聂梅生：养老地产需要零土地成本和融资成本

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全联房地产商会创会会长 聂梅生

聂梅生目前的工作重心主要在养老地产方面。而经过一段时间的摸索，聂梅生所推广的养老地产已经初具雏形。

7月20日，全联房地产商会创会会长聂梅生接受专访时表示，与此前开发商用地产的方式做养老地产不同的是，她目前推行的养老地产可以在两三年内把前期投入收回，后期全都是经营性收入。

聂梅生称，他们所推广的养老地产可以做到土地成本和融资成本接近于零。“现在正是先驱和先进交接的时候，会有一批企业做起来。但真正推广可能还要在2020年左右。原来先烈探路的时候政府态度不明确，觉得很难做。今年政府出了不少政策支持，力度较大，但政策出来后企业还在发愣，没人接招，这很奇怪，所以我们商会有这个责任把这个招给接下来。”

Q：养老地产这块您研究了多久?

聂梅生：养老地产这件事情，其实很多开发商已经大概做了三五年了，这是非常困难的一件事情，从根本上我觉得还是思路有问题。我们把它称为机构养老，这件事情商会提前做了5年，从2009年开始做标准，到现在进入示范阶段。我们的机构养老已经起步，而且起步阶段得到了国家的支持，得到国家政策性机构、开发商、投资机构以及大量上下游的绿色建筑类机构的支持，现在已经开始有了自己的示范工程和基金，已经开始往前推进了。

Q：您所推广的养老地产模式提到一个“双零”概念。具体包括资金启动成本和土地建造两方面，具体如何做到零成本的?

聂梅生：双零只是一种形象的说法，是成本趋近于零。做养老产业不可能像招拍挂那样，把土地财政融进去。在土地财政背景下，土地成本越来越高，然后房价越来越高，最后形成很多民怨。但养老产业属于服务业消费领域，所以土地成本要尽量降低，否则就会重走商品房这条老路。

做养老产业，现在中央有一系列政策支持可以降低土地成本，比如政府划拨，就可以让成本几乎等于零;还有一些属于原来的存量土地，转变为养老用地的话，这些土地价格也会很低。另外，还有一条政策是，可以租用农村集体建设用地。

融资成本趋近于零，这是指两个方面。一方面是尽量利用政府的政策性贷款，这相当于政府支持保障房的做法。现在政府对养老产业有金融支持，贷款成本很低;另外一方面，不再采用房企开发商品房使用的首付按揭方式，这种方式在养老产业中是没法做的。因为60岁以后不能做贷款，也没法做抵押。

但也有两种可行模式。一种是反向抵押，就是以房养老。反向抵押就是用现在的房子抵押然后贷款，这一块在做试点，但推行得很慢;另外一种就是我们现在正在做的，沿用了美国养老地产采用的金融杠杆，它实际上是一种押金制，或者叫做会员费。就是老人先把定期存款放到养老公寓里，这个钱最后是会还给老人的，而中间利息部分就用养老机构的服务来代替偿还。但这需要老年人一次性交齐资金，然后过十年、二十年才退回。如果老人不在，这些钱可以退回子女，也可以转让，这样就形成了一个新的工具。这个工具降低了整个财务成本。双零是一个让它越低越好的概念，并不是真正等于零。

Q：这与养老理财是不是有点像?

聂梅生：有一点像，就是利用这一类金融工具，把老年人现在的重资产部分得到盘活，比如房子和流动性金融资产，也就是属于存款的这类资产被盘活，让它能够为养老做服务。

Q：刚才您提到以房养老这一形式，从现在试点来看，大家对这个效果反应不是很理想，您认为以房养老是否具备可行性?

聂梅生：原因很多，目前进展确实比较慢。第一，模式不是特别清晰，很多老年人看不懂，老人算不过账就不愿意去做;第二，机构和老人双方对房价的期待立场不同。站在保监会的立场，比如你的房子在北京值五百万，未来北京房价是降还是升，他们的看法不一致。保监会出于自身考虑会保守评估，但老人会对未来有高期待。

Q：现在是否有服务主体愿意真正去做您所推广的双零成本养老服务?

聂梅生：我们现在这个推得非常快，很多机构哭着喊着想要进来做服务的，比哭着喊着投资的多得多。现在的投资主体要么是开发商，要么是保险机构或金融机构。开发商愿意投，因为他手里握着一堆地，再盖商品房就不行了，所以我们要积极把他撬动。现在想做服务的太多了，需要解决的主要还是投资问题。

Q：盈利的模式如何呢?

聂梅生：盈利模式很清楚。我算了一个最简单的账，这么做下来利润基本可以做到20%，跟现在商品房一样，就看企业怎么做。实际上我们就在推这个模式，开发商大喊做不下来就是因为他原来做的是养老地产，养老地产都是要运行十年以上才可以赚钱，这样的话这笔账绝对算不过来。2014-2015年的养老市场，它的模式基本都变了，不再是原来的模式。但是我们的这个模式在两三年就可以把前期投入收回，后面用的全都是经营性收入。

Q：您如何看待现在开发商所做的以地产的方式去做养老?

聂梅生：这是一个先驱先烈的过程。第一阶段，先烈阶段已经过去。确实死掉了一些开发商，因为养老领域已经十五年了，他们虽然没有赚钱甚至死掉，但他们积累了很多经验。比如，运营管理不要自己做，就是嵌入就行了，谁做得好找谁，谁管得好就找谁，又省钱又省劲，你自己找人去培训，找正确的人做正确的事;第二阶段是先驱阶段。我先吃螃蟹，我知道螃蟹什么味，但是我知道这不赚钱。先驱阶段也开始形成。现在大量推广的时候就是真正能够形成先进入的这一批人，我觉得现在是在先驱和先进交接的地方，会有一批开始做起来了。但我觉得真正推广可能还是在2020年之前这一段时间，因为政策支持。

原来先烈、先驱那一段政府不明确，觉得很难做，政府在今年一年出了很多项政策，是力度非常大的支持，这个政策出来后大家还在发愣，没人接招，这很奇怪，所以我们商会有这个责任把这个招给接下来。

Q：你们的养老地产有结合当下最流行的“互联网+”模式吗?

聂梅生：我们在三年前开始策划“互联网+”在养老产业中的应用试点。现在做了一个清朋华友，是一个学院式养老。它的指导思想和顶层设计是这样的：以服务作为项目的核心价值，以轻资产运营打造项目的软实力，寻求一个全球性的学院式养老，同时引入“双零”要素。

操作模式就是互联网+的模式，用平台操作。我们做学院式养老需要一个校友平台，各个学校毕业的校友中留校的，年龄在65岁到85岁区间的老人在中国大量存在，他们需要养老平台。我们利用互联网组织了一个双重的众筹平台，有很多渠道支持这个平台。比如海外资金、绿色服务等等。目前第一个孵化器已经破壳。