封闭式小区商业建筑模式及应用浅析

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封闭式小区作为住房商品化政策激发出来的全新社区形态，对楼市竞争力的追求使之趋向于构建自成体系并相对独立于城市公共空间的区域化生活方式，按其价位高低提出了景观、配套商业与公共服务不同等级的市场标准。其商业建筑以有条件开放传达了居住空间与城市的对立融合关系，不仅实现本身的生活服务功能，同时作为一种投资工具，满足资本回报的要求。

　　本文通过对长沙市封闭式小区商业建筑模式及开发应用实例的考察，分析其作为一种商业形态所具有的特殊性，在商业业态、服务范围、经营方式等方面的要求及其对环境的相互影响，在选址、规模控制方面找到科学、合理的解决方案。

　　1、功能、经营特点与主要问题

　　封闭式小区商业建筑是以居住小区内和周边居民为主要服务对象的属地型商业建筑形态，其功能以满足居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮需求为主，并根据社区规模、人群特点进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体配置有：购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等。

　　在我国住房体制改革之后，由专业的房地产开发商投资，与封闭式住宅小区同时规划建造配套开发的商业建筑，具有统一开发、集中管理、分散经营的特征，体现就近方便、价廉物美、服务多样的三大经营优势。这是一种有别于城市区域中心商业、SHOPMALL、特色步行街的商业形态，具有很强的地域性，经营特点体现在侧重特色、商业服务辅助功能、经营集约化、赢利稳定性、需求依赖性等方面。

　　从目前已建成的许多小区配套商业建筑来看，面临的主要问题有：

　　（1）缺乏比较完善的商业整体规划，统筹协调、互补相容不够；

　　（2）商业规模偏大，出现销售难、招商难、经营难的“三难”现象；

　　（3） 商业布局没有处理好商业与住宅的“动”“静”关系，不能充分满足商家使用功能，造成了商家经营与居民日常生活之间矛盾。

　　2、封闭式小区商业建筑模式

　　以物业主体集散程度、所处位置及辐射范围不同，封闭式小区商业建筑主要表现为住宅底商、社区商业街、购物中心三种模式。这三种布局模式并非完全分离开来，有相当一部分项目是多种形式的组合。

　　2.1 住宅底商模式

　　住宅底商指利用住宅、公寓等物业的底层从事零售商业和服务业，是房地产开发与零售业相结合的一种商业模式。

　　住宅底层商铺通常设于单元式和板式小高层住宅的底层，临城市道路和小区内部道路线性布置，或以休闲广场为中心集中布置，以服务于本地居民的小型零售商业为主。其优点在于：各商铺的面积普遍较小，经营成本和风险较低，符合长沙市民的消费习惯，综合投资回报率较高，因此在长沙的各类商业地产项目中，最受个体投资者和经营者的青睐。其缺点在于：住宅底商的平面布置受到上部住宅的限制，开间和形状均不规整，开发商争取最大限度的经济利益，一般将其划分为小开间、大进深的狭长商铺分别出售，空间形式不利于商业经营；由于商业经营容易对楼上住户造成多方面的干扰，影响社区和谐，如网吧、卡拉OK等娱乐业和餐饮店就不宜设在住宅底层商铺之中。

　　住宅底商要求层高最低3.5m，层数不超过2层，面宽和进深之比以1：2为宜，一般不低于1：3.外立面要求预留商家招牌的设置位置。

　　受用地条件限制，许多90年代后期以来在长沙市老城区建造的多层及小高层封闭式小区常采用住宅底商的形式，一般在住宅组团沿街部分设置，与住宅部分内外分界明确，最大限度降低对组团内部环境的影响。例如：白沙家园的多层住宅底部设置一层商铺，层高为3.6m，内部柱网尚显规整。

　　2.2 社区商业街模式

　　社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其形式分为带状式和环型组团式商业街。

　　对于目前长沙在近郊区开发的大中型新建楼盘而言，社区商业街是最受欢迎且广泛采用的布局模式。这些新建楼盘注重环境品质，采用统一规划的商业街的布置，即有利于内部环境的维护，也便于创造舒适热烈的消费环境，同时保持商家经营的灵活性，降低投资经营风险。

　　芙蓉区政府新址附近的万科·西街花园小区就是一个较好的例子。西街花园是由深圳万科投资兴建的大型高档社区，沿高岭路布置了一条长约400m的商业街，商业街由独立的沿街商铺和部分住宅底层商铺组成，面积从50㎡-240㎡不等，可适应不同类型规模商业业态的经营需求。在商业街的中段结合住宅组团出入口设置了一处面积约500㎡的休闲广场，广场周边布置环形组团式的商铺，购物环境优美，设计富有人情味。

　　在长沙老城区，由于用地紧张，社区商业街的实例较少，鸿铭中心·金街银苑就是一个较为少见的例子。利用该地段的地理位置特点，设置了一条社区商业街将韶山北路和曙光路连接起来。开发商的目标是打造一处高档商品专卖和高端餐饮、休闲娱乐业的汇集中心。从目前的招商情况看，已经体现出高档消费产业的聚集现象，其服务商圈的辐射范围较大，目标客户多为小区外部的周边高收入商务人士。商业街在建筑造型、街道尺度、绿化景观及休闲设施的规划设计方面均做了细致的考虑。

　　2.3 购物中心模式

　　美国《零售辞典》对购物中心的定义为：购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。购物中心不是一个简单的分布式经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。根据国际购物中心协会的分类，从商圈辐射范围看，购物中心可分为四类：邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、广域型购物中心。 服务于封闭式小区的购物中心一般指邻里型购物中心与社区型购物中心两类，以生鲜食品超市为主力，会集品牌荟萃的专卖店为特色，融各种便利的餐饮、娱乐、健身、服务设施为一体，能满足一站式的消费需要，容易凝聚人气。

　　例如：位于岳麓区桐梓坡路与银杉路交汇处的威胜大厦，在裙房布置了一家约3000㎡的超市主力店和二十家小商店，经营内容有地产中介、西餐厅、精品店、药房、茶馆等，服务对象除威胜大厦内的约300户居民外，大多数来自1公里范围内的其它住宅小区的居民。从营业面积和商圈辐射半径来看，这属于邻里型购物中心的类别。

　　在近郊区的一些大盘项目，建筑面积超过百万平米，居住人口数万的开发规模，已经具有了某种新城中心的性质，以大型购物中心为核心或大型购物中心与商业街相结合的布局模式为主。

　　3、封闭式小区商业建筑模式应用原则

　　封闭式小区商业建筑模式的应用与规划布局应遵循下列原则：

　　（1） 便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性；

　　（2）独立性原则：实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立，以保证商业不扰民；

　　（3）相对开放性原则：在居住区内实现商业布局和规划的开放性，保证能同时服务于外部客流和通过性客流；在相邻小区间，按照区域总体商业规划进行规划设计；

　　（4） 和谐性原则：充分体现商业与居民的亲和性，创造住宅的适宜居住环境。

　　4、封闭式小区商业建筑的开发规模

　　商业建筑开发规模的确定，主要与目标客户的定位及商圈辐射范围有关。

　　4.1 目标客户的定位

　　封闭式小区商业建筑按目标客户定位的不同分为内向服务型、外向服务型、内外兼顾型三种类型：

　　内向服务型商业建筑服务对象仅限于小区内部居民，外来客流较少。要根据本区居民的人口规模、消费能力按合适的比例确定面积，一般占总建筑面积的3%～6%之间，人均0.8～1.2㎡。

　　外向服务型商业建筑一般临近城市商业中心并沿城市道路布置，消费人群多为周边居民及过往客流。开发规模与本区内部居民的人数没有直接关系，而要根据小区所在地段的商业开发价值和开发条件确定。

　　内外兼顾型商业建筑服务对象包括小区内部居民及部分过往客流。长沙市大部分处于非城市商业中心地段的封闭式小区多属此类，多采用沿街设置的住宅底商和独立商铺的形式。开发规模需要综合考虑本区居民的日常消费需求、面临城市道路地段的开发条件、周边潜在消费群体及商业网点的布局情况。

　　4.2 营业面积和辐射半径的关系

　　对于采用购物中心布局模式的邻里中心或社区商业中心的开发建设，需要分析营业面积和服务商圈辐射范围的对应关系。对长沙市来说，由于绝大多数住宅都有配套的商业项目，激烈的竞争会相互削弱商业项目各自的辐射半径；另外，越往市区中心商业越密集，辐射半径也越小，越往郊外则越大，即呈现出非对称辐射的模式。一般来说，社区商业的辐射范围要远小于城市商业中心或区域商业中心的辐射范围，其辐射区域一般在半径1km的范围以内，即步行15分钟左右的时间距离。其中以步行5～10分钟为核心商圈，辐射顾客群占到70%左右。

　　4.3 商业建筑规模的估算

　　封闭式小区商业建筑规模的估算，主要从以下两个方面考虑：

　　首先，参考有关的规范数据，《城市居住区规划设计规范》的“公共服务设施控制指标”规定，商业服务设施按700～910㎡/千人控制，通常将其作为低限数据参考。

　　其次，对项目所在区位、资源条件、建筑总量、服务人口及周边市场环境进行全面考虑，因个案情况做出独立的综合判断。

　　封闭式小区商业建筑规模的估算一般采用两种方式：一是根据小区的大小，结合商圈的辐射范围，按人均0.8～1.2㎡来计算；另一种则粗略考虑为整个小区建筑面积的5%～7%。

　　5、结语

　　在建设“两型社会”、创建和谐社区的方针引导下，封闭式小区商业建筑的发展趋势主要表现在以下方面：

　　（1）集中化程度增加。当前房地产开发逐渐呈现大盘化、郊区化的趋势，出于规模开发和对高品质居住环境的追求，零散的住宅底商开发模式将受到限制，以集中布置的社区商业街和购物中心为主体的社区商业中心将逐渐成为主流，朝统一规划、科学选址、集中布置的方向发展。

　　（2）商业功能细分及休闲化趋势。以家庭为载体的休闲、文化、娱乐、服务消费项目所占比例将进一步提高，一般性购物消费则向社区及区域级购物中心集中。

　　（3）开发模式的变化。从住宅项目的配套建设转为按商业地产的操作模式开发经营，实行订单式设计、建设，有利于后期销售招商工作，降低经营风险。

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