贾也：城市规划之“摊大饼”与“撒葱花”

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

中国工程院院士郭仁忠表示，城市规划存在问题，国务院调查显示，一个省会平均规划4.6个新城(区)，地级市约1.5个。“(所有)人口达34亿，严重失控。”不少城市热衷于简单扩张“摊大饼”，导致“空城、鬼城”。

那么，城市规划“摊大饼”乱象是如何产生?不妨由笔者就事论事分析其起因、现象及其后果。

一、行政兮，市场兮

中国之所以房地产高烧不退，不是市场问题——不是民间问题，也不是刚需问题，主要是政府问题，是政府摆脱不了对土地财政的依赖。完全可以这么说，房产地发展并非是由市场来主导的，而是政府主导的。

那么，为什么政府如此热衷于主导房地产发展呢?主要是利益驱使，一是土地出让有钱，且是大钱，土地出让金已成为地方政府的第二财政，甚至已超过第一财政，一些地方能占到地方财政收入的60%以上;二是房产交易有税，这个税源可不容小觑，是地方财政的重要组成部分，政府当然希望交易量越大、交易次数越频繁。正因为如此，房地产一开发，也就意味着黄金万两。

政府运营模式，其实与公司并无多大差异，它经营的是城市，也是有了钱才能办事，有了大钱才能办大事。公司运营需要钱，政府运营当然也需要钱，它通过发展房地产，拿到了大钱，就有资本可以搞大规模的城市建设了，比如建行政大楼、造市政工程、建学校医院等等。而这些工程与房地产合在一起，统统都可以列为“政绩工程”。政绩工程是实实在在的，以物质的形式出现的，一眼都能看到，不如幸福指数那样虚拟。上级领导前来视察，眼见为实，城市变大了，城市变新了，城市人多了，一片繁荣昌盛的景象，果然大变样，干得不错，列为重点考察对象。

更重要的是，政绩工程往往又是城市配套，城市配套做好了，无疑又可以将房地产向周边摊开去，政府这么一经营，就像公司越做越大，财源滚滚了。地方政府尝到了发展房地产的甜头，一些地方政府一把手掌握着权力与金钱，也给他们提供了权力寻租的机会，所以对房地产有了依赖性，乐此不疲，严重上瘾，以致许多城市的招商部门，招商工作已变异成土地招商了。如果主政一方的领导，没有一点经营房地产的思维，那么也就意味着他不会搞经济，不会搞经济也就出不了政绩，他失去了在官场中生长发育的可能。

说完这些，大家就可以明白，中国房地产为何是由政府主导的了。

二、摊大饼，撒葱花

众所周知，中国社会所有资源都跟着政治资源走的，权力的集中会导致资源的集中，也就是说，越是级别高的城市，就越有主导房地产发展的能力，一线城市往往聚集全国最好的资源，省会城市往往聚集了全省最好的资源，地级城市往往聚集了地区最好的资源，正因为如此，一线城市、省会城市、地级政府城市就像长满触须，止不住地向四周扩张，规模朝着巨无霸的方向发展。

那么，这些资源到底是什么呢?是行政资源、金融资源、商贸资源、教育资源、交通资源等等，这些资源都集中在政府手中。政府通过资源的规划配置，就可以轻松实现城市人口的引流、分流。

从造城概念而言，政府规划完全可以推出行政副中心、金融中心、商贸中心、大学城、交通枢纽等新城概念，从而配套上各种名目房产项目，如CBD房、学区房、地铁房等等房产概念。目前，各个地方政府巧立名目，其实如同“撒葱花”，点缀一下，推出各种新城的“摊大饼”铺路的。

正因为如此，只要一线城市、省会城市、地级城市，能提出一个比较诱人的规划概念，哪怕是远期的规划，可行性尚处于纸上谈兵的阶段，一座新城就可以拔地而起，华丽登场，而且人们趋之若鹜。这个效果恰恰也是政府喜闻乐见，于是乎，许多一线城市、省会城市，才会提出七八个乃至十多个新城规划来。

新城的诞生，某种概念性的房产出现，正完全说明中国的城市化并不是所谓的市场主导的，而是恰恰政府主导的。也正因为是政府主导，而非市场主导，这样的城市化就会出现诸多问题。

什么问题呢?主要是公共配套和产业配套跟不上。比如一个新建的大学城或学区房，虽然配套了不错的教育资源，但是其它的资源明显没有跟上来，导致人们吃不方便、行不方便、购不方便、娱乐不方便、就业不方便，样样不方便。既然生活在了这样畸形的新城，怎么办呢?华山一条道，只能到成熟的老城区里争夺资源。因为老城区配套成熟，无论是行政资源、经济资源、教育资源等各种资源都已配套完成了。如此一来，就造成了城市交通的拥堵、资源的浪费、环境的污染，加大了城市管理的难度。

三、城市化，城镇化

房地产经济十多年的迅猛发展，先由一线城市到省会城市，再由地级城市到县级城市，大家都如痴如醉，貌似毕其功于一役，开足马力，无不想让城市成为一个超级大工地。甚至夸张到，连县城下的某个经济强镇也会有诸如世贸中心、国际广场等项目，大有一种打造世界中心的冲动，中国已经上演了房产地“大跃进”，一直持续到现在。

发展到今天，房地产已经进入了“存量时代”，与此同时，房价已炒到严重超出人们的实际购买力，导致两个严峻的问题：一是限制购买欲望;二是压缩升值空间。因此，目前大量的新增供应，只会增加公共支出压力、恶化过剩局面。

这种局面有多少恐怖呢?中国工程院院士郭仁忠表示：中国城市规划“摊大饼”，规划人口达到34亿之巨，严重失控，已经可以承担全球一半人口的居住了。但由于中国经济陷入低迷状态，这无疑在加深地方政府对房地产的依赖，他们依旧迷信通过城市建设、房地产开发的模式来带动地方经济。因此，政府主导的房地产发展虽然严重失控，但一时半会还是不会戛然而止的。即使是中央明令叫停，要求紧急紧刹车的话，估计还是会有一段很长、很长的惯性距离，也就是说，有些新城还将继续唱空城下去的，造成空城、鬼城来。

问题的严峻性，还不仅仅城市化加大房产的存量，现在的城镇化无疑走上了房地产发展的模式。也就是说，房地产的“大跃进”，如果说是“摊大饼”的，从一线城市开始摊，一直要摊到农村了，如此一来，不仅城市居民已变成“房奴”，而且乡镇农民也将沦为新的“房奴”。比如“农改居”工程，政府规划一片土地，以居民楼或小别墅群的形式出现，因为农村土地不比城市土地，推平宅基地所得的补贴非常有限，购买住宅或者自建楼房却是费用不菲，农民要解决这个问题，不仅要家庭积蓄清零，而且还要欠一屁股的债。正因为如此，新一轮的城镇化将会成为社会矛盾的集中点，这方面的情况，已经在山东平度和平邑强拆事件表现出来了。权力越到下面，乡官、村官等官员素质就越低，手段用之至极，导致社会矛盾激化到一点就燃的程度。

结语

各地政府为了看得到的政绩，在城市建设上不断的摊大饼，政府想着只有把地卖出去收回钱就完事了，至于有没人住那就不是它的问题了，可一个长期靠卖地生存的政府，又怎能有发展的后劲呢?

因此，将来去房产存量，对各种新城(新区)必须进行结构性修复，比如加强公共配套和产业配套，补民生欠账，重生态调协，这将是未来城市经营者不得不面对的问题。