时评：未来商业地产负面影响或超过住宅市场

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未来商业地产负面影响或超过住宅市场

商业地产饱和已是不争的事实，然而，这并没有阻止商业地产项目的大干快上，一座座体量庞大的购物广场仍在拔地而起。如大连万达就宣称，一年要建100座万达广场。人们不禁要问，地产公司热衷开发商业项目是市场需要还是另有原因?

专家提醒，未来几年二三线城市商业地产出现调整将很难避免，企业如何应对这一挑战?减缓调整对市场和经济所带来的冲击必须引起足够的重视。

总量过剩

“我认为目前我国商业地产总体上已经供大于求，一二线城市过剩严重，部分三四线城市仍有需求。”商务部原部长助理、内贸专家委员会主任黄海在接受中国商报记者采访时表示。

根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量已达5.64亿平方米，同2013年相比增长率高达77%。2014年全球购物中心新开业面积为1140万平方米，高于2013年的1060万平方米。在全球最活跃新建购物中心市场前20名中，中国城市占据半壁江山，累计贡献570万平方米的落成面积。中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年还会有7000家购物中心建成开业，届时我国购物中心将超过一万家。

“一线城市目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩。”北京京商流通战略研究院院长赖阳在接受中国商报记者采访时也表示了相同的观点，他认为，商业地产供大于求，加上经营不善，导致零售商业销售业绩下降，不得不转型或倒闭。

近日在采访中发现，从去年开始的零售业倒闭潮并没有减缓，由于购物中心等业态过剩，百货店纷纷倒闭或转型。据调查，百盛商业已有8家门店关闭，华堂在过去一年时间里关闭了北京4家门店，万达百货关闭的门店已达10家。据睿意德中国商业地产研究中心介绍，去年以来已有38家大型连锁百货关店。关店数量最多的百货品牌为百盛、马莎，各为5家;其次为伊藤洋华堂，关店4家。北京、杭州、青岛、天津等城市关店现象严重。

从北京的王府井、西单、国贸到上海的南京路、淮海路，如今大百货商场人烟稀少，乏人问津，很多国际大名牌不见了踪影，二线品牌竞相打折甩货。从一线城市到二三线城市，从东部沿海到中西部内陆，很大一大部分实体店的销售都在走下坡路。

在广东的大城市已出现了商业地产招商难问题，对此广东省商业地产投资协会会长黄文杰表示，近年来商业物业供应量爆发式增长，对优秀商业资源的争夺日益激烈，同时商业地产行业普遍面临招商难困扰。

黄海表示，“国内商业地产租金过高，租金已经进入商业企业成本前两位，难以承受。商业利润率本来就低，近几年销售额增长回落加剧了困难，导致不少商场租约到期后，因房东提高租金无力续约，有的甚至租期中途就关门停业。”

黄海认为，“商业地产饱和也是相对的，而非绝对。一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，但部分新建居民区仍然需要建设商业地产。”在二三四线将出现供应高峰，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市。

“我认为，不能总体上说是不是供不应求，需要细分。”RET睿意德策略顾问部高级经理张静在接受中国商报记者采访时认为，单从面积和体量上讲，今年以来商业地产出现了爆发式的增长，北京出现了上百万平方米的供应量，单个的体量不少已达到了十万平方米的级别。这种趋势要到2020年才可能逐步趋于平稳。

农村包围城市

我们了解到，由于一二线城市的商业地产市场基本饱和，房企开始把注意力转移到三四线甚至五线城市的中心。有些开发商还选择通过“农村包围城市”的战略来布局商业地产。

越来越多的房企开始盯上了商业地产这块“肥肉”，近日万科也在大手笔地开发商业地产。公开数据显示，目前万科商业地产开发已在全国60余座城市铺开，在国内一二线城市中心商圈已规划了20余座城市商务综合体项目，还具有巨大规模的社区商业和区域购物中心，如万科红广场、万科生活广场等。从万科最新公布的发展规划来看，这家笃定转型的企业正在寻求快速增加商业地产资产，万科已经将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度。

商业地产已严重供大于求，为何仍有这么多地产商对之趋之若鹜?

“我认为其内在的原因是，大的开发商想迅速占领市场。”北京京商流通战略研究院院长赖阳表示，“当前三四线城市商业业态结构不太合理，以低端的小商品批发市场为主，批发与零售相结合，以零售为主，此类市场由各类商家组成，商品品质较低，且管理较为混乱，存在安全隐患。这给了像万达这样的大开发商以机会。万达、华润这样的大地产商在三四线城市可以说没有竞争对手，他们抢先圈地，一方面可以提升当地的土地价值，开发房地产市场，用房地产的盈利来弥补商业地产方面的损失。另一方面，长期看可以挤垮其他竞争对手，达到独霸一方的目的。”

克而瑞的一份报告认为，当前商业地产进入了第二波跑马圈地时代，在各种退出机制逐渐建立、日益完善的现阶段，进入商业地产或许是个不错的时机，但众多地产商以未来潜在价值大作为选址的重要标准，势必将面临更长的养商期，无论是自持还是售后回租都将承担更大程度的资金压力，为应对资金压力，转嫁给投资商或是主流的选择。

“万达广场模式在三四线城市还会有很大的发展空间。”RET睿意德策略顾问部高级经理张静有自己独特的看法，她认为，在三四线城市，人们的消费水平和消费习惯还停留在10年前一线城市对品牌的认知度，比如肯德基、麦当劳等还受当地的欢迎，而在一线城市则不再抢手。因此，类似万达广场这样的商业地产进入了快速增长期。

“三四线城市还有很多的市场机会，很多城市没有购物中心，包括地级市、县级市，经济发达的地方，进入这些城市仍然有机会。”新城控股高级副总裁欧阳捷近日表示，“未来三四线城市只能建造1600多个购物中心，如果我们按照这几年的购物中心建设速度来看，每年建造的购物中心的量，新开业的量大概是400多个，全国购物中心十年期间跑马圈地的时代即将结束。”

经营思想的变革

虽然市场前景可期，但仍有业内人士指出其中潜在着很多问题和风险。虽然目前这些三四线城市并没有很好的商业综合体，但是万达模式未必先进，未来随着越来越多的房企加入，“贴身肉搏”或不可避免。

“当前商业地产同质化现象严重”。赖阳指出，房企要抢占这个市场的核心就是做出差异化的产品，否则在同质化竞争中容易出现风险。目前购物中心主要还是聚焦在购物和餐饮的环节，而真正让购物中心成为一种生活方式的还比较少。

“由于同质化使招商难成为经济新常态下的普遍问题。”黄海认为，当前市场增长回落，商业设施需求随之下降;商业地产供过于求，竞争激烈;商业地产项目建设装修标准过高，租金无法下降;电子商务分流了大量商品需求，实体店雪上加霜。

从外部环境来看，随着消费者消费习惯的转变，注重体验业态的购物中心对传统百货企业造成分流。综合体以吃喝玩乐为主，消费者希望以体验为乐，比如看画展、看电影、游泳、玩游戏，在原有的购物中心模式里没有提供这样的消费服务。因此，赖阳提出，老模式必须改进。商业经营不应再以业态、专业、品类划分，而要围绕一类消费人群的生活方式整合商品和服务，近年来兴起的生活方式中心正体现了这种经营思想的变革。

在赖阳看来，新常态下的商业发展主要分为两大类趋势，城市内部的商业主要向“生活方式中心”转型，而在城郊地带的商业，则逐渐向着“休闲娱乐目的地”的方向发展。如东方新天地、西单大悦城的吸客能力极强，很多传统百货业态面临转型，调整品牌结构，加入了餐饮、休闲、娱乐、教育等新业态，增加了更多乐趣体验，满足不同层次的消费需求。金源新燕莎MALL不断调整品牌结构，以生活、休闲为主调，打造家庭MALL的理念，并结合新媒体营销，成功吸引了大批年轻家庭的消费客群。北京SKP(新光天地)连创佳绩，去年以75亿元销售额位列全国重点商场/购物中心第一名，坐稳“最赚钱百货”的交椅。

“创新和转型是必由之路”。赖阳表示，实体店只要紧贴市场需求创新，越早创新和转型的企业，越容易掌握先机。面对电子商务的快速崛起，依然幸存的传统百货企业的当务之急是加速转型。

RET睿意德策略顾问部高级经理张静认为，虽然商业地产整体过剩，但真正有特色的、差异化明显的实体店仍然稀缺。“如果店面千篇一律，毫无区别就会过剩，如果别具一格就会脱颖而出。”北京朝阳大悦城突出了玩的特色，去年销售额跃上20亿元台阶，比上年增长30%;蓝色港湾以浓郁的异域风情吸引着热恋中的俊男靓女;设计独到的芳草地购物中心以其优雅的艺术气息别具特色。“商业新项目的出现也是好事，对那些僵化的传统的旧项目是个挑战，经过优胜劣汰竞争法则，大浪淘沙，留下的都是精华”。

没有摆脱类商业地产运营模式的老业态必将被淘汰。专家预计，以传统商场为代表的商业业态不调整、转型和升级，将面临着巨大的生存压力，因此，一场混战不可避免。

圈地存在巨大风险

“虽然三四线城市商业地产仍有发展空间，但由于三四线人口在不断下降，需求空间有限，因此那些急于在三四线城市圈地的开发商有可能面临投资风险。”赖阳表示。

与之有相同观点的摩根大通中国首席经济学家朱海斌指出，商业地产在未来一两年将面临更大的风险，其调整的幅度和速度将超过住宅市场，对经济可能带来的负面影响应尽早引起警惕。

目前商业地产供大于求的现象在很多二线城市非常明显，在有些城市，计划新增供应甚至超出目前的存量总和。而在需求方面，商业地产的需求可能出现萎缩。朱海斌更担心的是，“一旦商业地产急剧下行，在政策方面很难有调整空间。”此外，商业地产的开发和融资模式相对更容易导致市场的剧烈调整，一旦市场不振或资金链出现问题，很容易导致出现整体工程烂尾的现象。事实上，最近几年的数据显示，商业地产投资的波动幅度远远超出住宅投资。

从对宏观经济的影响来看，虽然商业地产投资在全部房地产投资中占比30%左右，远低于住宅投资。但是从对上下游行业的影响而言，商业地产的影响丝毫不能忽视。朱海斌举例说，以对钢材的需求为例，房地产和建筑贡献了60%左右的需求，但这其中来自住宅和商业地产的需求基本相等。也就是说，商业地产单位投资对钢材的需求几乎是住宅的两倍。

如何面对商业地产可能面临的风险?从供求关系情况判断，未来几年二三线城市出现调整将很难避免，更现实的是企业如何应对这一挑战，如何减缓调整对市场和经济所带来的冲击。

朱海斌认为，“从开发商的角度，商业地产开发应更关注市场供需的变化，并提高项目的特质性。从融资模式而言，可以发展基于资本市场的创新融资手段，如不动产投资信托REIT、商业地产抵押贷款支持证券CMBS。而从经济政策而言，应尽量在稳增长和调结构之间寻求一个合理的平衡点，避免以稳定为借口干预市场正常调整带来的后果。”