房地产开发商与小偷——谈住宅偷面积怪象

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在一般意义上很难把房地产开发商与小偷混为一谈。但是现实有时候却又是那么奇怪，他们走到了一起，一起经营着房地产开发这块大蛋糕。既然能把开发商和小偷说到一块，说白了就是他们都在偷。小偷一般偷的是钱和物，偶尔还有偷情的。那开发商偷的到底是什么呢？先抛开“税”不说，答案是“面积”。

对于“偷面积”这一说法，相信做房地产的和做建筑设计特别是做住宅设计的甚至于各地的建设管理部门都不会觉得陌生。那么这个“偷面积”到底是怎么一回事呢？现在用一个纯住宅项目来举例说明，姑且把这个项目称作“1㎡用地项目”。这个项目只有1㎡的用地，政府规定只能建3㎡建筑面积的住宅，开发商在报建时也是按3㎡建筑面积进行报建，但待竣工验收后通过违章改建加建，使住宅实际建筑面积达到了4㎡。很明显开发商“偷”了1㎡的建筑面积。开发商和建筑设计单位从住宅的方案设计阶段就已经为竣工验收后如何更容易偷面积想好了方案。

下面我大概的阐述一下开发商“偷面积”的一般手法。各地的房屋建筑面积测绘规范里都有一些可以不用计算建筑面积或计算一半建筑面积的规定，而目前开发商正是主要利用了这些规定来进行“偷面积”的 。例如层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积、室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积、普通凸窗和落地凸窗可以不用计算建筑面积、不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算，有些地方更是规定了双层高阳台不用计算建筑面积。利用“不封闭的阳台建筑面积按其投影面积的一半计算”这规定开发商可以把阳台设计得很大例如10㎡，等到竣工验收后再把阳台封闭成一间房间或厅，通过这一方法可以偷5㎡；利用“双层高阳台不用计算建筑面积”这规定开发商可以在住宅内设计一个双层高阳台例如面积也是10㎡，等到竣工验收后把双层高阳台封闭，而且在竖向再加建一层楼板，通过这一方法可以偷了20㎡；利用“室内局部2层高的空间只要计算一层的建筑面积”这一条，开发商可以在室内设计一个双层高的空间，例如面积也是10㎡，等到竣工验收后，在双层高空间上空加建一层楼板，这样也可以偷10㎡；至于“层高＜2.2m建筑空间不用计算建筑面积”这一条现在多用在别墅、多层和高层住宅的首层户型，例如设计一个层高2.15米的地下室或半地下室，等到竣工验收后再往下多挖几十厘米，这样就能得到一个正常使用的空间了，通过这一招，可以轻松偷到几十上百甚至更多的面积；利用落地凸窗和普通凸窗偷面积这一招用的最通常了，也不必多说，只不过现在有些地方限制了凸窗的高度，偷出来的面积净高一般只有2M，已经不太好用了。以上偷面积的方法中利用凸窗和单层阳台以及层高＜2.2M的建筑空间这3种方式去偷的算是比较含蓄的偷法，因为不需要做太多的改动；利用双层高阳台和室内双层高空间去偷的次之，毕竟需要增加一层楼板，而且双层高阳台封闭还会对外立面有很大的影响；现在还有利用天井来偷面积的方法（把以后要改成房间或厅的空间先留成一个凹槽状的天井，竣工后再每层加建楼板）更是彪悍。这些偷面积的方法宅在住宅套内还可以多种方法多个地方同时使用，这样，60㎡1房1厅的住宅可以偷成90㎡3房2厅，80㎡2房2厅的可以偷成120㎡4房2厅等等，更有甚者，每套住宅偷得的面积能占该套住宅建筑面积的100%。

那到底开发商为什么要“偷面积”呢？是为了给购房者更多的实惠吗？表面上看好像是，其实不然。其目的是“钱”。下面我们做详细的分析。

在这里我们首先要向大家介绍一个政府规划部门对一个项目建筑面积总量控制的指标——“建筑容积率”。下面套用《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》(SZJG/T22-2006) 中建筑容积率的定义：在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。还是拿上面举例用的“1㎡用地项目”来说吧，政府规定了这个项目的容积率是3，也就是这个项目地上部分只能建3㎡的建筑面积。这个容积率指标与这块地的总价有很大的关联，一般来说容积率越高，地价越高。假设开发商在这个项目买地花了9000元，每平方米建筑面积的建设成本是3000元。如果开发商老老实实的盖楼，不用偷面积的伎俩，那这楼每平方米的成本价是（9000+3000×3）÷3=6000元/㎡，如果开发商偷了1㎡的建筑面积，那情况会怎样呢？在这里假设这偷来的1㎡建筑面积由开发商加建完成，它的建设成本也是3000元/㎡（如果这偷来的1㎡建筑面积由购房者自己加建完成的话，开发商付出的成本为零），这时候每平方米的真实成本价是（9000+3000×4）÷4=5250元/㎡。但因为政府规定只能建3㎡的建筑面积，房产证上也只能写成3㎡，计算房子总价时也只能按这3㎡来计算，开发商在卖楼的时候会把这偷来的1㎡说成是赠送了1㎡，这时候按3㎡（实际是4㎡）建筑面积折算出来的成本价是（9000+3000×4）÷3=7000元/㎡，看起来比没偷面积时的成本价6000元/㎡贵。但其实这时候它的真实成本价5250/㎡元已经比没偷面积时的成本价6000元便宜了750元/㎡。这750元/㎡的利润就被开发商独吞或者由开发商和购房者瓜分了。我总结了一条公式来反映每平方米建筑面积的成本价与偷面积比例之间的关系：P=A÷(1+n%)D+B, 其中P代表每平方米建筑面积的成本价，A代表地的总价，B代表每平方米建筑面积的建设成本，D代表政府允许这块地建设的建筑面积，n%代表偷得的建筑面积占政府允许建设的建筑面积的百分比（假设所偷来的面积的建设成本也为B）。由于A、B、D都是固定的，当n%越大，P就越小，这也是现在开发商偷面积越来越厉害的原因。

从上面的公式可以看出，这偷面积的实质偷的是地价，也相当于免费的提高了土地的容积率。偷面积的最大受益方是开发商，购房者表面看起来好像占了点便宜，其实不然。受害方是政府、建筑设计单位、购房者以及整个社会。

首先开发商偷得这部分面积是不用付地价及其他费用的，相当于政府白白流失了财政收入。其次对于建筑设计单位来说，因为设计费是按建筑面积的多少来收取的，开发商要求做偷面积的方案难度比不偷面积时大得多，而一般这些偷的面积是没办法收取设计费的。再次，对于购房者来说，表面上好像占了点便宜，但由于除了开发商自己没有人会确切的清楚该房子的真实成本价，因而购房者到底占了多少便宜，不清楚，况且房子作为一件使用年限差不多上百年的耐用品，加建的这一部分的安全性就值得怀疑了。另外这种偷面积的行为造成了社会资源的极大浪费，因为偷面积需要先通过竣工验收后才能偷，所以为了应付竣工验收所砌的墙体等，在偷面积时都要拆除，本来一次可以浇好的楼板，为了偷面积，分成了两次来浇，浪费了人力和资源，污染了环境。对于社区配套来说，会带来不少的压力，例如一个房子报建时是2房居住3个人的，经过偷面积变成4房了，居住人口由3个变成5个了，这样整个小区累加起来人口的增加就是一个很大的数字，会造成社区配套满足不了实际需求。

住宅建设是我国民生工程中的重要一环，无论开发商和建筑设计单位都应该以提高住宅的性能、改善住宅的居住环境、增加住宅的文化和精神内涵等方面作为其主要目标。而现在开发商把精力放在如何偷面积上面，在他们的要求下建筑设计单位为了生存，即使有多大的不愿意，也只能跟随着开发商的脚步，把精力放在如何“偷面积”上面去。一个方案能否被开发商同意，很大程度上在于这个方案能否更容易偷更多面积上。设计的本意在这里被彻底的颠覆了。

“偷面积”这种现象的存在，在房价上行时助推了地价和房价的上涨，而现在成了开发商抵抗房价下行的药方。“偷面积”这种现象的存在歪曲了房价，歪曲了住宅的真实面积，同时也歪曲了社会的伦理道德，造成了更多社会的不公。

首先是造成道德法律上的不公。拿通常意义上的“小偷”来说，他们偷了一定数额的财物，是犯法的，但我们的开发商“偷面积”却能安然无恙，而开发商偷得的利益却比“小偷”大得多。在“偷面积”这种现象上，开发商、建筑设计单位、购房者是否犯法，值得大家深思，也值得我们的法律界人士研究。当我们大部分人生活在这种偷来的面积里时，我们的内心是否有过不安。

其次是造成了多偷面积的开发商与少偷或不偷面积的开发商之间的不公平竞争。多偷面积的开发商，其住宅的每平方米的真实成本价比少偷或不偷面积的开发商低，会偷的开发商比不会偷的开发商赚钱。

再次是造成了普通商品房与经济适用房或廉租房在设计与建造上的不公。有些地方在一个住宅开发项目上限定了要有一定比例的经济适用房或廉租房，这些经济适用房或廉租房由开发商建设并无偿提供给政府，是非盈利部分，因而出现了开发商对于可以出售的商品房，用尽了偷面积的方法，但对于经济适用房或廉租房，绝对不偷一点面积，即使是最常用的凸窗也不同意采用这种奇特的现象。

对于开发商“偷面积”的现象，制定面积测绘技术规范的部门以及相应的执法部门应该深思。那些不用计算建筑面积以及计算一半建筑面积的规定是否还有存在的需要，也许当初制定这些规定的时候是为了改善居住空间，但现在这些规定产生的效果已经与初衷相去甚远了。希望我们的住宅设计和建设在全社会的共同努力下能够尽快回到正常的轨道下，不要在“偷面积”这个误区里越陷越深，因为住宅毕竟是是我们每一个人肉体和灵魂的居所，是一件大事。