时评：挖掘存量住房改善空间

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挖掘存量住房改善空间

随着我国人口拐点到来，新增住房需求逐渐萎缩，将给以满足新增住房需求为核心的房地产业数量型增长模式提出巨大挑战。适应这种形势变化，未来房地产业必须要挖掘存量住房改善发展空间，走一条质量型发展的新道路。

人口拐点到来决定房地产业数量型增长模式将走到尽头。居住权是人类最基本权利。住房为人服务，人口发展演变将在很大程度决定了房地产业发展模式与空间。过去十多年，我国房地产市场发展迅猛，既有被压抑需求集中释放的结果，也有城镇化进程加快引致的新增住房需求，但从根源上分析，人口因素始终是驱动我国房地产市场发展的原动力。但随着人口拐点到来，住房闲置将成为巨大问题。这在部分老龄化国家已经得到证实。据日本总务省发布的《住宅和土地统计调查》结果显示，截至2013年10月1日，日本全国共有5240多万个家庭，住宅总数约为6063万套，按每户一套计算，闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本全国住宅总数的13.5%，创历史最高纪录。这一情况表明，房地产业数量型增长模式将面临巨大挑战。始于2013年四季度的全国性房地产周期性调整，是市场力量自发作用的结果。经过近一年半的住房去库存过程，相当多城市的住房库存压力依然巨大。

存量住房改善空间发展潜力巨大。

1998年我国住房制度改革以来，将近20年时间我国住房建筑面积成倍增长。其间，住房建筑技术和理念也在不断进步，新建筑材料也在不断应用，配套设施建设也在逐步完善。

但这是一个缓慢渐进并逐步加速的过程。很多上世纪盖的房子，没有可能拆除重建，但住房品质改善愿望又十分强烈，包括住房加固、电梯安装与更新、外立墙面刷新、水电改造、停车位建设等等，都与原居民日常生活品质提高密切相关。过去住房装修和布局落后，都有很大的改善余地。

此外，还有部分上世纪80年代建造的楼盘，质量问题需要引起高度关注。近一年来，住宅楼倒塌的事件有增多趋势，城市危房改造空间巨大。

存量住房投资，从目前看，还没有得到房地产开发企业的高度重视。2013年，上海市各类居住房屋已超过5.6亿平方米，其中老旧住宅约占2.2亿平方米，这些房屋由于各种原因，其结构、设施均存在不同程度的缺陷，有的设施老化甚至影响到了居住安全。上海市政府以“业主自愿、政府扶持、因地制宜、多元筹措”为原则，探索“拆、改、留、修”多种方式，多渠道、多途径地改善广大市民群众的居住条件和质量，取得了很好的实效。

事实上，在个人消费难以有效启动的情况下，将注意力放在存量住房改善上，通过政府补贴、金融支持、居民投资等，可以驱动内需增长。可见，存量住房改造，不仅可以创造投资，而且还可以改善民生，最主要的是为房地产业指出了一条新的发展道路。

房地产业并不意味着只有盖楼。追求数量型扩张，不仅没有动力，而且也缺乏利润增长空间。因此，如果可能，房地产开发企业将眼光往存量住房领域看看，或许将会发现新的增长机遇。