王红兵：养老地产市场蕴藏着巨大商机

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秦达房地产开发有限公司总经理 王红兵

1.您认为当前中西部地区乃至全国在养老地产发展中面临的困难主要有哪些?如何才能从根本上解决这些问题?

王红兵：总体上看，我国养老地产才刚刚起步，尚处于探索和初步发展阶段，尽管市场蕴藏着巨大发展空间，但面临的实际困难也很多。

首先，养老地产面临的最大困难是融资难。

养老项目通常都建有医疗保健、文娱健身、餐饮、老年活动中心等大量的宜老设施配套，还需要做到精装修、家具家电齐全等拎包入住的状态，因而较一般地产项目的建设投资要大。另外多数项目为持有资产长期经营，不销售产权，所以投资回收期较长。土地若是划拨的养老用地，还无法抵押。所以，商业银行对这种投资大、投资回收期长、划拨土地的项目基本不给贷款。而信托、基金等融资成本较高，对于微利的养老产业来说又负担不起。所以融资难是养老地产面临的首要问题。

要解决资金问题，成熟的开发商也在试图通过销售会员卡、收取高额入住押金等方式收回初始投资，或者结合一些产品，比如北京太阳城的“百龄计划全球联盟”的销售，先期收回一些投资，后期通过运营和服务慢慢消化。但这都是运营期间收回投资的办法，还是没有解决建设期间的融资问题。

我认为，要解决融资问题，首先国家要重视起来，充分认识到养老是个社会问题而不仅仅是企业行为，养老是需要尽快并且大力扶持的产业。国家应出台政策，要求各商业银行对养老地产进行融资支持，至少要加大国家开发银行对养老项目的长期低息贷款投入，让养老产业良性运转起来。其次，允许保险金、企业年金等投入到养老地产来，共同扶持养老产业的发展。另外，促使银行业、房屋中介等联手开展起以房养老倒按揭业务，也能盘活资产，解决资金问题。

其次，养老地产盈利难。

在中西部地区，商品住宅的售价本身就不高，不销售产权的老年公寓的租住价格也就不可能高，但老年公寓的投入可比商品住宅高，所以利润率可想而知。再者，老人只有微薄的养老金，定价太高也会负担不起，基于这种市场状况，通常老年公寓的定价也不可能高，盈利就很难了。再加上宜老设施配套的投入，都导致养老运营的举步维艰。

要想解决盈利难的问题，项目可以将销售产权的商品住宅与老年公寓结合起来开发。商品住宅可以增加养老配套附加值，取得更多的利润，同时还能解决老年公寓的初始投资。其次，可以结合养老产品的销售，比如“百龄计划全球联盟”，增加房屋入住率的同时，体验式消费培育未来客户，同时增加当下的现金流收入，减少财务费用。另外，需要培育养老市场，引导消费，让入住老年公寓成为一种趋势，提高入住率和服务内容，增加收入。

第三，养老地产在规划、设计及运营管理等方面尚未形成完整的体系、标准，仍处在摸着石头过河阶段，成功经验很少。

虽然我们国家2003年颁布了《老年人居住建筑设计标准》，但在设计过程中仍会发现有很多空白点，而且设计规范与实际运营有时也会存在矛盾。只能是不断吸收国外先进经验，不断总结现有项目的缺陷，从设计源头上做到技术可行、经济合理，从而给运营留出空间来。

2.近两年有超过32家上市房企及险资公司宣布进军养老地产项目，您如何看待这一现象?

王红兵：我认为这主要有两方面原因。

首先是来自外部需求，社会人口老龄化问题已经逼近，养老地产市场蕴藏着巨大商机。

从国务院颁发的《十二五社会养老服务体系建设规划 (2011~2015年)》中可以看到，第六次全国人口普查显示，我国60岁以上老年人口已达1.78亿人，是世界上唯一一个老年人口超过1亿人的国家，我国已步入老龄化社会，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。

《规划》还显示，随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年我国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元。目前全国养老机构的床位至少缺300万张，这个缺口还是很大的。以上数据不难看出，养老地产市场蕴藏着巨大的商机。

其次，来自房企的内在需求，也需要转型或创新。

房地产的黄金十年已经过去，除了刚需房和部分改善型住房外，人们购房的需求已大大降低。若继续沿着老路走，拿地-盖房-卖房-再拿地……楼盘没有主题、没有特色、同质化、简单重复，或者说没有迎合市场真正的需求变化，那将是很危险的。据说西安市现在要去化掉存量楼盘都需要两年时间，再新建，销售难度可想而知。所以，房企都在思考，如何顺应市场需求?那么养老地产就是需求逐渐增长的一种产品。

3.我国的养老地产发展尚不成熟，民众对居家式社区养老接受度如何?您认为民众养老理念的转变需要有哪些先决条件?

王红兵：现阶段居家式社区养老是政府主推模式，也符合大多数老年人的生活习惯，老人的接受度肯定高。

国务院办公厅颁发的《“十二.五”社会养老服务体系建设规划》中提出9073模式，即老年人90%选择居家养老、7%选择社区养老、3%选择机构养老。居家式社区养老就是在社区里面建设社区医疗保健站、日间照料中心、文化活动中心等，依托老人熟悉的生活环境和朋友圈，距离老人住家近，方便家人照顾看望，给老人一种“没有离开家”的感觉，消除老人对于养老院的排斥感，同时养老中心的护理人员还可以上门为老人提供日常护理和家政服务。民众养老理念的转变，首先需要培育和引导。50后、60后，都是4-2-1的家庭结构，养老问题会越来越突出。像我们的合作伙伴北京太阳城所采取的策略，他们研发了一系列培育市场的养老产品，如养老投资套娃、中美两国养老、会飞的房子、百龄计划.全球联盟等，通过旅游度假养老、异地交换养老等形式，与老人不同年龄段的需求挂钩，让老人通过体验式入住，逐渐适应机构养老的环境。还有，像我们白鹿溪谷这样，实现居家养老、社区养老、机构养老三位一体，在同一个小区里实现可持续照护，让养老不再是一个艰难的接受过程，再结合一些养老产品的嫁接植入，使老年生活灵动起来，丰富多彩，也就会促进民众养老理念的转变。

另外，经济是基础，老人得住得起，“以房养老倒按揭”的业务开展起来了，老人就有底气去入住老年公寓了，对养老观念的转变也有一定的促进作用。

4.在养老地产的配套建设中，医院的引入关注度较高，但医院的盈利模式成熟度不高，您对这一问题有何想法与建议?

王红兵：我认为在养老地产项目中，医疗、护理保障必不可少，但是否引入医院值得商榷。设立全科医院不可取，小区住户有限，将造成医疗资源浪费，留不住好的医生，医院盈利及可持续发展也成问题。还是应有效地利用社会资源，建立起社区诊所、就近医院、著名三甲医院的三级医疗保障体系为宜。另外，养老地产更多要解决的是长期护理问题而不是医疗问题，应该引进中医针灸、按摩、理疗等更为重要。

5.养老地产项目开发与运营的成功除了模式之外，专业人才的配置也至关重要，而当前养老专项人才的缺乏也是发展困境之一，您对此有何建议?

王红兵：我认为从现在起就应重视养老专项人才的培养。当然，就业市场会决定教育方向。现在的学生们都一窝蜂地考大学，但大学毕业找工作又很难，大量的专业供大于求。而养老运营管理人才、护理人员、心理辅导师等都很缺乏，需要大学、职高等共同培养这方面人才。实践中通过培训、管理引进等方式也能解决人才问题。当然，养老地产利润率低也会导致收入低留不住人才的问题，只有进入良性循环的企业和项目才能更好地引进人才发展下去。

6.当前做养老地产的房企很多，秦达在这方面的独特优势有哪些?其盈利点如何体现?未来秦达在养老地产方面的发展方向上有哪些规划布局?

王红兵：秦达公司独特优势表现在三个方面。

一是有陕能集团的强有力支持。

秦达公司隶属于陕能集团和秦龙电力，5年前确定公司战略选择进军养老地产，一方面基于省属大型国企的社会责任;另一方面， 也是看中了未来养老市场的巨大潜力。集团资产规模大、资金实力雄厚，已涉足电力开发、煤炭开发、金融业、房地产与酒店业、地质勘查、化工及其他产业、航空产业等七大产业板块，资产总额达800多亿元，在这个项目上集团体系已经给予了3、4亿元的资金支持。

二是老年公寓的设计得到了养老行业两大高人的指点。

老年公寓设计之初，就邀请清华大学的周燕珉教授进行设计咨询、指导，力求在功能布局、动线、房间使用上都满足规范要求，更符合人性化居住。随后，北京太阳城的朱凤泊董事长亲自对项目的规模、户型设计、不同房型的配比、宜老设施配套的规模等，从运营角度进行了设计指导。

三是在养老运营管理上与北京太阳城集团进行合作。

我公司将聘请有15年养老运营经验的北京太阳城来做运营管理，以期白鹿溪谷一开始就起点高，运营平稳。借助太阳城集团研发的“百龄计划.全球联盟”产品，可以实现全球范围内的旅游度假养老。几十家联盟体系搭建的平台，使异地交换养老成为可能。太阳城朱总提出“会飞的房子”的构想，使养老生活灵动起来，不再单调。

盈利点的实现，除了希望依靠项目自身的合理性、舒适性吸引更多的客户入住外，还要结合太阳城所推出的养老产品，一方面增加入住率，尽快实现资金回笼，另一方面培育未来的潜在客户。

未来秦达在养老地产方面的规划布局，目前在相邻白鹿溪谷4公里处还储备有土地，至于项目定位和开发时间，还需视市场情况以及白鹿溪谷项目的开发运营结果而定。当然，未来也不排除我们专注从事养老运营管理，也形成一些联盟体，资源共享、优势互补。

7.秦达养老项目是与北京太阳城合作的，与北京太阳城项目相比，该项目在哪些方面有所改进或提升?

王红兵：太阳城项目建设较早，用朱总的话说，总结了很多经验，也留下了一些遗憾。那么这次，在太阳城的设计咨询建议下，我们做了很多改进和提升。比如，太阳城现在一房难求，那么我们项目的老年公寓就将建筑规模由5万平方调整到10万平方米,哪怕分期开发，但一次设计到位。还有，太阳城当初超市、洗浴中心的规模都太大，后来都改造为养老用房，增加床位数。那么我们这次设计，配套设施规模、房间大小、户型设计、介助介护健康度假几种类型的房型配比等等都与太阳城一起做了反复研讨，应该说更加趋于合理。

8.在国内养老地产发展不尽成熟的情况下，您个人或者团队在做项目时都做过哪些尝试或者遇到过什么样的挑战?

王红兵：做项目之初，对养老地产的理解也是从浅入深的。首先，项目定位就是一个挑战。我们项目处于郊县，虽然是距西安市中心50公里以内的一个亲情养老距离，但项目定位仍走过弯路，调整过几轮规划方案，最后定位具备养老附加值的商品住宅为西安市人的第二居所，力求“小面积、低总价、高品质”。定位整个小区是养生养老低密住区，集居家养老、社区养老、机构养老三种模式于一体，实现可持续照护的社区。老年公寓的户型设计也再三推敲，分为介护型(不能自理)、介助型(半自理)、健康型、度假型等几种类型，其房型设计各不相同，各房型配比也根据老人的接受度和可能的入住情况进行了假定，也留有了切换的余地。而且，老年住宅还有很多特殊性，比如整个住区的无障碍设计、智能化系统都得完善。

另外，在项目融资、民政部门准入及养老补贴等方面都需要一步步去摸索。

在养老运营方面也是空白，与太阳城合作后，由其先完成咨询策划案，随后再搭建架构，输出管理，最终实现运营管理合作。这些也是我们面临的挑战，需要逐步学习和实践。

9.秦达地产选择打造养老地产产品除经济效益考虑外，还有那些方面的考虑?

王红兵：以目前西安的房地产价格水平及公众的消费能力测算来看，做养老地产的收益其实并不乐观。但是我们之所以坚持做养老地产项目，最主要的就是基于一种社会责任，陕西能源集团是省属大型国企，在全省的经济地位和实力都很强，一直以来都承担着许多社会责任。集团本着“为老人服务、为儿女尽孝、为企业尽责、为社会分忧”的理念，要求秦达公司要打造出有内涵、有文化底蕴的养老项目。集团责任感极强的“四为理念”和集团高层对项目的全力支持，使公司能够在刚开始收益率低的情况下，依旧能够踏踏实实地做养老项目，安安心心地去做一个于民众和社会有益的事业。

当然，作为一个企业来讲，经济效益也是经营管理层力求要实现的。白鹿溪谷项目首先致力于打造精湛产品，力求产品设计合理、舒适，然后在运营管理服务上做到位。与北京太阳城的合作一方面是基于他们在运营管理上已经进入轨道且在全国已形成多个联盟布点。他们统一的管理标准，能够帮助项目实现养老运营的规范化、标准化。另一方面太阳城平台上植入了很多养老产品，能够把各类老人的需求都纳入养老的统筹体系之中，这样的模式也能够带动养老运营收益率的提高。秦达现在着手打造养老地产项目，也是企业对未来市场有着良好的发展前景预判。