情况；

　　-  各施工单位/材料供应单位/设计单位的工作情况；

　　-  工程照片；

　　-  其他。

　　工程月报应存档。

　　3.9事件报告

　　在工程管理过程中，对于合同中的主要事项如：工程进度达到控制节点、严重违约事宜以及发生质量安全事故等重大事件，工程部应以书面报告的形式报告总经理。

　　3.10 工程竣工总结

　　工程完工后工程部应组织人员编写工程竣工总结。

　　工程竣工总结按项目分期编写，在入住后30天内完成。

　　第4章 监理单位的管理

　　4.1 监理实施细则

　　监理单位在实施监理工作前，应有针对性地编制所监理项目的《监理实施细则》。

　　工程部应审核《监理实施细则》，对其中有关设计变更、现场签证、工程开工、复工、停工等对工程进度、工程造价有影响的审批工作流程及权限，要注意其与公司的相关管理规定相一致。

　　4.2 监理人员

　　工程部负责对现场监理人员的日常工作的监督、管理，主要事项如下：

　　按合同中标明的现场监理人员配备情况检查人员到岗情况；

　　检查监督监理人员按合同及监理规划、监理实施细则及有关规范、标准、规定开展工作；

　　检查监理按安全、文明施工的要求开展工作；

　　监督检查监理人员的工作纪律，对出现以下情况的监理人员，及时发出更换人员通知：

　　- 为施工单位指定承包商、建筑构配件、设备材料生产厂家；

　　- 收受被监理的施工单位的任何礼金；

　　- 泄露所监理工地工程各方确认需要保密的事项；

　　- 玩忽职守，不严格执行旁站制度、不严格执行材料进场检验制度、不严格执行工过程检验制度，不能及时发现施工过程中的质量、进度问题；

　　- 未经甲方同意，擅自签字确认施工单位提交文件；

　　- 责任心不强，不具备任职资格的监理人员。

　　4.3 监理例会

　　工程部有关人员应参加监理例会。

　　工程部应规范工程现场监理例会制度，明确参加监理例会的人员组成、会议程序，提高监理例会协调解决各方配合及工程施工中实际问题的效率和效果，保证正常的工程质量和进度。

　　监理例会纪要发出前，应经过甲方授权代表的审核。

　　监理例会纪要应存档。

　　4.4对监理单位提交文件的管理

　　开工前督促监理单位及时提交《监理规划》，签署审核意见。

　　督促监理单位分阶段提交《监理实施细则》，及时进行审核。

　　审核监理单位提交的《监理月报》，签署审核意见。

　　重视监理单位发出的监理备忘录、监理通知单，认真研究监理单位提交的专题报告，并对上述文件进行追踪检查。

　　监督、检查监理单位对施工单位提交的总进度计划、月进度计划、周进度计划的审核情况，督促监理单位分析工程进度滞后的原因，提出追赶进度的方法，并严格要求施工单位按此执行。

　　监督、检查监理单位对施工组织设计、施工方案、施工技术交底的审核情况。

　　监督、检查监理单位对施工单位的现场签证、工作联系函、技术核定、工程付款的审核情况。

　　审核监理单位提交的工程评估报告，并签署意见

　　4.5监理发文

　　监理单位对施工单位发出或确认的所有文件（包括工程量、成本、进度等），应得到工程部的认可。工程部要防止监理人员擅自发出或确认文件，以免对我公司造成不利情况。

　　监理单位对施工单位的所有发文须抄送工程部。

　　4.6监理月报

　　工程部应督促监理单位及时上报当月的《监理月报》。工程负责人应审阅《监理月报》。

　　《监理月报》的内容应全面、客观、准确反映工程施工的质量、进度、投资、安全等现场实际，并指出工程施工存在、潜在的主要问题，提出解决方案。

　　监理单位不提供《监理月报》或提供的《监理月报》不合格，则不予拨付当月的监理费。

　　4.7 监理档案资料

　　工程竣工后监理单位应向我方提交工程监理总结报告及一套完整的监理档案资料。

　　第5章    施工准备

　　5.1  场地接收及临时设施建设

　　工程部负责对项目场地的接收和临时设施建设工作，主要包括：

　　确定用地四角边界，置埋界桩；

　　接收用地测量成果，现场接桩、护桩；

　　接验市政基础设施条件；

　　现场看护，防止现场破坏（市政基础设施、取土、毁树、倾倒垃圾等）；

　　在工程开工前完成现场的“三通一平”工作；

　　结合项目分期、销售需要及永久使用等综合因素进行规划设计和建设现场临时围墙、大门、办公生活用房等；

　　结合项目分期及工程总承包标段的划分作好资源分配，对场地、施工临时水、电及排雨、排污设施合理规划，对水电能够实现独立的控制、管理和计量。

　　工程部要结合现场具体情况会同运营部制定现场施工水电管理规定，明确水电计价、计量、结算等事项；

　　5.2 授权甲方代表

　　总经理应根据合同签发《甲方代表授权书》（附件5），授权甲方代表负责现场管理工作。

　　甲方授权代表原则上应由工程部部长担任。

　　甲方授权代表不得超越总经理的授权权限行使职权。

　　甲方代表授权予下属人员应先取得总经理的批准。

　　5.3 开工条件

　　单位（单项）工程开工前，应具备以下条件：

　　应按政府相关工程开工管理的规定取得《建设工程施工许可证》、规划验线批复等开工手续。未取得政府《建设工程施工许可证》但又需要先行施工的必须取得总经理的书面批准。

　　施工图已审查完毕施工组织设计或施工方案已审批施工图纸已会审现场“三通一平”及临时设施等已能满足施工需要主要材料、施工机械设备已落实（或有所计划）

　　工程基线、标高已复核总经理批准的《开工通知》。

　　甲方代表已取得授权资格。

　　监理单位已进驻现场，并编制完成《单位（单项）工程监理规划》、《单位（单项）工程监理细则》，取得工程部批准。

　　购买项目工程保险。

　　施工单位进已按照当地行业管理的有关规定完成了开工前的相关审批、备案手续。

　　5.4 施工图纸会审

　　目的

　　公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的控制，特订立本准则。

　　参加人员

　　-  施工图纸会审及技术交底由工程部组织，销售部、运营部、设计单位、工程监理单位及施工总承包单位参加。如果有需要可以聘请1-2位专家参与工作职责

　　-  参加人员必须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，及时提出，并加以解决，确保施工顺利。

　　-  各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，并经业主、设计、施工三方签证。

　　-  对于“三边”工程，工程部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。

　　施工图纸核查的重点：

　　-  单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体规划；消防通道、室外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。

　　建筑专业施工图纸核查要点-  房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。

　　-  建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。

　　-  平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面 图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是 交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的 表示等。

　　-  校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标 高 要核准。

　　-  楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。

　　-  屋面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。

　　-  配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。

　　-  门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。

　　如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。

　　-  卫生间等需要降班的地坪比室内要低。

　　-  屋顶避雷装置的设计是否符合规范。

　　-  图纸必须交待的节点有无遗漏。

　　-  图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。

　　结构专业施工图纸核查要点-  结构总说明（核对地质勘察报告），校对基础部分的设计。

　　-  复核各类结构构件的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。

　　-  校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。

　　-  校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。

　　-  如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。

　　-  电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。

　　-  各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。

　　-  楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。

　　-  所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。

　　-  防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。

　　-  构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。

　　-  凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。

　　-  避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。

　　给排水专业施工图纸核查要点：

　　-  校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。

　　-  校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。

　　-  进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。

　　-  核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。

　　-  检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。

　　-  校对所有系统图的管径尺寸和标高。

　　-  校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。

　　-  排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3％。

　　-  校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。

　　-  凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。

　　-  屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。

　　-  注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。

　　-  化粪池的型号和数量按排放量定。

　　煤气专业施工图纸核查要点-  煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。

　　-  煤气管道是否设计到厨房。

　　-  校对煤气管道的平面图和系统图。

　　-  对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。

　　-  设计应考虑煤气加热器的排气管。

　　强电专业施工图纸核查要点：

　　-  校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。

　　-  校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。

　　-  进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。

　　-  根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。

　　-  检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。

　　-  动力与照明线路必须分开。

　　-  校对每户需用电气设备的布局（如照明、空调、电视）以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。

　　-  校对所有平面图的设计。

　　-  校对高压及低压的配电系统图。

　　-  电缆沟的设计是否符合规范。

　　-  防雷系统的设计是否遗漏。

　　-  对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。

　　弱电专业施工图纸核查要点-  是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。

　　-  进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二～三个分线盒。

　　-  卫生间应设置一电话分线盒。

　　-  校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。

　　会议纪要及其他相关资料需按公司档案管理规范进行归档保管。

　　5.5 审核施工组织设计

　　目的

　　充分考虑工程的特点，科学审查、修改施工组织设计，保证施工质量，节约工期和成本。

　　审查时间

　　临建搭设前审核施工总平面布置，在开工前审核施工组织设计，在各分部工程开工前审核技术交底。

　　审查小组成员

　　工程部、全体监理人员以及运营部、特殊的部分还要请相关的专家参与施工总平面图、施工组织设计的审查工作由工程部负责召集和主持审查责任

　　-  审查小组应全面、认真审查施工组织设计；

　　-  审查后的施工组织设计如导致施工出现重大技术失误或经济损失，审查小组应负有关责任；

　　-  施工组织设计未经审查，不得擅自签发与之有关的文件；

　　-  未经审查的施工组织设计，不得作为施工和结算依据。

　　审查程序

　　-  施工单位在工程开工前编制施工组织设计；

　　-  施工组织设计按监理单位、运营部、工程部的顺序进行审批，施工单位对施工组织设计的审核意见及时进行补充和完善；最后报总经理审批。

　　-  施工组织设计必须经总经理批准以后才能施工。

　　审查内容

　　[综合部分]

　　-  施工组织设计依据应充分，包括：招标书、投标书、施工合同、甲方其他要求、政府有关规定、国家和地方有关规范、全套施工图纸、地质勘探报告、地下管网分布图、现场状况等；

　　-  施工组织设计必须六项齐全且有深度：工程管理架构、进度总计划、现场平面布置、主要施工方法、施工机械状况说明及一览表、质量安全保证措施；

　　-  针对本工程的特殊部位和关键节点要编制详细的施工方案。

　　[管理架构]

　　-  需详细具体，包括项目经理、五大员、各班组长；

　　-  相关人员的资质、经验、能力、配合等必须符合合同的条件、满足工程要求。

　　[进度计划]

　　-  进度计划安排应符合实际情况，并考虑分包单位的施工进度安排；

　　-  进度计划中应明确各分项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据，并应绘制各工种劳动力分布曲线；

　　-  施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进退场时间应科学、合理，特别对需甲方限价以及甲供的材料、设备应有详细的进场计划；

　　-  应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水等等）；

　　-  施工进度计划应考虑因建设单位销售需要提前移交部分的施工安排。

　　[施工总平面布置]

　　-  现场布置图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需要（包括分期工程的上下期衔接），并应重点考虑销售需要；

　　-  乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售环境；应有具体措施配合样板房施工和对外开放；

　　-  现场排水系统的安排、现场施工用电布置必须经济合理-  施工机械的布置必须满足施工机械的要求-  平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。

　　[主要施工方法]

　　-  主要施工方法的审核包括以下几个方面：施工机械的型号数量，施工流水作业和劳动力的安排，周转材料的选用和配备，各种施工难点的技术措施等是否满足现场施工的进度和质量要求，是否经济合理。

　　-  主要施工机械指压桩机、塔吊、井架的选用和布置必须满足现场施工的进度和质量要求，且经济合理-  施工流水作业和劳动力的安排必须满足施工进度的要求。

　　-  模板的选用和数量配备必须满足现场施工的进度和质量要求。

　　[质量、安全要求]

　　-  由于业主对房屋质量（特别涉及到使用方面，例如渗漏、裂缝、排水不畅通等）的要求高，方案中应有防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能；

　　-  在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全；

　　-  乙方应采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护。

　　[施工方案]

　　-  施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明所采取的措施的费用，由甲方根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分费用；

　　-  应针对施工难点（例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、方便；

　　-  应明确乙方分包工程的施工单位，并由分包单位提供分包工程施工方案、资质证书；

　　-  应针对各季节的特点（如台风、雨季、冬季等），采取不同的施工措施；

　　-  考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等；

　　-  施工现场应采取措施达到文明施工标准；

　　-  关于样板房毛胚部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法（如防水等）；

　　-  人力、设备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键设备应有具体可行的维修、备用措施。