张金峰：石家庄商业地产局部区域过量 发展不平衡

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惹目地产顾问机构执行总经理 张金峰

商业是一个城市的标志。随着石家庄经济的不断发展以及京津冀协同发展战略的推进，石家庄不断有城市综合体、购物中心等大型商业地产项目崛起。针对石家庄商业地产现状、商圈格局等情况，惹目地产顾问机构执行总经理张金峰表示了自己的看法。

石家庄商业地产局部区域过量，发展不平衡

Q：近年来，商业地产在省会石家庄风生水起，从北国商城、赢商网勒泰中心、乐汇城、怀特商业广场到万达(专题阅读)广场海悦天地等等，省会商业综合体可谓遍地开花。大量的集写字楼、商贸、餐饮、娱乐等于一体的“都市型综合体”亮相，为市民提供了舒适、方便、快捷空间的同时，商业地产是否也存在饱和、过剩的情况呢?

张金峰：首先来讲，石家庄的商业综合体不是过剩，而是同质化比较严重，基本上都是吃喝玩乐购(专题阅读)的简单拼凑，没有什么太大特色的东西，没有和城市旅游、城市特殊记忆相结合推出一些特色的主题消费。

其次，石家庄的商业地产属于局部区域非常过量，分配不是很均衡。在老城区，也就是建设大街到中华大街沿中山路两侧我们有大量的商业项目，但是像开发区、新华区的西北区、桥西区的东南区、长安区的东北区、裕华区的东南区发展的还不是很好，相对于主市区来讲发展的还比较缓慢。随着城市发展的进度加大，向三环甚至三环外发展，所有的商业综合体都聚集在市中心，就会造成城市的城市病出现，一方面是饱和，另一方面就是发展不平衡。

寻求差异化，打造南三条商业特色旅游综合体

Q：“南有义乌，北有南三条”，商品批发似乎早已成为石家庄的商业标签，但随着新的商业综合项目、人们消费观念的改变，使南三条也面临着巨大的竞争压力。如今的南三条在火车站搬迁后也面临着升级改造的问题，您觉得升级改造后的南三条将怎样继续向前发展呢?

张金峰：现代商业发展受电商发展和物流便捷性以及80后成为消费主体之后消费习惯的不同的影响，这些变化都影响着商业发展的格局。例如传统的商品批发与销售对地段、商铺的依赖性越来越低。火车站南迁使南三条运输的优势性大大降低，再加上塔谈国际商贸城、石家庄国际贸易城等大量的外围的具有大的仓储功能的且铁路、公路交通都更加便捷的商业项目的发展，都对南三条传统的商业造成了很大的冲击。因此，南三条未来如果继续做传统的商品批发与销售已经不具备优势了，已经没有什么发展前景了。南三条要继续发展就要把这些过去的传统经营模式以及经营方向放弃掉，但是它放弃不掉的是一代人在这里打拼的痕迹所产生的商业成长之路。“南有义乌，北有南三条”这句话就足以证明南三条其实在全国来说都是很有名气的，它承载了过去的商业发展以及改革开放的力量在里面。我们应该把南三条这些人文的、具有历史痕迹的商业发展轨迹的东西做成城市记忆符号，成为一种消费主题、旅游主题或者一种商业成长主题、商业变更主题。让人们来参观旅游的时候可以感受到历史与精神层面的力量，而不仅仅是吃喝玩乐购。就像乔家大院、王家大院一样，它们讲述了乔家、王家一代人的发展，把这一代人的发展的精神在商业当中通过一些壁画、展厅等等展现出来启迪现代商业的发展。因此南三条可以将这些商业发展的精神和现代的餐饮娱乐购物进行融合，通过将商业的成长之路以城市展示点的方式打造拥有自己特色的商业旅游综合体。过去的南三条是让我们的城市在全国有了一定的名气，但新的南三条才能让我们感受到更多的城市的魅力所在。

及时进行业态调整，寻找适合自己发展的道路

Q：石家庄的商业发展呈现出严重的区域分布不均现象，这也给了众多商业地产开发商进军石家庄的机会，于是近几年，万达、华润、宝能、保利等知名房企也陆续进军石家庄市场，这些品牌房企的入驻，给石家庄的商业地产建设、运营等发面带来了什么?石家庄的本土企业，应从哪些方面入手来做得更好?

张金峰：这几年，万达、华润、宝能、保利等知名房企陆续进军石家庄市场，但我个人觉得，万达对石家庄商业等等方面的发展推动作用最大。首先，万达进军石家庄市场对外资品牌的引入具有很大的推动作用，例如哈根达斯、ZARA、优衣库等等。第二点是万达对石家庄的文化消费起到了很大的推动作用。万达影院的上座率是很高的，万达影院的进入对石家庄的整体的电影院行业的推动作用是很大的，提高了市民的文化素养。第三，万达的商业管理中的美陈是非常出彩的。过去石家庄的商业宣传中美陈、展览、吸纳人群的功能是非常少的。但是你在万达能看到很多主题美陈，例如怀忆青春、怀忆课堂、动漫主题等等，这对石家庄的商业运营管理起到了很大的推动作用。

虽然说石家庄的市场有很多大鳄来了，但这些大鳄的商业还没有真正进入到推动力中来，只能说是给了石家庄本地的这些商业地产的开发商一些竞争力和危机感，让他们更多的走出去去学习、去观摩、去挖更多优秀的人才，来提升我们石家庄本土的商业竞争力。

石家庄比较成功的本土企业，我们就不谈北国了，北国基本上已经是石家庄的龙头企业，在全国也算是小有名气了。新兴的主要是勒泰和东胜，我们在他们身上能学到一些东西。首先比如在前期招商的时候先招商再养商，在养商期给商家很大的扶持力度，把过去的简单的租金改成扣点，将很多商家引进过来。第二来讲就是在美陈上，我们能看到他们确实学到了万达等其他商业的一些精华。第三来讲就是在商业的建筑结构与建筑形态上，过去的建筑结构与形态都是大盒子式的，但是勒泰通过庄里街、露台、阳台、连廊，包括飞梯等等已经发生了变化。在东胜我们能看到宣传的力度上的变化，包括造雪、请一些大牌明星、最大的蛋糕等等一系列的主题活动。我们可以感觉到，这两个本土企业已经从全国的商家身上去寻找适合自己发展的道路。石家庄的本土商业，不具备万达、华润、保利、宝能等的一些企业品牌，也没有这样的商业号召力，因此我们要具备包容、开拓、懂得先舍后得的心态，在融合先进的管理经验、管理能力的基础上，结合有效的主题推动，我们的商业业态才能产生一种新的竞争力。

业态比重的调整很重要，石家庄之前比较厉害的商业东购自从被银座收购之后经营状态其实不是很好，过去石家庄的商业是简单的百货加一些超市和部分的餐饮的竞争体，现在发展成餐饮娱乐休闲购，人们在吃饭娱乐消费的同时顺便购物的过程。石家庄商业业态的比重已经发生了很大的变化，但是东购没有跟上时代的潮流。再者近几年东购几乎没有做过系列的活动，包括美陈、品牌的引进等等，这是一个逐渐走向消亡的过程。现在体验型消费或者说是社交型消费业态的比重应该逐步加大，这是一个趋势。再者，商业地产的开发商的资金实力需求或者说是融资渠道必须够大。现在招商是要有一个养商的过程，开发商做商业的同时自己必须要转化成一个运营商，需要有十年树木百年树人的企业家的战略精神，才能把商业真正的做好。