近期销售放缓 全国楼市库存消化周期将被拉长

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进入9月以来，不少城市的楼市交易量走低，同期开盘量则居于高位，新建商品住宅库存开始发生变化。据了解，一些热点城市的新建商品住宅库存已呈微增态势，在销售速度放缓的情况下，库存的消化周期将拉长。

业内人士认为，当前多数城市的新建商品住宅库存较为充足，一线城市的库存压力也有所缓解。但需要注意的是，如果未来购房需求大量释放，一线城市库存面临不足情况，房价上涨动力也将凸显。

新房库存缓慢攀升

楼市“金九”并未如期而至。根据中原地产(微博)的统计，截至16日，本月全国主要的54个城市新建商品住宅签约119581套，比上月同期下调11.6%，这也是近4个月同期的最低点。

北京市住建委的数据显示，9月1日-16日，北京仅成交新建商品住宅5187套，比8月同期下调21.6%。后续需求不足被认为是成交量滑坡的主要原因。有分析人士表示，在“限购令”的影响下，不少城市的刚性需求几乎释放殆尽，合理的改善型需求缺乏释放渠道，造成后续成交量减少。

与此同时，部分房企推盘的热情却并未减弱。北京市住建委的数据显示，9月1日-16日，北京共有18个商品住宅项目获得预售许可证，释放房源5866套。这一数据不仅远高于8月全月的新建商品住宅供应量，同时也比9月同期的新建商品住宅成交量高出679套。

北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，9、10月份的推盘量还将保持相对较大规模。按照该机构的统计，预计北京10月将有32个商品房项目入市。

受此影响，近期北京的新房库存已开始缓慢攀升。根据北京市住建委的数据，截至9月18日，住宅存量达到79612套，正在逼近8万套的规模。而按9月以来的销售速度，这部分库存的消化周期将超过7个月，库存不足的压力较之前有所缓解。

上述情况在其他部分城市也存在。中国房地产数据研究院院长陈晟向中国证券报记者表示，当前一线城市的存货去化周期多数为8-12个月，处于相对合理区间。若市场成交量不能有效放大，这些城市库存不足的压力将进一步减缓。

房价仍存上涨隐忧

库存量的大小决定着后市的供需形势。按照陈晟的观点，当存货去化周期大于6个月时，房价将保持稳定。若这一指标在6个月以下，房价将呈上涨态势。

除库存量外，去化周期的长短也与销售速度有关。今年8月，北京新建商品住宅成交14525套，按照这一销售速度，北京楼市库存的去化周期仅为5个月。其他一线城市和个别热点城市也都面临去化周期缩短的局面，这被认为将给房价上涨带来压力。

陈晟表示，不少二三线城市此前的土地供应量大，近几年的房屋建设规模也较大，市场潜在库存较为充足。而一线城市的库存不足压力虽有所缓解，但库存绝对量仍然处于低位。

他认为，一旦限购、信贷等政策因素出现变化，导致市场成交量回升，一线城市的现有库存量将再次面临较短的消化周期，房价上涨压力也将凸显。业内人士表示，一线城市可供开发土地面积、在建商品房面积、可售商品房套数等指标，目前都处于低位。

根据国家统计局的数据，今年8月，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.06%，涨幅明显收窄。有观点认为，成交量下降是其主要原因。若未来改善型需求能够得到有效释放，房价很可能继续保持上涨。

值得注意的是，近几年一线城市土地交易量不足，可能影响到后续供应的推进速度。根据中指院的统计，2009年以来，北上广深4个城市的住宅用地成交总和约为1.1亿平方米。其中，北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下，广州不到2200万平方米，深圳则只有650万平方米左右(小区网 论坛)。

按照房地产开发周期，从土地成交到形成市场供应，约需要1-2年的时间。普遍的观点认为，一线城市的土地供应缺口已经形成，房价在短期或长期内都存在较大上涨压力。当前应增加土地有效供应，并督察已供土地的开发，从而尽快补充市场库存。