杨玉成：养老度假地产房地产市场最后一块金矿？

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养老度假地产房地产市场最后一块金矿？

老有所养、老有所居、老有所乐，养老度假地产概念应运而生，甚至有人将其称为房地产市场的最后一块“金矿”。真的是这样吗?如何才能挖到这桶金呢?

屈指算来，笔者接触养老度假地产已经五年多了，从学习研究到操盘实践，再到亲身体验，其间成功的经验不多、失败的教训不少，现将个人的心得体会分享如下：

一、潜在需求不等于现实需求

五年来，有关养老度假地产的报道、资料连篇累牍，诸如：“未富先老,中国人口老龄化问题严重”、“养老地产：房地产市场最后一块金矿”、“家庭养老:421模式下独生子女不堪重负”、“ 社会养老:一床难求，好养老院需排两年队”、“外资大鳄抢食国内养老地产，欲建10亿美元中国基金”、“保险公司疯狂圈地，瞄准养老地产”、“养老房成楼市重要需求，生态养生大盘抢占市场先机”等等不胜枚举，说的好像商机比天空都辽阔。

事实真是这样吗?需求到底有多大?谁做过调研?有无数据支撑?

跟风、扎堆是中国市场的常态，高估需求、盲目乐观是老板们最容易犯的错误。把未来的、潜在的需求视同现实的需求是投资决策之大忌，市场有风险，投资需谨慎，决策前请调研、调研再调研，谨慎、谨慎再谨慎。试问，在中国养老度假需求的实现需要多长的导入期?到目前为止中国养老度假地产项目有几个成功的案例?河南省甚至全中国最好的养老院是否盈利?

二、高档高价不等于能盈利

放眼中国，一些高端养老度假设施人气不足，一些高档养老度假楼盘销售困难，其根本原因是投资额过高导致价格难以平民化，而它们切入的却是一个不属于刚性需求的市场。

目前中小城市普通住宅开发已经阶段性过剩，开发商如果带着过去的成功经验转战养老度假地产，定位高档高价，试图将其卖给老年客户，或者期待吸引子女为老人购置物业，不客气地讲，这个如意算盘恐怕多半是要落空的。因为这样的楼盘销售比一般物业还要困难。

怎么办?坚决定位中低端市场，坚决降低成本，坚决不花冤枉钱——对于老年客户既不需要也不关心的一切，要尽量少花钱甚至不花钱。

三、卖产权不如卖股权

目前国家在养老度假地产方面并没有给予明确的政策优惠和税务优惠，养老度假地产投入的成本并不低;而老年人进入退休期后普遍希望做的不是购置物业而是售出。这就导致了所谓的养老度假地产面临尴尬局面。

关于养老度假地产开发运营的商业模式，国内有些大型品牌房企与保险机构虽已先行探索， 但尚无成熟的经验。国外的成功经验很多，可惜国情不同又难以照搬。既然如此，不妨大胆探索、尝试、创新。

笔者认为，养老度假地产的实质是服务而不是出售物业，养老度假服务市场的潜在空间也非常大。既然卖产权此路不通，不如考虑卖股权、卖权益、甚至卖期权，采用轻资产、重服务的模式，坚决持有物业，通过服务赚钱，这样投资回报率才能达到满意，才能实现双赢的目标。轻资产，重服务，低成本，做长线，才是养老度假地产的王道。

四、深入调研，定制式开发

中国的养老度假地产市场尚处于探索阶段，所有失败的案例都源于开发商忽视市场调研，不了解老年客户的需求，开发经营理念错位，以一般的地产开发思路来面对市场，从而走入开发误区。

比如，老人在什么情况下需要入住养老社区?需要怎样的养老公寓?能接受什么价位的物业与服务?只有对这些问题进行充分的了解，才能做好养老度假地产的开发与运营。

如果能通过深入调研，全面了解、掌握客户需求，甚至精准找到目标客户，量身定做、定制式开发就成为可能，那么投资风险也就可以趋近于零。从这个意义上讲，无论怎么强调前期市场调研的作用都不过分。

五、开发容易运营难

搞开发、建房子，对于开发商而言相对容易，但管理运营养老度假社区却没那么容易。

如何提供有特色的服务内容，并在和专向服务提供商的竞争中取胜?整体服务质量低下使物业管理微利，增值服务五花八门，但如何说服用户形成持续付费习惯?从医疗到养老，从金融到家政，如何挣到合理的服务费，靠服务盈利?如何满足老人们精神层面的需求?如何在保证健康饮食、医疗的基础上，使老人有机会在社区中实现自己的社会价值，交到更多的朋友，文化、运动、学习等各种活动很丰富，每天很忙，没有孤独与寂寞?

打造一个老人们都乐意去的养老度假社区，树立一个优质、专业、全能的养老度假服务品牌，不是建几栋房屋那么快、那么容易。要求投资商、开发商转变开发经营思路，用心整合资源，用心创立品牌，既要具备成本控制能力和较高服务品质，又能叠加、整合一种或几种专业化服务能力。