90平方米内营造舒适空间发展方向为精细化

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自2006 年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房），面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％。

　　众所周知，中国的房地产在计划经济时期，福利房（40平方米的一居室，55平方米的两居室，65－70 平方米的三居室）低标准的建设，造成每个城市都存在大量的在今天不适宜居住的“鸽子笼”；又经历了二十世纪九十年代的经济适用房。最近几年，各大城市竞相开发豪宅、公寓，户型面积越来越大，150平方米的两居室、200平方米的三居室遍地开花，房价也越升越高。现在国家要求住宅小区开发以小户型为主。如何避免简单地重复二十世纪七八十年代的历史？在今天市场竞争激烈的条件下，开发商以前那些卖房的营销手段和策略大多已经不适用了。要提高产品差异化，提升产品内在品质，降低生产成本，五合国际集团的有关建筑师认为，可以从以下几个方面着手。

　　精细化

　　新市场环境所要求的住宅产品，不能像以前那样，简单地用实墙将各个功能空间分隔，然后将门一开，即可完成一个户型设计，而是需要建筑师从人体工程学的角度出发，将原需要120平方米甚至更大面积才能安排的功能空间，排放在90平方米的房间里（扣除公摊面积，使用面积只有大约七八十平方米的空间）。这就需要建筑师自身有着强烈的生活感受，设计时能够将平面功能与空间功能相结合，充分考虑各种生活细节如门厅的鞋柜，卫生间喷淋头的安放，甚至卧室衣服的挂钩，书房的台灯位置等，同时，在产品设计时就细分其客户群，有老人小孩的产品，其室内墙阳角部位可设计为圆角，插头位置也应尽可能设在小孩碰不到的位置等。只有产品达到如此精细的设计，才能做到户型面积虽小，但功能俱全。只有这样，才能解决同是90平方米房子的差异化问题。住宅产品精装修，将成为提升产品精细化设计的主要手段。

　　标准化

　　套型面积为90平方米的房子，功能布置上要设计为两房或小三房，户型面积减小，总户数增多，必然导致建筑构件的大量增加，施工工程量也相应增加。这就要求设计时建筑尺寸尽量模数化、构件标准化，避免建筑房形的怪异化，使得各房间在有限的面积前提下，更紧凑实用，获得最大的空间感。其次，产品的标准化，对于大的房地产开发公司也是非常必要的。因其开发项目数量多，且地理位置不一，甚至不在同一个城市。各地设计公司水平有差异，导致施工单位按图施工的产品，质量各异。如何让客户在不同的地方购买同类的产品，其质量都是一样的，这就需要设计施工和选材都实现标准化。

　　均好性

　　一个住宅小区有70％的小户型，只有30％的大户型，这给规划带来了不小的难度。首先，由于同质化的产品增多，同类产品差异化减小，以前那种景观规划时先大户型再小户型、区别对待的方法无法实现。在规划时就必须做到景观的均好性，使每户均有好的朝向、好的景观。同时，因购房人群的同质化，规划还应增加更多社区邻里之间的交流。由于小户型的增加，按现行一户一个车位的规定，小区配套车位也必须相应增加，设计时可考虑设计地下车库，加大其高度就可成为双层机械停车，实际使用时可按需设置。这样既可提高使用效率，节约开发成本，同时还可减少地面停车，增加绿化面积。

　　发展方向

　　“国六条”力主发展经济适用房，“九部委细则”规定90平方米住房的比重，这在很大程度上限制了大户型的发展。而以现在带电梯高层住宅为例，建筑面积为90平方米的房子，扣除楼梯电梯等公摊面积，实际使用面积仅七八十平方米，只能设计为两房或小三房。对三口之家而言，有了小孩房就不能有书房，生活品质并不能得到真正的提高。且就目前市场的形势而言，110－120 平方米的户型一直为热销户型。如何能既保证满足低收入购房人群小户型面积需求，又满足确有改善生活需求的市场现实情况。笔者建议适当发展部分高适用住宅户型，即户型采用框架或高层可采用钢架结构，室内无隔墙，厨房卫生间采用同层横向排水系统，管井集中设置。客户购买后可自行分割成两房或三房，如有需求，甚至可将整层购买，再重新进行户内设计。五合国际设计的无锡财富中心采用类似手法：户型种类丰富，涵盖客户群广，既方便一户内任意分割，又满足买多套住房的重新组合的个性化需求。总之，只有真正从市场需求出发，在产品研发上下功夫，提升产品品质，才能在瞬息万变的外部环境中引领市场的发展。