杨红旭：房地产市场能否在金融动荡中独善其身

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上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

近段时间，国际金融环境出现动荡，股市、汇市以及商品市场三大市场均出现明显下跌，但中国楼市则基本平稳运行。在此背景之下，分析一下主要地区经济、金融与楼市的相互作用及表现，颇有意义。

从全球金融危机或经济危机的历史规律来看，房地产市场多属被动性变化，滞后性发生危机。比如，1929年的国际经济危机，由股灾开始，最后波及楼市;2010年的欧债危机，最后也使“欧猪五国”房价大跌。

惟一祸起楼市的一次大型危机，是2008年国际金融危机。其根源是2001~2006年美国房价持续上涨过程中，次贷与次级债越发越多，门槛越来越低，最终失控。2006年下半年至2007年房价下跌后，波及大量与次贷和次级债的金融机构，爆发次贷危机，最终于2008年升级为国际金融危机。

美国房价自2007至2011年连跌5年，总计下跌三成多。2012年初开始复苏，持续上涨至今，但仍未超过2006年高点。近几年美国经济转强，房产成交与新房建设发挥了重要作用。

上轮欧盟房价于2008年上半年见顶，滞后于美国一年多。2010年欧债危机爆发后，房价加速下跌，直至2014年房价才开始上涨，但距2008年高点仍有差距。

不过，欧债危机后，英国受影响小，且英国一直没加入欧元区，也没受希腊等国拖累，房价只是小幅下跌，然后继续上涨，2013年下半年后屡创历史新高，在欧洲表现最强势。2014年以来，欧盟经济趋于复苏。

1990年股市泡沫破灭、1991年楼市崩盘后，日本经济和楼市同步下跌，持续低迷很多年，近几年存在波动，总体看仍较弱。安倍上台后，实行超级宽松的货币政策，也未能使楼市和经济整体走强。

值得关注的是，日本房价长期低迷，导致人们购房需求小，而且租房需求大，部分都市圈住宅租金收益率居然高达6%~8%，而中国当前只是2%~3%。另外，日元对人民币持续贬值，去年来刺激了部分中国人去日本购房需求。对于风险厌恶型投资者，东京房产可以考虑。

近年来，全球最牛楼市当属澳大利亚。过去十年，澳大利亚房价持续上涨，即便是2008年国际金融危机期间，也没怎么跌，近3年则快速上涨，屡创历史新高。尤其是华人购房需求及中企购地开发需求，持续释放。其中，悉尼房价表现最为抢眼。于是，政府采取限制措施，想要抑制境外投资需求。

但近年大宗商品价格大跌，这对资源出口占比较大的澳大利亚经济造成影响。因此，面对楼市繁荣，政府在抑制楼市需求方面，颇为纠结。

新兴经济体近年的表现有点老态龙钟。国际资源价格下跌和资本回流美国，导致部分国家收入大减或汇率紊乱。巴西和俄罗斯经济已经出现负增长，南非、土耳其、哈萨克斯坦、部分东南亚国家以及多数拉美国家经济都处于降速或低迷状态。这些国家中的大多数，房地产市场皆乏善可陈。

中国楼市处在告别“黄金十年”、进入“白银时代”的过渡期。今年上半年，全国房地产开发投资增幅持续下滑，虽然一、二线城市出现复苏迹象，但大多数三、四线城市依然偏弱，全国房地产开发投资增速仍未企稳。

宏观经济与房地产走势基本同步，房地产是经济的重要组成部分，二者相互影响。在此背景下，一个最重要的变量——货币政策和流动性，虽然对楼市的影响较大，但不至于直接导致楼市危机。

当前，美欧经济开始复苏，但仍处低息环境，未来一年楼市出现大跌的可能性很小。新兴经济体的楼市恐难以大幅改善。

中国经济虽仍面临一定下行压力，但绝对增速仍位居全球前列。加之中国有能力稳定人民币汇率，因此不会引发大规模资本外流，这有利于稳定楼市。另外，在当前宏观经济背景下，多数城市楼市也难以支撑房价的上涨。