刘洪玉：调控确保市场高效稳定

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近来楼市利好消息不断，国家统计局5月18日公布数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交量继续回升，而成交价格环比、同比都基本保持稳定。

清华大学教授、房地产研究所所长刘洪玉日前在接受中国建设报记者专访时对此表示，近期市场成交数据的波动主要是政策连续刺激下的短期效果，整个市场仍然处在阶段性的调整期。但可以肯定的是，政策调整对稳定市场的效果明显，产生了积极作用。“从这个意义上来说，未来房地产市场的高效、稳定与可持续发展，就是对宏观经济社会发展的最大贡献”。

数据变化揭示转型

今年第一季度，中国房地产投资增速进一步放缓，土地购置量、房屋新开工面积、房屋竣工面积和商品房销售量等指标同比持续走低，房地产开发企业到位资金中的国内贷款来源5年来首次出现同比下降（ 6.1%），表明房地产开发企业对房地产市场的未来走势，总体上缺乏信心。

刘洪玉认为，导致一年多来中国房地产业经济活动持续放缓的主要原因，既有房地产行业内部的原因，也有宏观经济的原因。从宏观经济社会发展的角度看，随着宏观经济增长速度放缓，空间需求增长速度也相应放慢，支撑房价持续快速上涨的力量变弱；国家经济结构调整对空间需求的数量和结构也会发生变化，总的趋势是数量增速变缓、质量和多样性要求提高。从房地产行业内部看，经过过去十几年的快速发展，房地产市场已经从供给短缺逐步发展到供求总体均衡且存在区域性、结构性供给过量的阶段。

“这种宏观经济社会发展环境和房地产市场供求关系的变化，是当前房地产市场进入阶段性调整的主要原因。但短期来看，宏观经济数据仍离不开房地产业、建筑业的支撑。”刘洪玉提供的统计数据显示，2014年我国房地产业和建筑业占GDP的份额分别为6%和7%（美国2013年的对应数据分别为13.0%和3.7%），房地产业税收占地方本级财政收入的比重为29.5%，土地出让收入相当于地方本级财政收入的56.2%。“我们过去比较注重宏观经济增长，看重房地产业在宏观经济增长中扮演的角色，但房地产行业经济活动逐步放缓，这个‘火车头’、‘发动机’的角色要逐渐让位给其他产业，以住房投资和消费为主的房地产业，将来更多的作用是给宏观经济提供一个稳定的基础”。

刘洪玉称：“天天紧盯房价，是舍本逐末的做法。因为房价‘健康’是行业‘健康’的基础和重要标志，未来新常态下的调控，要以保障基本需要、保护和支持自住需求、提升房屋社区质量、改善市场效率、促进市场稳定为目标。围绕着这些调控目标的基础工作做好了，房价‘平稳健康’也就比较容易实现了。”

对未来市场仍乐观

国家统计局4月18日公布3月份全国70个大中城市房价数据，各城市房价涨跌基本保持平稳，但北京的房价摆脱了连续8个月环比下跌的势头，是一个重要的数据节点。随后5月18日公布的数据则显示，房价环比上涨的城市达到18个。

从数据中不难看出，3月开始，新建商品住宅量和二手房价格环比上涨的城市有了显著增加，尤其是一线城市的北京、深圳出现了显著的环比上涨。而据刘洪玉介绍，另外一些住房价格监测渠道的数据显示，上海、广州、深圳3个城市新建商品住宅的环比房价，从1月份就开始上涨。“我对这些价格变化信号的解读比较谨慎，但可以肯定的是，政策调整对稳定市场的效果明显，产生了积极作用。”

相比房价数据，其他行业数据并不乐观。如一季度房地产开发企业商品住宅新开工面积16791万平方米，与最高年份2011年的31025万平方米相距甚远；同时企业的新增土地购置需求也同步减少，各地政府普遍缩减了2015年土地供应计划数量，例如北京住宅用地计划供应数量。但刘洪玉认为，这些都主要与新建商品住宅销售速度放缓有关，并非整个行业的衰退，未来需求与过去相比，还会发生很多变化，这就是从关注量的扩张向关注质的提升转变。“供应规模的峰值发生在2011年～2013年，我们已经跨越了顶点。我理解的逻辑是在商品住宅销售放缓的市场背景下，政府为了维护土地市场的稳定，主动减少土地供给来平衡市场供求。对于未来需求的预期，我自己持比较乐观的态度。因为我们还有一个长期的城镇化发展过程，还有‘3个1亿人’的问题、住房质量亟须提升的问题，以及第二住宅、老年公寓等伴随经济社会发展出现的新需求。”

而这其中，刘洪玉特别指出，尽管“十二五”期间3600万套保障性安居工程建设目标已经接近完成，但“十三五”期间仍然需要有住房保障的五年规划。但是，这一目标将不仅是数字上的要求，更多是向“入住满意导向，自下而上差异化为主”转变。他表示，“保障房、公租房的发展方向，应该是政府从直接供给者向间接供给者的转变，要实实在在地下功夫探索社会力量广泛参与的、满足可持续发展要求的解决之道”。