买房要关注“保质期”条款

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　　依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

　　B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　C 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

　　E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

　　F 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。

　　房屋屋面防水保质期是5年

　　金兴超告诉记者，根据住建部2000年6月30日发布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用情况下，房子各部位、部件保修内容与保修期是：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　金兴超说：“房屋的具体保修条款，在房屋交付使用时，房地产开发企业提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中都有具体约定。购房者如果发现《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中的保修期和国家的相关规定不符，购房者可要求开发商进行修改，或者向相关职能部门投诉。”

　　更改房屋结构“保质期”不保

　　“如果因为业主使用不当或擅自改动房屋结构以及不当装修等造成的房屋质量问题，开发企业不承担保修责任。比如，有的购房者在装修房子的时候，为了增加室内空间，擅自拆墙或者更改线路、打孔等造成的影响，由业主自己承担责任。”金兴超说，购房者在入住时要看清楚《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“购房者在装修时，最好对房子原来的结构不要做太大改动，尤其是墙体。”金兴超说，根据相关法律规定，如果商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者有权要求退房并要求赔偿损失。如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，购房者只能要求开发商负责进行维修，如果因购房者使用不当造成的房子质量问题，开发商不负责赔偿损失。

　　律师提醒：购房者如果发现商品房有质量问题，一定要在保修期内通知开发商，超过期限不通知，房屋就被认定为没有质量问题，再发生质量问题，购房者只能要求物业公司进行相应修理，但要承担相关的费用。

　　框架结构和砖混结构的区别有哪些？

　　回复：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成，构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。

　　砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

　　买房要关注“保质期”条款

　　采访中记者发现，虽然有购房者知道房子有保修期，但保修期到底从哪一天开始算起，期限是多长？很多人却不知道答案。根据胡先生反映的问题，采访了他所在的小区物管。“胡先生买的是二手房，相关设施早已过了保质期，胡先生家的墙体渗水，虽然是水管的质量问题，但目前的维修费用只有业主自己承担”。该物管公司相关负责人告诉记者：“这种情况不应由开发商负责，也不能动用维修基金来维修。”

　　四川兴超律师事务所律师金兴超律师指出，根据住建部《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定：房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，如果有些购房者买到的是尾房或者是二手房，有可能刚住进去就过了保修期。他建议购房者在买超过保修期限的房子时，与开发商或者原来的房东对房子质量作一些补充约定，以保证自己的合法权益。