潮过去 精装修住宅到底＂精＂在了哪里

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一味地追捧只会混淆行业视听，从而陷入停滞不前的境地，在一片叫好声中我们必须居安思危，正视存在的问题，随着先期产品的逐渐入市，面对“精装修”住宅逐渐暴露出的施工质量不过关、产品品质没保证等一系列不容忽视的问题，我们不禁发出疑问，“精装修”住宅你到底“精”在哪里？

　　美丽谎言所谓“精装修”仅仅是“非毛坯房”

　　“精装修”的确是个美丽的字眼，作为广大消费者梦寐以求的理想物业，能住上精装修的房子，也就意味着离精致和品位生活已经不再遥远了。而事实并非如此，如今郑州市场上的精装修住宅并没有给人们太多的惊喜，人们买房的困惑和烦恼非但没有减少，反而随着精装修的普及而变得多了起来。

　　家住在金水河沿岸某小区的王先生就深受精装修住宅的困扰。王先生购置了一套精装修住宅用来结婚，刚搬进去一个月，就出现了一系列头疼事，先是马桶水箱漏水、马桶圈脱落，后是厨房橱柜因水龙头漏水产生膨胀而打不开，又是墙面起皮、地砖被磨花，更令他气愤的是，貌似坚固的淋浴设备居然被一件洗后的T恤给压垮了，王先生说，这哪里是精装修啊，简直连起码的生活品质都不能保障。

　　河南思达置业有限公司营销总监李红征一语破的，当下许多所谓的“精装修”住宅仅仅是一种“非毛坯房”，仅仅是为了迎合市场需求而出现的产物，是一种看起来很美，却着实令人心痛的谎言。

　　王先生所受到的困扰仅仅是组成这“美丽谎言”的一方面，诸如产品货不对板、物业公司维修不及时等方面的案例屡见不鲜。记者在电话采访郑州市消费者协会时得知，近年来，精装修住宅的投诉率呈现出逐年上升的趋势，仅今年上半年，装修类投诉就占到总投诉量的20％，而精装修住宅投诉占房地产投诉总量的10％左右，装修质量问题占精装修住宅投诉的比例则超过了50％。

　　缺陷明显“精装修”缺乏明确和统一的标准

　　精装修住宅的概念由来已久，早在1998年，正弘国际公寓便开创郑州精装修住宅先河，经过近十年的发展，精装修住宅基本得到了市场和消费者的认可，但由于精装修住宅长期以来缺乏明确的标准和相应的法规建设，消费者的心里依然不够踏实，“信息不对称”往往带来了诸多陷阱，消费者的权益无法得到切实的保障。

　　深圳市泰辰置业顾问有限公司副总经理徐钧告诉记者，精装修中最大的弊病是精装修缺乏明确和统一的认定标准，这在相当程度上为一些不负责任的开发商利用“精装修”概念迷惑消费者提供了可能。之所以在各界呼声较高的情况下相关标准迟迟不能出台，主要原因在于精装修标准的制定是一个相当复杂的体系，由于各地经济水平、消费能力不均衡，不适合“一刀切”。

　　除了行业缺乏统一的认定标准以外，同时也缺乏明确的验收标准，消费者很难对装修施工质量和材料质量做出正确的判断。

　　通过采访记者发现，精装修与毛坯房交付的区别在于，毛坯房交房的装修标准是国家强制标准，如《住宅工程初装饰竣工验收办法》，而精装修房屋在交房时却没有国家强制执行的验收办法作为准绳，有的只是一些如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等推荐标准。

　　一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，这些情况就给开发商在打出“精装修”标签的房子上添加了很多不确定因素。无论是“800元/平方米”还是“1000元/平方米”的装修标准，在没有统一验收规范的保证下都成了模糊概念。

　　即使在开发商与购房人签订的购房合同中明确框定使用材料，也难以避免交房时业主对精装质量和效果不满而产生心理落差，导致纠纷增多。

　　李红征认为，在相关强制标准出台之前，消费者应该向开发商索要《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，因为在这“二书”中对精装修产品的品牌规格、使用年限以及保修范围都进行了约定，消费者可以以此保障自身权益。

　　问题突出 三大陷阱坑苦买房人

　　由于信息的不对称，消费者在选择精装修住宅时，容易对开发商的信誓旦旦听之信之，从而使自身利益无法得到保障，记者在走访多名购房者和业内人士后发现，精装修住宅存在货不对板、质量低下、价值虚报三大陷阱。

　　所谓货不对板指的是开发商提供的装修材质和品牌与承诺不符，一般情况，开发商会故意将样板间装修标准高出实际规格。

　　开物律师集团（郑州）事务所申继东指出，这是一种典型的“商业欺诈”手段，售楼员往往喜欢先带购房者去看样板间，并没有指出样板间装修标准和交房时的标准是否一致，而普通的购房者也通常喜欢凭借对样板间的直观感受来做出判断。

　　由于精装修住宅并不容易看出内部品质，质量问题往往会在使用中体现出来，成为精装修中最“隐蔽”的陷阱。

　　据业内人士报料，往往精明的开发商提供的知名品牌并不假，只是他们会“偷梁换柱”选用这一品牌中的低档过时产品，而不明就里的消费者却为此付出合格产品的价格。相比之下，这就是更高明的一种手段，因为由于普通购房者是很难甄别精装修的品质的。同时，降低施工质量标准、减少施工成本投入也是开发商惯用的手段。

　　许多精装修住宅往往看上去很美，其实远远低于实际价值，郑州某知名装修公司的设计师李小姐指出，开发商往往会一味夸大装修标准，而实际费用却低得离谱。另外，由于房产开发周期较长，等一两年交房后，装修时所用的产品早已贬值，而且开发商大规模采购也会降低成本，而这一部分盈余依然要消费者埋单。

　　究根问底出现问题究竟是谁之过？

　　精装修住宅所出现的缺陷和问题，并不是一方面的原因造成的，这是和整个房地产行业的发展水平、行业发展特点分不开的。

　　如今的房地产行业依然是一个卖方市场，在强大的市场需求面前，不少企业在权衡社会道义和获取利润上迷失了方向。

　　一位不愿透露姓名的开发商认为，有些开发商做精装修项目仅仅是为了迎合市场的需求，只是注重项目短期的经济效益。为了获取利润的最大化，一些不负责任的开发商开始使用劣质产品以次充好、降低施工标准等手段，这是造成目前市场上精装修住宅存在问题的重要原因。

　　李红征说，中国房地产行业还处于摸索阶段，产业化程度还比较低，不可预知的变数太大。例如，精装修所用到的各种材料受政策的影响变化很快，而且各种材料的标准也不相同，是按照承诺还是按照规范来办，不好把握。

　　徐钧认为，社会监督体系还不是很健全也是出现问题的原因之一。目前国家还没有明确的监督条例对精装修房进行监管，在精装修的具体操作上也没有具体的标准可以依据。从市场的角度出发，我们希望政府相关部门尽快出台相关条例，能对具体的实践操作起到指导作用，使精装修市场逐步规范。

　　也有业内人士指出，精装修住宅规划设计不成系统也是产品容易在细节上产生问题的重要原因。精装修从设计到施工再到装修，应该统一规划实施，但实际操作中却不是这样，开发商往往将施工和装修分开来做，使得各环节之间产生脱节，从而造成设计师的意图不能实现，最初的方案得不到有效的执行，室内装修也由注重功能变成了注重外观的装修。

　　谨慎应对购买“精装修”要多长个心眼

　　买房子毕竟是一辈子的大事，消费者在购买的过程中一定要多长个心眼，做到心知肚明。为此，记者讨教了几位业内人士，他们的建议兴许可以帮助您规避可能存在的欺诈风险。

　　李红征建议消费者一定要选择品牌实力企业的精装修产品，因为品牌企业具有丰富的研发经验和资金实力，对企业形象也更为重视，因此，出现质量问题的情况会少很多。

　　他还指出，消费者要注意签订前期物业管理协议。在小区成立业主委员会之前，开发商会委任物业管理公司进行管理，消费者应该对精装修的维修进行详细约定，增加自我保护意识。

　　徐钧认为，国家虽然没有明确的精装修验收标准，但消费者在条件允许的情况下，可以聘请专业的技术质量监督验收部门对产品品质和施工质量进行验收，详细检查各种材料和品牌的相关进货证明材料，最大限度地保障自身权利。

　　申继东律师建议消费者签订精装修房屋购买合同时要注意“装修”部分的约定，在法律上合法的事先约定在合同中，防患于未然。

　　首先是装修的价钱，精装修是房屋的组成部分而不是独立存在的，签订合同时应注意到房价不是普通房屋的价钱和精装修的费用的相加，而是要体现出精装修房屋是一个整体，一旦出现纠纷也要作为一个整体来处理。

　　其次，对装修的标准进行约定。要把房子交付时的装修标准在合同中加以明确，从装修的设计、布局到建材品牌的选用等都要体现在补充条款中。

　　第三，约定装修项目变更问题。装修不是一成不变的，大多数人都在装修过程中有所改动，这样一来，在签订合同时就要考虑到这一点。