孙国和：房地产是中国的一个货币之矛

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中美合资沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理 孙国和

“树立九洲品牌，我们要拼的地方很多。”这是中美合资沈阳九洲福尔房地产开发有限公司总经理孙国和特别强调的当前工作态势。他说：“从长远来看，房地产市场的竞争，将会转向拼专业、拼耐力、拼体力的‘三拼’时代，对目前只能算是区域品牌房企的九洲福尔来说，爱拼才会赢。”

做好现有项目

Q：九洲福尔是一家中美合资的房地产企业，你们的优势表现在哪里?

孙国和：公司的中方投资人大连九洲建设，是辽宁省首批国家特级资质建筑企业;美方投资人美国福尔前沿基金管理有限公司，是由华尔街美籍华人创办的对冲基金公司，位列全球基金公司100名，在华人对冲基金领域处于领先位置。

目前，沈阳九洲福尔有400亩土地储备，有15万平方米土地正在开发。公司在沈阳地区的短期发展思路是：深耕沈阳，消化库存，把现有的项目做好，在沈阳站稳脚跟后，再图进一步发展壮大。

作为一家中美合资的房地产企业，九洲福尔公司有三个方面的优势：首先，公司的经济实力比较雄厚;其次，中方投资人大连九洲建设在大连也同时做房地产开发，沈阳九洲的开发理念仍比较前卫;第三，由于建筑施工是中方投资人大连九洲建设的强项，能够保证沈阳九洲福尔项目的工程质量始终处于沈阳房企项目工程质量第一方阵。

Q：你如何理解房企品牌?怎样评价九洲福尔地产?

孙国和：品牌可以创造价值，美誉度、知名度较好的房企品牌，其抵御风险的能力也较强。有一定的开发规模，且把项目做好，这是房企树立品牌的基础。沈阳九洲福尔目前只能算是沈阳区域的品牌房企。

沈阳九洲福尔的开发理念是：“建造对得起老百姓的房子”。尽管沈阳九洲福尔目前的开发规模还不算很大，但是为了树立九洲福尔品牌，公司对产品品质的要求非常高。第一，我们以做别墅项目的标准做园林景观;第二，公司的中方投资人大连九洲建设作为施工单位，保证了产品的工程质量;第三，项目的户型设计更加人性化;第四，我们的售后服务做得非常主动，一旦业主反映问题，我们会限定时间与标准解决问题。今年是沈阳九洲福尔项目的全民服务年，我们将加强售后服务，“满足业主极致需求”。

Q：沈阳本土目前尚无全国知名的房企品牌，你认为是什么原因?

孙国和：的确如此。造成这种局面的原因主要有：一是与沈阳本土开发商的做事风格有关。他们大多习惯在本区域开发，长期战略考虑不足，认为本区域的土地供应已经足以支撑他们的开发规模;二是当地政府没有刻意去扶植和培育本土房企品牌;三是沈阳的融资环境、理念与南方经济发达地区还有一定差距，房企之间联合操作一个项目的极少;四是2007年、2008年全国品牌房企进入沈阳市场后，很快侵占了本土房企原有的市场份额，当本土企业醒悟后，加之原始积累的不充足，创建全国品牌房企的最佳时机已经失去。

随时而变

Q：你怎样看现阶段的中国房地产市场?你理解的房地产与金融之间的关系是怎样的?

孙国和：我们首先要从政府角度来看。现阶段中国是需要房地产的，因为它的影响太大了。一定程度上来说，房地产是中国的一个货币之矛，中国的货币是以土地价值作为估值系统的，而且在未形成大宗税收可以补充政府收入之前，房地产是保障地方政府正常运作的一个支柱产业。所以从资金流向和政府需要来看，房地产未来还是一个波浪起伏的前进态势。经济下滑的时候政府支持房地产，经济上升的时候就会抑制房地产，这完全取决于政府对房地产的需要及国家大战略的需要。不过远期来看政府不可能一直依靠房地产，它肯定是一个过渡性行业。

再从行业本身来看，房地产从以前的资源时代到产品时代，靠产品创新赚溢价，再到后面的走量时代，谁能跑量谁赚钱，未来肯定是一个经营的时代。房地产真正赚钱的到底是什么?其实现在事实已经证明，客户才是最大的资源。

从长远来看，房地产市场将会更加趋于规范和理性，而房地产市场的竞争，则会转向拼专业、拼耐力、拼体力的时代。房地产行业虽然没有更多的技术含量，但是，若没有专业团队，也很难做出精品。经济及市场处于下行通道时，除了要尝试转型之外，更重要的是坚持。房地产是一个资金密集型产业，没有雄厚的资金做支撑，坚持又谈何容易!所以，到最后剩下来的一定是专业能力强、坚持不懈而又具备足够经济实力的企业。

房地产与金融的关系有两层。一个是开发层面的关系，也就是资金来源的问题。中国经过30年的发展，已经建立起一个以银行为主的间接融资体系。未来肯定会有变化，开发资金来源将是多方面的，比如险资。另外越来越强大的电商也开始进入金融行业，他们聚沙成塔，通过打造自己从信息到服务的盈利闭环，让房地产开发资金的来源多元化。此外还可以通过金融工具海外融资，也可以极大地降低融资成本，这将是决定未来房地产企业发展的关键一环。

第二层关系是在交易环节。未来购买形式很有可能是多种多样的，而不是简单的售卖关系，完全可能出现一种崭新的金融方式解决一种占有方式，如开发商可以利用持有物业，做全生命周期租售形式的盈利模式，这也将是有效解放购买力的新型手段。

Q：你认为目前沈阳房地产市场最大的优势是什么?存在的最大问题又是什么?

孙国和：沈阳房地产市场的优势要从整个城市的特点来分析，沈阳市最大的优势就是它的地缘优势。它作为相对的腹地，是控制整个东北三省的枢纽点。可以说，中央政府是非常重视这个城市的。

但沈阳的最大问题是它没有真正发挥中心城市的功能。我们知道目前政府在推新型城镇化，想做中小城镇集群。但是亚洲国家多为农业立国，普遍有国家资本主义倾向，很容易就造成资源向大城市汇集，也就造成很多的大城市，再加上互联网时代的到来，未来中国必然会出现很多超级城市。以沈阳来说，因其缺乏一些对外有足够辐射力、对内有足够聚集力的行业，如会展、文化行业等，就是说没有明确的区域发展中心，这就无法吸引大量的人才落户，从而导致真正有消费购买能力的人群增长速度较慢。

从表面来看，沈阳房地产市场存在两大问题：一是供需矛盾突出，即供应严重大于需求;二是库存量仍较大，约2800万平方米，位居全国前列。