叶檀:楼市泡沫可能被夸大 中国房地产遇大考

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叶檀

中国房地产正在经历大考。这次没有用行政控房手段，而是采用货币挤压手段。从三季度开始，房贷收紧的消息从各地传来，除了银行慎贷，挤提公积金现象在一些城市蔓延。

无论是日本房地产崩溃，还是美国次贷危机爆发，根本原因都是房贷利率上升，房地产金融收紧，导致债务链条崩溃。

我国目前仍然实行稳健的货币政策，也就是说保持货币增量不动，对于负债与投资拉动的行业，这不是个好消息，显示实际债务成本上升。

央行收紧信贷，靠其他融资渠道弥补。今年前三季度社会融资规模为13.96万亿元，比上年同期增加2.24万亿元。在8月的社会融资总量上升到1.57万亿的新高之后，9月社会融资规模回落至1.4万亿元，分别比上月和上年同期减少1784亿元和2413亿元。住户贷款增加3.07万亿元，其中，短期贷款增加1.27万亿元，中长期贷款增加1.80万亿元;如果把大多数中长期贷款视作房贷，那么经过预售等杠杆化手段之后，有超过2万亿的资金进入了房地产市场。个人房贷以及社会融资是房地产的两大货币支柱，一旦支柱倾斜，房地产未来如何难以预料。

情况没有那么糟糕，挤压货币水分以温水煮青蛙的方式进行，波澜不惊。房贷继续审核，只是审核发放周期加长到几个月;首套房优惠利率继续存在，只是优惠门槛提高打折幅度下调。

据报道，目前在一线城市，个人首套房贷8.5折的贷款优惠利率几乎已经成为历史，市场利率普遍在基准利率的9折以上，个别银行的首套房贷执行基准利率甚至上浮。二套房贷的贷款利率都执行基准利率上浮10%至20%。链家地产市场研究部张旭认为，近期北京地区的首套房贷利率批贷的结果来看，8.5折利率优惠占比从今年4月开始就稳步下滑，到今年9月占比为43.6%，为2012年3月以来的最低水平。只有几家大型银行的首套房贷利率报价维持在9折，部分银行已上调至9.5折，甚至是基准利率。9月数据显示，首套房贷批贷的平均利率为5.8%，大概为基准利率的89折。从目前银行的报价估计，今年11、12月银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到9.5折以上。

从8.5折到9.5折，看似相差不多。如果房贷基准利率6.55%，以贷款100万20年还清来计算，等额本息的还款方式下，其月供为7485元，总利息为796447元。如果是能够打8.5折的话，那么利率变为5.57%，月供为6918元，总利息也相应减少为660433元。相比基准利率，月供减少了567元，总利息减少了136014元，上升到9.5折，则每月增加500元左右。增加的500元，作用是使购房者的心理预期发生变化，让他们摆脱房价上涨预期。

在房贷利率上升的背景下，中国的房地产价格还在上升，迎来了历史上含金量最高的十一黄金周。搜房网的数据显示，黄金周期间40个大中城市住房成交量同比增长54%，其中北京同比飙升85%、上海同比增长39%;北京新房平均售价同比上涨21%、上海同比上涨37%。一些二线城市成交量也十分火爆。

目前房地产货币大考尚未结束，笔者无法判断此轮房贷收缩是否会终结于明年一季度。可以肯定的是，如果房贷收紧而房地产价格继续上升，说明中国的房地产有坚实的刚需与投资基础，民间资金量足以支撑目前的房地产价格。如果房地产价格出现下挫，则中国的房地产泡沫已经在头顶摇摇欲坠。

谁也不知道中国民间到底有多少资金，因此没有人知道这次货币大考需要多久才能测量出中国房地产的泡沫底线。

到目前为止，此次货币考验得出的初步结论是，这些资金仍然把房地产作为最主要的投资配置，而民间资金量之大可能超过我们的想象。中国房地产有泡沫，程度可能被夸大。