时评：旧城改造就是要当地人 反复来 外地人必须来

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

旧城改造就是要当地人 反复来 外地人必须来

旧城核心区多数都曾是商业密集区，在功能再造的过程中，商业恰可以发挥其可融性，即实现商业与核心区的城市功能的融合及商业产品自身与其商业功能的融合，助力核心区升级再造。笔者认为，核心区升级改造过程中的五重关系需要厘清。

一是大方向与小细节的关系。旧城核心区再造本质上是其承载城市功能的再造，亦是其角色的重塑。核心区价值重塑与功能再造，正是承接城市整体发展战略和规划下的新机会。城市整体未来的发展方向是商业发展的基础，如果区域规划是面，商业项目则是点，是小细节。

作为城市商业项目的小细节，看清大方向，才利于小细节的打造与运作。如目前国内二三线城市不少已经规划了CBD区域、高新区，但并未思考核心区与各区域之间的互动关系，造成各区域相对割裂，区域内若功能不足，则直接影响区域整体成熟进程。

二是大规划与小血管的关系，城市规划中的商业交通不单纯是交通规划，还要在规划上为商业与其他功能物业提供互动及融合的通道。因此，商业交通规划不仅表现在大规划的“通”，更要实现小血管的“达”。目前，北京商业项目周边存在较严重的交通拥堵，这一定程度上是仅考虑城市交通大规划，而与周边各功能物业的小血管融合不够，是有“通”无“达”而导致的结果。国内多数城市规划的发展起步，都是通过功能分区来实现，即打造功能区，住宅外围化，导致人流的潮汐性和区域的交通拥堵。因此，对于升级改造项目而言，要“划区为城”，即在区域内将居住、办公、交易、休闲体验形成闭环，实现区域的自循环，而居住的人口就是商业的消化者。

三是大角色与小功能的关系。对城市核心商业区商业的升级改造，因其早已树立或将要打造“城市名片”、“精神堡垒”的大角色，在升级时更需谨慎研究和分析其功能定位。此时商业项目“大角色”的落地，需要通过三个维度来实现。第一，商业项目要满足消费需求的功能;第二，商业项目要做好内部分级定位;第三，项目客流不仅考虑游客，亦要满足城市甚至项目周边可及的消费者。

四是大底蕴与小元素的关系。对于核心区商业项目的打造，要处理好深挖大底蕴的文化元素与商业表现形式、业态关联及品牌呈现的关系。不少商业项目会以规划代替定位，但若没有定位，就像让画师没有构图就动笔一样。艺术与生活会混淆，设计可以将艺术生活化，但脱离生活功能的设计若服务生活则是很困难的。商业项目的外在“仿古”容易，而真正赋予和提升消费者在项目中的体验感和心态是核心也是难点。其对商业业态、品牌的可融性亦会在实际执行中遇到挑战。

五是大运作与小信心的关系。旧核心区的改造由于拆迁和功能再造，赢得市场关注并不困难，但如何让新方案获得不同角色的理解和赢得大多数支持者，却并非易事。日本东京中城在开发过程中，森大厦集团将项目未来的愿景，与城市人群分享，让政府、合作伙伴与市民共同成为项目的见证者和获益人。及时获得市场反馈，开发企业一方面可以矫正阶段性策略，亦可获得持续运作的信心，是促成项目达成愿景的力量之源。

旧城核心区改造项目的价值是多维度的，从文化角度，要做到让当地人产生的怀旧感和归属感，让外地人感受当地特色气息;从商业功能角度，要做到让当地人反复来，让外地人必须来。既保留文化的古朴，又创造商业的新鲜，才是核心区商业的新出路，亦是核心区升级的必经之路。