浅谈公共配套及公摊面积对商品房面积的影响

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        摘要：文章主要探讨了商品住宅小区中的公共配套和可分摊公用建筑面积对商品房建筑面积的影响。公共配套设施可以提升小区的居住品质，一般不直接影响商品房的面积。而公摊面积则直接影响每套住宅的得房率。通常公摊面积跟层高、建筑结构设计有关。

　　关键词：公共配套 公摊面积 商品房面积 　　 　　房地产项目开发时间跨度大、过程复杂，其中涉及的房屋面积虽然最终通过房地产权证的方式确定下来，但是在不同的开发阶段其均会有一些差异。尤其是国内房地产市场形成的早期由于技术条件、规划国土职能分工等原因，房屋产权的面积往往会跟报建、预售时的面积存在差异，有的差异甚至达到了±10%。随着1995年建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及2000年8月国家标准《房产测量规范》颁布实施，使商品房面积测量和计算有了统一的标准，对加强房地产市场管理，逐步规范房地产开发企业销售行为都起到了积极作用。但是很多人对于影响商品房建筑面积的和公用建筑面积没有太多的了解，有的人甚至把他和住宅小区中的公共配套设施混为一谈。因此有必要对住宅小区中的公共配套设施做一些了解，对影响商品房面积的公摊面积进行一些探讨。 　　 　　一、住宅小区公共配套设施 　　 　　住宅配套设施，指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。一般分为教育设施、医疗卫生实施、文化体育设施、社区服务与行政管理设施、邮政及市政共用设施、商业服务配套及其他等七大类。 　　（1）教育设施包括：幼儿园、中小学。 　　（2）医疗卫生设施一般包括：卫生站、卫生服务中心等。 　　（3）文化体育设施包括：综合文化活动中心、文化活动站、居民运动场/馆。 　　（4）社区服务与行政管理设施包括：老年人福利院、老年人服务中心、托老所、老年人服务站点、托儿所、市政及其他管理用房、社区服务中心、社区居委会、物业管理用房、业主委员会用房、 　　（5）邮政及市政公用设施包括：燃气供应站、变电站、垃圾压缩站、邮政分局、公共厕所、社会停车场/库、公交首末站、电信营业所、电信分局。 　　（6）商业服务配套包括：肉菜市场、百货商店等。 　　（7）其他一般指公变房、水池及泵房、锅炉房、开闭站、换热站等。作为小区的公共配套大部分发展商在完成建设后都要移交给相关部门接收。例如教育设施一般移交给当地教育局，医疗卫生设施一般移交给当地卫生部门；社区服务与行政管理设施包通常会移交给物业管理部门或当地居委会；燃气供应站由煤气公司接收；变电站由供电局接收；垃圾压缩站（垃圾收集点）由环卫部门接收；公交车站由交通部门接收；邮政分局由邮政部门接收等等。上述的小区公共配套作为移交的设施一般不会参与小区内住宅、商业等面积的分摊，根据现在各地区对于公共配套建设实施的要求基本上是与住宅同步实施建设验收，如果是分期建设的大型小区，则根据项目总体规划在公共配套在必须与当期住宅同步建设验收。 　　通常此类的公共配套（含商业配套）会占小区总建筑面积的5%，公共配套面积除商业配套外其他的面积一般要移交给专业管理部门，基本上不作为可分摊的建筑面积，对商品房的分摊面积没有影响，通常房地产权证要办理到移交后的专业管理部门名下。 　　 　　二、公摊面积 　　 　　“公摊面积”是可分摊的公用建筑面积的简称。公用建筑面积是住宅建设不可缺少的一部分，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用建筑面积分为可分摊的公用建筑面积（即公摊面积）和不可分摊的公用建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。其中对商品房面积有直接影响的是公摊面积，它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 　　根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》及《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，我们基本总结出公用建筑面积中不可用于分摊的有：1、作为独立使用空间租、售的地下室（含机动车库、非机动车库）、车道、车棚等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间如仓库；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)房、设备用房。4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。 　　可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、电脑网络室(指智能大厦)、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水平投影面积的一半。 　　公摊面积的分摊原则： 　　1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内 的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 　　2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 　　3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 　　业主每户分摊的公用面积应该是公用建筑面积分摊系数乘以每户套内建筑面积。所谓公摊系数，也就是房屋的得房率。 　　公摊面积计算方式包括： 　　（1）各楼栋公摊总面积＝整栋建筑面积－各套套内建筑面积之和－已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室； 　　（2）公用建筑面积分摊系数＝公摊面积／各套套内建筑面积之和； 　　（3）每套公摊建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。 　　在一个楼宇中，公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积应该占多大比例呢？一般而言，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。虽然国家在一般住宅的公摊系数上没有规定上限，但是根据建筑设计规范通常不会超过30%，根据层高大致如下： 　　7层以下住宅公摊率一般为7%—12%； 　　7—11层住宅公摊率约为10%—16%； 　　12—18层住宅公摊率约为14%—20%； 　　18—33层住宅公摊率约为 16%—24%； 　　公摊面积过大除了上述提到的层高问题之外，通常还有以下两种原因，一是不同的建筑结构造成公摊面积存在较大差异，一般来说框架比砖混公摊大、塔楼比板式公摊大，这种由于建筑结构不同造成的公摊面积差异可以达到10%—25%之间。 　　另一种情况是由于户型结构和空间设计不合理造成的，例如电梯间过大，梯间到每户之间的走道过长、一梯多户、柱网设计不合理等等。在很多商住楼的设计上往往为了兼顾商业部分的需要在结构和设计上做了较大的妥协导致公摊过大。 　　 　　结束语： 　　公共配套的多少和公摊面积的大小都是体现人们居住环境的标准。因此，如何在满足居住需求、空间舒适度的同时兼顾合理减少住宅的公摊面积，是值得房屋建设单位深入研究的课题。