浅议多层商品住宅施工管理

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　　在我国，住宅建筑按其层数分为：低层、多层和高层三类。我国在《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)中明确规定：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。本文浅议多层住宅的建筑施工管理问题。
　　一、多层住宅建筑的特点
　　多层住宅一般指4～6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种极具代表性的城市集合住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90%以上。多层的优点在于，第一，它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工。第二，公摊面积少，无需像高层住宅需要增加公共走道、电梯、高压水泵等方面的投资，物业费也较低，整体性价比高。第三，结构设计成熟、通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。
　　二、多层住宅建筑结构体系分析
　　多层住宅建筑的结构体系主要包括以下三大类：第一，混凝土空心砌块多层建筑体系，但其主要问题在于雨水容易从砂浆缝隙渗入，如果双面抹灰，又大大增加抹灰量；并且在光洁的砌块上抹灰难度很大，易空鼓、开裂。第二，框架轻板结构体系，结构多为钢筋混凝土框架结构，内外墙均为非承重墙。可用陶粒空心砌块、加气混凝土砌块或其它非粘土砌块以及陶粒混凝土轻质两面光条板、3E板等做内外墙。第三，钢筋混凝土剪力墙结构体系，内外墙全部采用现浇钢筋混凝土墙，目前已开发出多种配套的外墙保温体系，这类结构体系，亦可以把外墙做成预制墙板在现场预制生产后就地安装。
　　三、多层住宅建筑施工管理的特殊性
　　1.局部质量问题等同于全部质量问题
　　因为多层住宅工程涉及到众多住户的个人利益，对工程质量要求比较严格。在施工中，即使整体工程质量控制得较好，若某一处出现小小的失误，对住户来说，就是全部的问题。这就要求后期管理要过细、过硬。
　　2.各工种相互制约问题
　　一个施工环节考虑不周就会产生连锁反应影响另一个环节，或更多的环节，产生难以控制的负面效应。如工序先后问题处理不当，就会影响成品保护，甚至给整个工程质量带来隐患。
　　3.施工面过于分散
　　因为多层住宅楼墙体比较多，房间多，施工洞堵住以后，同一楼层不相通，往往造成对某处施工管理不到位，出现问题。
　　四、如何做好多层住宅建筑的管理
　　1.做好施工预案的重要性
　　要针对整个工程的特点编制有针对性的施工方案。其中应包括：关键部位的施工方法，工序的安排，不同工种的插入，要对易出现的质量问题提出预控措施，制定成品保护措施等。工程管理中，要抓住关键问题，使管理处于“受控”状况，才可能达到工期缩短、质量提高、经济效益增长的效果。
　　2.严格控制多层住宅工程的变更
　　严格按图施工，控制变更。在施工过程中，各方面可能会提出各种各样超出原设计图纸的要求，或者由于设计考虑不周造成与实际情况不符合等，就会出现工程变更和设计变更，而这些变更将会带来工程造价的增加。同时，也难于控制整个施工过程。目前，导致多层住宅工程造价突破控制的主要原因就在于此。
　　3.做好多层住宅施工工程监理工作
　　工程监理一个很重要的任务就是投资控制即工程造价控制。首先，执行工程监理的监理工程师都是工程技术专家，他们的经验、阅历比较丰富，在设计及施工监理过程中能提出许多积极的降低工程造价的建议，尤其在施工阶段关系到是否要设计变更和工程变更的决定时，他们往往能根据自身的技术优势作出合理正确的选择，这一点许多建设方代表因其经验、阅历及技术受各方面的条件制约而无法做到。其次，在施工过程中，甲、乙两方因各自的立场、观点不同，有时会出现一些影响施工正常进行的情况，监理单位作为公正的第三方，在施工过程中协调双方关系，确保工程施工正常进行，这样能为完成工程造价控制提供有利条件。
　　五、多层住宅建筑施工的管理控制方法
　　1.多层住宅建筑施工的质量管理方法
　　要根据多层住宅建筑工程的质量目标，制定相应的质量验收标准，而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准。严把材料质量关，采购的材料要符合国家规范标准(含环保标准)和设计要求，严格执行材料验收制度。确保主体结构质量，主体结构质量关系到整体工程质量和安全，关系到每个职工生命安全，因此，必须确保主体结构质量。重视装饰质量，在施工装饰阶段，一定要克服质量通病，搞好细部处理，在装饰水准上要高人一筹，要有创新和特色。抓好地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道等关键部位施工。同时，要积极推广应用新技术新材料。随着科技进步，新材料、新技术不断涌现，施工企业要及时掌握这些信息、积极应用到工程中来。
　　2.多层住宅建筑施工的安全管理方法
　　要订立安全责任书，发生安全事故，各级责任人和班组都要承担一定经济责任，确保安全设施投资到位。
　　3.多层住宅建筑施工的成本管理方法
　　项目部在建设过程中对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行有效控制，保证成本目标的实现。同时，在现有多层住宅建筑施工管理水平的基础上，项目管理应针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制，明确每一个施工人员的目标责任，从而达到进一步提高管理水平的目的。