林中：不喜欢拿地王 拿地策略是“捡漏”

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旭辉集团董事长 林中

近日，旭辉集团发布了2015年半年报，称其销售利润率超过12%，比行业平均线高出约3个百分点。

实际上，旭辉集团的利润率、拿地策略、规模化与精细化发展、融资能力等一直备受业内关注。对于这些热点问题，旭辉集团董事长林中近日接受采访时一一给出了回应。

Q：今年，北京土地市场较为活跃，不乏地王出现。旭辉在北京也崭获多块土地，对于获取土地旭辉有什么策略?

林中：旭辉从来都不喜欢拿地王，一贯拿地比较谨慎，拿地策略就是“捡漏”，因为房地产越来越讲究是投资能力。对于拿地我们会进行非常精准的测算，有利润才去拿，拿错地会严重影响企业发展。

Q：旭辉经过上半年的“广积粮”却表示下半年会谨慎拿地，已过了拿地窗口期吗?旭辉的土地存量大概能开发多久?

林中：拿地最好的窗口期应该是在2014年的7、8月到2015年6月份，旭辉正是在那个阶段密集拿地的。

按我们目前的销售情况来看，一直保持4~5年发展的土地储量就够了，既不要太多也不要太少。太多资产太重，资产周转效率太低;太少，企业的可持续增长会出现问题。所以，在土地储备上还是要有一个规划和平衡。

从旭辉集团2015年土地诸备数据来看，今年以来新增了15块土地。

Q：据了解，旭辉下半年将加大高端楼盘的开发力度，并增加新的高端产品线，为何做如此调整?

林中：一个非常好的品牌开发商开发中低端项目时，品牌溢价很难，但越往上走，中高端、高端，客户会越来越关注一个企业的品牌。客户对品牌的关注度、品牌的敏感度以及品牌所带来的价值，也跟档次有关。

对于品牌发展，旭辉是这样计划的，在大众主流市场，旭辉将强化企业品牌，弱化项目品牌，但在高端改善产品方面，旭辉将强化项目产品线品牌，弱化企业品牌。目前，旭辉在推一条新的高端产品线叫“铂悦”系列，今年将在上海、苏州、南京等地推出，价格基本在城市平均房价的1.5倍或2倍以上，属于高端自住改善产品。

Q：今年，旭辉的融资情况如何?对于房地产行业的融资市场有何看法?

林中：旭辉在2015年的融资情况没有太多亮点，1月份，旭辉与境内外银团签订一项初步总额约1.2亿美元的3年期美元/港元双币种银团贷款协议;5月份，通过增发及发行优先票据等方式获得较低成本融资;8月份，分别与中信银行、上海银行签订战略性框架协议，将获得约170亿元的综合授信额度。

实际上，所有的融资创新都围绕着一个核心问题，即如何使自己财务结构更加合理、稳健及融资成本更低，用长期的负债去替换短期的负债，用更低成本的负债去替换高成本的负债，比如开发商为什么最近一直都在发债券就是这个道理。其实债券市场是开发商未来资金来源中一个很重要的渠道。在西方发达国家，债券市场比股票市场大很多，而且是公开的、透明的、流通性很好的市场。中国未来债券市场有非常大的发展前景。

Q：今年上半年房企的业绩均不理想，利润率下滑较多，对此你怎么看，有没有什么好的发展建议?

林中：从2015年中报可以看出，很多开发商平均利润率大概不到9%，其实现在开发商面临很大的挑战，就是利润率下滑，北京卖10万元/平方米的项目不一定赚钱，因为地价已经占到成本的一半以上。所以，房地产不是暴利行业，开发商在目前利润率下滑的情况下，一定要回归到产品的基本面，回归到对客户需求的洞察，回归到精细化管理和提升精准投资能力方面，唯有这样，才能不断提高盈利能力。

从旭辉本身来看，在现有条件下维持40%~50%的年复合增长率、70%的负债率、盈利能力不断提升，主要靠土地成本、财务成本控制以及产品溢价、商业模式转变、小股操盘、精细化管控成本等。