节能环保型住宅是提升房产品质重要抓手

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摘要：当前和“十二五”期间，住宅与房地产业面临两大任务，一是调结构，二是转方式。调结构就是增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品住房供应；转方式就是转变粗放式的发展方式，大力推进住宅产业现代化，提高住宅     当前和“十二五”期间，住宅与房地产业面临两大任务，一是调结构，二是转方式。调结构就是增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品住房供应；转方式就是转变粗放式的发展方式，大力推进住宅产业现代化，提高住宅产品质量和性能，走“资源利用少、环境负荷低、科技含量高、生态良性循环”的可持续发展之路。

    提高住宅品质，一个重要的抓手就是住宅性能认定制度，通过性能认定，促进住宅技术进步，提高住宅综合品质，建设长寿命、高品质的省地节能环保型住宅。

    成就与问题并存改革开放以来，我国住宅建设取得了举世瞩目的成就：初步建立了符合住宅产业化方向的住宅建筑和部品体系、技术支撑体系和质量控制体系；一大批建筑材料和部品部件实现了通用化设计、系列化开发和集约化生产，淘汰了一批不符合资源节约和环境保护要求的落后产品；推行了住宅性能认定制度，建成了一批示范工程，住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能大幅度改善，培育了一批集住宅开发、设计、施工、构配件制造和物业服务为一体的综合性住宅产业集团，以住宅建设相关企业合作为基础形成的产业化联盟开始出现。如龙信集团10多年前施工建设的仁恒滨江园小区，2002年被评为3A级住宅，为提高上海住宅建设的品质起到了很好的示范作用。

    尽管我国住宅产业有了较大发展，但从全国整体上看，目前传统的粗放式的建设方式未从根本上改变，与中央提出的节能减排以及构建资源节约型、环境友好型社会的要求还有很大差距。住宅（建筑）使用寿命短、住宅产业化水平低、建设方式粗放等方面的问题还很突出。

    目前我国建筑统计平均寿命仅30年左右。而欧美等发达国家如英国、法国、美国的建筑统计平均寿命分别为125年、85年、80年。在我国，许多建筑未达到设计使用年限即被拆除，甚至有些建筑刚投入使用不久即被拆除，造成资源和能源的极大浪费，还产生大量建筑垃圾。

    此外，在住宅产业化方面，尽管我国1999年就明确提出了推进住宅产业现代化的目标、工作内容和要求，但由于缺乏必要的法律保证、政策和资金支持以及相应的工作机制，住宅产业化进展一直比较缓慢，粗放式的建设方式长期得不到改变。


　　提升住宅品质的重要手段面对这样的现状，亟待提高我国住宅的品质，打造百年住宅体系。而提高住宅品质一个重要的抓手就是住宅性能认定制度。


　　住宅性能认定制度是国际通行的惯例。国外开展住宅性能认定已有多年的历史。法国是最早建立住宅性能评定制度的国家，1948年就对建筑中使用的新部品和新技术进行认定，并于1974 年正式建立“住宅性能评定制度”，由专门机构组织评价和认定。此后住宅性能评定制度逐步扩展到整个欧洲。日本1978年开始在工业化住宅中推行性能认定，叫住宅性能表示制度，其后又逐步扩大到所有新建住宅和既有住宅，并在1999年制定了《住宅品质确保促进法》加以保障。美国、澳大利亚、韩国等也都有自己的住宅性能认定制度。

    我国的住宅性能认定制度是伴随着住房制度改革和住宅市场化的实施建立起来的。从20世纪90年代开始进行研究，1998年7月，建设部成立住宅产业化办公室，内设住宅性能认定处，开始筹备建立住宅性能认定制度。1999年4月，建设部印发了《商品住宅性能认定管理办法》（试行），从当年7月1日起在全国试行住宅性能认定制度。

    在我国，实施住宅性能认定制度，对于促进住宅技术进步、提高住宅质量、推动住宅产业化及节能减排发挥了重要作用。

    近几年来，住宅性能认定特别注重通过预审从住宅设计开始就考虑住宅的节能减排和可持续发展，主要表现在以下几个方面：一是在住宅设计中遵循“模数协调和改造性”的原则，使与住宅相关的部品及构配件的生产及安装做到系列化、标准化、装配化，减少施工中材料浪费及建筑垃圾的产生；二是推广整体厨房和干湿分离、功能分离的装配式整体卫浴系统，提高住宅产业化水平；三是降低窗墙面积比，鼓励应用外遮阳窗，倡导太阳能等可再生能源利用，促进建筑节能；四是减少没有功能的构建、装饰以及景观水体的设置，节约资源；五是积极创建全装修的3A 级住宅。也正因为如此，在“广厦奖”推荐项目中，我们特别强调要实施住宅性能认定。普通住宅性能等级达到2A级水平，保障性住房性能等级达到1A级以上。一方面，希望通过“广厦奖”引导企业开展住宅性能认定，另一方面，希望通过性能认定提高住宅品质。

    目前，我国住宅性能认定制度的社会影响力和认可度不断提高。对消费者来说，在区位和价格相当的情况下，更愿意购买通过A级性能认定的住宅；开发企业的积极性也有了提高，由最初的“要我做性能认定”转变为“我要做性能认定”。一些房地产开发企业，从申请1A级住宅性能认定，发展到申请2A级和3A级住宅性能认定，有的企业甚至将申请3A级住宅性能评定列入了企业的年度计划任务。

    加大推广力度当然，我们也应该看到，住宅性能认定工作还有很多不足。首先是推行面不够广，这项工作已经开展12年了，每年申请认定的住宅项目面积与全国年竣工住宅面积相比，比重很小。其次是发展不平衡。地区差别很大，企业之间开展也不平衡，相对于一些知名的大企业，中小企业的积极性更高。

    产生以上问题的原因是多方面的，主观因素是一些地方重视不够、开发企业和消费者认识不足，我觉得主要还是制度设计和市场环境方面的原因。从制度设计看，国家没有作为一项强制性制度从法律层面予以保障，《住宅性能评定技术标准》也不是强制性标准。从市场看，近几年开发企业房子不愁卖，卖的绝大多数还是“毛坯房”，性能好坏无所谓，一些知名的大企业，销售情况更好，要求性能认定的积极性不高。而消费者主要考虑的是区位和价格，对住宅性能不了解也考虑不多。因此，这些都阻碍了性能认定制度的广泛推行。

    住宅性能认定是一项好的制度，有利于提高住宅品质和科技含量，有利于引导消费者树立合理的消费观念，有利于住宅部品的升级换代，有利于推进住宅产业现代化。

    更重要的是，住宅与房地产业是大量消耗资源能源的产业，是节能减排的重点领域。未来住宅产业的发展不能建立在大量的资源投入和廉价的劳动力基础上，必须转变发展方式，依靠技术进步把住宅产业打造成先进制造业，提高发展的质量和水平，走可持续发展之路。因此，应进一步完善住宅性能认定制度，充分发挥这项制度的作用。

    首先应借鉴日本、韩国等国做法，通过立法把住宅性能认定作为一项强制性制度推行。住宅作为商品，应该分等级，按质论价。住宅作为居民家庭最主要的财产，政府应该维护消费者的权益，让消费者了解所购住宅的各方面性能。

    其次要鼓励开发企业积极开展住宅性能认定。2008年7月，中国人民银行、中国银监会印发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，对符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目，优先予以金融支持。可采取更多的激励政策。在开发企业信用等级评价中，应把开展性能认定情况作为评价内容。

    最后要健全工作机制，提高住宅性能认定评审的服务水平。住宅性能认定并非只是得出一个简单的认定结论，它本质上是一种技术服务，要通过提高技术服务水平使企业受益，引导企业开发长寿命高品质住宅。同时要结合性能认定加强相关科研工作，根据认定结果总结出住宅达到各项性能指标所需的技术措施和标准构造做法。