陈涛：投资价值下降 将制约房价上涨

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

在稳定住房消费政策刺激下，以一线城市为代表，楼市出现了回暖迹象。虽然从当前交易态势分析，短期内部分城市住房交易价格有进一步上涨可能，但考虑到住宅投资价值下降，或将制约房价上涨。

我国住宅投资价值趋降。住宅投资价值主要基于投资回报和变现能力。住宅投资回报有两个指标可以参考，一是住宅预期涨幅，也就是卖出获利。过去我国城镇住宅供不应求，价格涨幅巨大，十年内多数城市住宅价格实现了大约5~6倍的涨幅。二是租金回报率。主要是业主持有物业用于出租得到的报酬。过去，我国住宅租金回报率很低，但因为住宅价格涨幅巨大，投资投机性住宅需求旺盛。从目前我国经济社会面分析，住宅投资价值已经发生趋势性逆转。

首先，住宅价格上涨的人口基础已经不稳。我国已经跨越住宅短缺时代。随着人口增长见顶，购房主力人群萎缩。据有关机构研究，我国人口结构已经发生趋势性变化。1990年后出生的人口总数比1980年后出生的人口总数下降了23%，2000年后出生的人口总数又比1990年后出生的人口总数缩减16%，反映出我国人口增长见顶回落的趋势性变化。传统上分析，25岁至49岁是商品住宅购房人口主力，根据我国人口演变特征推算，购房主力人口将在2015年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。目前，有数据显示，到2015年，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。而就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。

其次，住宅向中高收入人群分配集中降低了住宅变现能力。通过市场分配住宅资源，不可避免引发结构性矛盾，即住宅资源主要向中高收入人群集中，而中低收入人群需求相对难以满足。由此引发住宅不动产流动性问题。随着住宅不动产拥有套数增加，中高收入群体继续持有住宅不动产意愿将会下降，但住宅变现需要依靠具备一定支付能力的中高收入人群，这实际上没有任何经济意义，由此导致住宅流动性显著下降。

第三，住宅价格涨幅空间狭小。当前住宅市场一个突出特征是二手住宅交易量激增，一线城市也不例外。过去受营业税免征期限限制，二手住宅交易量运行平稳。随着营业税免征期限缩短至两年，存量住房供应将显著上升，导致市场供求关系再次微妙变化。

第四，住宅租金收益率偏低。当前多数城市住宅租金收益率明显低于基准银行存款利率，并非偶然，主要还是因为住宅价格过高和租赁市场人群向中低收入人群集中。对多数城市而言，住宅价格已经明显偏离普通人群家庭收入。而城镇住宅拥有率较高，使得租赁市场需求主要满足中低收入人群需求，租金涨幅受到较强制约。

从有关方面信息反馈看，5月份市场成交仍维持一定热度。尽管如此，对当前房地产市场交易量激增和房价上涨需要保持理性观察的态度。在房地产市场成交活跃的同时，也不排除营销噱头和营销策略渲染房价大幅上涨氛围的可能性。市场短期回暖可能会带来价格上涨惯性，但经过供求关系充分调整后，市场交易渐趋理智，价格上涨动力将会显著削弱，去库存依然是当前及今后一段时间我国房地产市场的主基调。