房地产项目融资与公司融资优劣分析

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 摘要：房地产业是一个资金密集性行业，开发项目规模大、周期长、房地产价值高昂等特点使得房地产企业开发所需的资金量巨大，资金融通就成了房地产开发企业最关心的问题。发展房地产面临的各种各样困难当中，资金问题是限制中小企业发展的关键性因素。融资问题最为突出，已经成为制约房地产业的生存和发展的主要瓶颈。房地产业要走出困境，想做大做强，就必须从融资开始,以充足的资金保障企业发展。本文以现代房地产融资理论为基础,分析了传统公司融资与房地产项目融资优劣.进而防范金融风险,促进房地产企业的生存和发展。
关键字：房地产 项目融资 优劣 金融 资金
引言
近几年来房地产项目开发的规模越来越大，耗资金额，项目风险也随之不断增加。由于一旦项目失败，投资者不仅无法收回再投资项目中的投资，还可能牵扯到其他的业务和资产，甚至破产。因此，如果采用传统的公司融资方式将很少有人愿意参加项目的投资。在这样的背景下，房地产项目融资就应运而生。
房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。通常是按照房地产企业的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等，本文所指的房地产企业以房地产开发企业为主，兼及其他类型。房地产资金管理是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理，它是房地产财务管理的核心内容。房地产开发与建设，如住宅、商业设施、办公大楼的建设，以及相应的基础设施建设，通常需要开发商投入大量的资金。同时，房地产开发经营的各个阶段，都需要资金支出，特别是在前期开发和建造阶段，这种支出需要较长的时间才能收回。随着开发商从第一阶段进入到第四阶段，支出的最终回收越来越近，但需要的资金也越来越多，收支变异程度极大，加强房地产企业开发经营资金管理的最主要的目标是提高资金供应的及时性、有效性及资金利用率。由于房地产企业开发经营中资金运作过程复杂、周期较长，而且房地产开发经营活动需要投入大量的资金，因而加强对企业资金的运作、控制和管理，是保证房地产开发顺利进行的重要环节.
传统的公司融资分为直接融资和间接融资. 我国资本市场发展较晚，股权融资和债券融资目前尚不可能成为我国民营企业融资的主渠道。房地产业由于受各种因素的制约，与公司法规定的上市条件相差甚远，自然被股票市场拒之门外。民营企业通过发行股票与债券融资的可能性会进一步增大，但近期仍不会成为我国民营企业融资的主要方式。
   间接融资是指通过金融中介机构充当信用媒介而实现融资的一种方式，它具有间接性、短期性、可逆性和非流通性等特性，是民营企业融通资金的一种重要方式。近几年，政府主管部门出台了不少旨在强化对民营企业发放银行信贷的政策，城市商业银行、农村信用社等地方性金融机构也极力支持民营企业的发展。间接融资即债务融资已经成为民营企业融资的重要来源。
   理性地讲，在没有政策障碍的前提之下，民营企业是采取直接融资方式，还是间接融资方式，应由企业根据生产经营规模特点，所涉足的行业、企业发展前景而定。对于从事高科技产业类的民营企业，因其经营风险较大，资本有机构成较高，技术含量也较高，可考虑通过证券市场融资；对于传统产业类的民营企业，因其经营风险较小，资本有机构成较低，技术含量一般，可主要采取银行信贷方式进行间接融资。
 房地产项目融资是整个社会融资体系的一个重要组成部分,是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动.项目融资是指项目开发人为该项目筹资和经营而成立的一家项目公司，由项目公司承担贷款，以项目公司的现金流量和收益作为还款来源，以项目的资产或权益作抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的贷款方式。
我国当前房地产项目融资存在特点：融资渠道单一，房地产“绑架”银行
a.开发性融资渠道
　　《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。据测算，房地产开发资金来源中大约有30%都是出白干银行的直接贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40%。更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金中至少占了60%以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些。银行信贷贯穿干土地储备、交易和房地产开发全过程。开发资金中的七成左右直接或间接来自商业银行贷款。
b.消费性融资渠道
　　我国房地产的消费性融资渠道单一，基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理力、法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。[1]不仅如此，住房贷款品种单一，主要还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类相比。同时，我国的住房公积金制度也刚刚起步，“嫌贫爱富”的制度设计使公积金融资的比例还是很低，大量公积金闲置。通过商业银行住房贷款的数额远远大干通过公积金贷款数额，房地产消费性融资基本还是依靠商业银行。
　　中国的房地产业是一个多方利益之间的博弈。在各地，地方政府为了拉动当地GDP上涨，往往先从房地产入手，通过地产转让，可以获得巨额的预算外收入，且不说这个过程中可能出现的某些政府官员“寻租”的灰色收入。对于银行，鉴于地方政府的压力以及在房价上涨的正向预期下银行能够平稳获得利息收益的“确定性”，银行机构将巨额的资金带给房地产开发商。由于土地供应制度的缺陷，企业在这段时期纷纷贷款屯地。而对于许多房地产个人投资者，银行也十分慷慨。在地方政府，银行，房地产开发商和购房者的共同作用下，中国的房地产业形成了基于房价上涨的“多方有利”格局，房价泡沫越来越大，为以后房地产贷款坏账埋下了隐患。但是经济是有周期性的，政府一旦发现房地产发展有问题时，就希望通过宏观调控的方式来改变房地产银行信贷的扩张，“假按揭”事件的频繁曝光，足以看出这一阶段房地产企业“资金链”紧张，一批房地产企业“猝死”给银行带来了坏账。同时其他企业为获得资金，抛售房产，房价泡沫破灭，个人住房贷款的违约率大幅提高，大量提供房地产贷款的银行就会大额亏损。在中国，这种银行的呆坏帐就又会由国家财政埋单。所以就连中央政府也不希望房价真的大幅下跌，而是要合理控制房价上涨速度，熨平上涨趋势。分析到这里，我们发现，中国的房地产长期建立在“房价上涨”这样一个不可永久的脆弱基础上，各方利益在这之上“艰苦”地维持了一种恐怖的不可持久的平衡。
　　房地产业对银行的依存度过高，同时由于资产证券化还在探索之中，风险无法转移分散，金融风险集中在银行部门，形成房地产“绑架”银行的格局。
   总的来说，任何融资行为都是要明确地反映资本方的价值取向，即便是包含资本方与市场规则相违背的条件和愿望。目前太多的融资中介、创投机构和投资理论都在向融资各方传达所谓投资项目价值评估和分析的重要性和科学方法是必要的和极其重要的，特别是对于房地产项目，几乎所有的融资项目都会被要求提供项目商业计划书、财务分析报告以及其中的关 于利润率、内部收益率、（净）现金流等多种财务指标的测算。
　　实际上，在我国当前经济发展水平和环境中，对于房地产项目投资分析并不会使用那种复杂的分析工具和财务方案，一种简单的项目投资测算往往决定投资方对于房地产项目的兴趣和意愿。
　　无论是公司融资还是项目融资，我们都应该有正确的应对方案：建立多元化融资体系，分散风险 。
　　a.大力发展房地产投资信托基金
　　从房地产开发型融资渠道来看，主要通过大力发展房地产投资信托基金来拓宽融资渠道，分散系统风险。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs)是一种以其发行的受益凭证(REITs)汇集市场投资人(REITs单位持有人)的资金，交与受托人保证其安全，由专门投资机构(资产管理人)进行投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金。REITs的引入，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
　　(1)建立和完善REITs的相关法律法规
　　要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。借鉴国外的成功做法，结合我国的实际情况制定适合我国的REITs法规，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，如取消对资金信托计划200份的上限限制。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
　　(2)加快REITs相关专业人才的培养
　　REITs相关专业人才的储备是发展REITs的基本前提。我们不仅需要大批既精通基金业务，又了解房地产市场、熟悉其业务运作的专业管理人才，还需要大批熟悉REITs运作程序的律师、会计师、审计师、资产评估师等专业中介人才。而目前我国显然在两方面部储备不足。
　　(3)加快市场信用制度建设，健全信息披露机制。
　　建立信托企业信用制度，保证信托市场的健康发展。尤其是要培育独立公正的信用评级机构。作为信息汇总、甄别与传播机制的主要承担者，信用评级机构在资金供求双方信息高度不对称的金融市场中发挥着不可替代的作用。此外，要健全信息披露机制，信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审汁的年报和重大事件临时报告等。
　　b.加快住房抵押贷款证券化步伐，完善住房公积金制度
　　从房地产消费融资渠道来看，通过对现有住房抵押贷款的证券化和加大公积金贷款的覆盖面来多样化融资渠道，解决风险集中住商业银行体系的问题。
　　目前，我国以福利性为目的的住房公积金制度还有很多不完善的地方，尚未充分发挥作用。主要反映在两个方面：第一个是公积金大量闲置，截至2006年5月，沉淀资金余额为2600多亿元，反映资金运作水平的个贷率指标一直徘徊在45%的水平。第二个是住房公积金“嫌贫爱富’，违背了政策初衷。据某市统计，2005年缴存额排在前10%的单位职工(高收入者)申请住房贷款占当年该市发放公积金贷款总户数的12.7%，而缴存额排在后10%的单位职工(中低收入者)申请贷款的户数仅占当年总贷款户数的1.7%。
　　出现这些问题的核心是我国住房公积金实行的是“强制性”融资机制和“市场化”配贷机制。强制性储蓄一方面不符合经济转型期中经济结构多元化和消费需求多元化，另一方面拒绝了城镇个体经营者、自由职业者、农民工等收入不稳定群体，不仅违背公平原则，而且把真正需要住房保障的人群拒之门外。这从资金源头上导致了不公，导致了公积金制度没有覆盖大量低收入人群，与政策初衷相悖。“市场化”配贷机制只注重借款人的支付能力，导致贷款发放范围主要集中在较高收入群体，而中低收入群体公积金贷款比例低，无法体现公积金政策目标。同时，在住房公积金储户之间，“低存低贷”实质上是“富人”对“穷人”的再次掠夺。
　　我国应迅速改善公积金贷款服务现状，加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围，应实行“市场化”融资机制与“强制性”配货机制。在融资方面，根据收入情况对不同对象设定不同的缴存率，把真正需要国家扶持的中低收入者纳入支持体系，且为扩大公积金覆盖面提供资金支持，在贷款方面，限定贷款用途，对低收入者，提高补贴的同时也只能用于购买廉价房或经济适用房、小户型房和租房，确保公积金实现中低收入者“居有其屋”之政策目标，使公积金制度真正成为国家住房保障制度的重要环节。
　　具体来说，怎么改变公积金“嫌贫爱富”的格局，并提高公积金的使用率，使其真正发挥政策性房地产金融的作用呢?最重要的就是对低收入者在放贷时必须降低条件，并实施一定程度的优惠，激活他们的贷款需求，具体措施如下：一是放宽中低收入居民贷款条件，降低贷款门槛。二是降低首付贷款比例，首付资金可来源于单位补贴。三是提供贴息贷款并给与税收优惠，使贷款通常低于商业贷款几个百分点，同时按照每月归还贷款的数额，核减一定比例的税款，四是针对中低收入者收入低、支付不规律性等固有性质，推出专为满足各个特定的、潜在的中低收入购房群体贷款需求的贷款品种，如递增式、弹性式、打捆式、“气球”式等各种还款安排，达到降低风险、提高低收入居民金融支持的可获得性。五是借鉴反抵押贷款方式，解决低收入家庭住房困难。反抵押贷款是近年来在美国较为流行的一种贷款模式，即房产所有人在抵押贷款未全部偿还情况下，以所抵押的房产向贷款人反抵押，获得一笔房款，除用于偿还余下的借款外，还可获得一笔不菲的资金用于生活。
　　此外，成立公积金资金管理中心，在规定留存比例的前提下，统一管理全国各地区富余资金。在确保公积金安全性前提下，资金管理中心应探索住房公积金富余资金增值渠道，如购买货币市场、资本市场收益稳定、风险较低产品，提高资金使用效果。并且住房公积金在资金运作过程中产生的增值收益，可以通过转移支付方式反哺中低收入住房困难家庭，增加并充分发挥其改善住房条件的公益性功能。同时探索公积金制度与养老保险制度的有效结合，建立“大公积金”制度，既可以解决资金量不足的问题，又可以理顺缴交者与受益人相统一的关系。“大公积金”年轻时可以帮助购房，年老时 可以帮助养老。
结语
房地产的发展和房地产金融的发展，确实是息息相关。如果没有房地产金融的支持，房地产的下一步持续的发展。在经历了2008年全球经济危机后，中国的房地产开发趋于更加理性，但是在房地产市场中存在较多的不可控因素导致了房地产项目的开发建设与经营管理具有较多不确定因素，风险大、投资大、资金回笼速度慢等，因此只有通过加强资金管理筹措、开展多元化融资、将传统公司融资与项目融资相结合,加强资金计划管理、提高资金管理水平才能保证企业的正常运作和房地产项目的顺利开发,使房地产行业的发展和房地产金融的发展都进入一个良性循环，共同取得持续、协调、稳定的发展。房地产企业必须通过多元化的融资方式，减少融资成本和融资风险，确保企业的稳定、良性发展。
参考文献:
［1］黄爱友.浅析加强房地产企业资金管理［J］.科技资讯，2007，(12)．
［2］熊蝶芬.进一步强化房地产开发企业资金管理的思考［J］.求实，2004，(S1)．
［3］王浩.浅议融资房地产的集合资金信托风险管理［J］.经济研究参考，2004，
[4] 施立鹏； 王洪峰，《房地产企业融资的新途径》，载于《中国房地产》，2006.5
 [5] 申炫国； 谢泗薪，《构筑房地产企业的战略制胜台阶》，载于《中国房地产》，2006.5
 [6] 葛波，《对房地产金融发展的思考》，载于《金融与经济》，2006.04