李建国：新常态下的房地产业发展的七大趋势

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中国房地产学会副会长、陕西省房地产研究会副会长 李建国

新常态既带来经济下行的严峻挑战，也蕴含产业转型的重大机遇;既是转折点，也是新起点;既需要攻坚克难，又需要持续用力。对此我们既要深入理解统一认识，又要精准谋划主动适应，主动作为，引领新常态。新常态是中国经济发展进入更高阶级的主要表现，是当前和今后一个时期中国经济发展的大逻辑。所以我们应化挑战为机遇，牢牢地把握转型发展主动权，不断激发和挖掘发现新动力，追求全面效益，注重发展质量，提高经济增长的质量。

随着中国经济进入新常态时期，也就是进入一个中速增长期，对企业来说，这意味着市场各方面经济环境增长都将有所放慢放缓，企业再想快速发展，快速成长，就必须寻找新的强劲动力。我们要主动适应经济新常态，加强自主创新，开拓国际市场，在提高经济增长质量方面下功夫，拓宽产业链条，加大产业链上整合，调整优化产业链，优化商业模式，寻求更强劲赢利模式。

2015年政府工作报告不再提楼市调控，反映我国房地产市场进入新常态，政府对楼市政策更加理性，将更加注重市场的调节。

新常态下房地产行业呈现出七大趋势，2015年房地产政策方面除一线城市外限购、限贷行政手段将退出舞台，同时受不同城市市场分化的影响，地方的楼市政策将更趋现实和灵活，作为国家层面的房地产调控的长效机制将进一步孕育和建立完善成熟。

(一)去行政化，以市场调节为主导房地产政策将会使房地产市场经过市场调整后步入平稳增长的新常态阶段。因调控政策淡化，市场主导作用、住房制度改革完善和人口发展红利带来的需求爆发期已经结束，房地产行业发展将步入理性发展阶段。

(二)房地产市场经过十多年的长足发展，大部分城市房地产市场供应达到了很大规模，需求也得到了较大程度的满足。各个城市因其经济发展水平、居民收入水平、人口增长以及产业定位、城市功能等多种因素影响，城市房地产市场逐渐呈现出明显分化。更因市场调节市场主导的政策层面调控、引导加剧房地产市场的区域分化和功能性分化，出现大城市需求强劲，中小城市需求疲软，形成城市房地产市场区域分化成为新趋势。

(三)新型城镇化国家战略是房地产发展的新动力，新型城镇化发展战略是催生人口大转移，就业范围扩大的大动作。基础设施配套更加完善，社会公共服务大量投入会对当前房地产市场产生深远影响，扩大引发新一轮房地产市场刚性需要。新型城镇化将成为房地产行业发展的新机遇新动力。

(四)经济运行和发展速度放慢。中速的新常态在房地产行业利润不断被压缩，房地产企业对创新越来越重视，房地产行业在追求质量品质的前提下，更加注重产品细化、产品分类、产品多元化、综合功能和综合效益，更加注重市场需求分化，去主动完善优化提高产品市场竞争力，不断创新寻找新的利润点。房地产企业将不断加强产品质量，采用新的竞争模式，引进新概念、新技术，结合不同产业特点，融合新的行业需求，如健康、养老、社区服务、互联网、职能服务、金融业与行业整合联姻。在房地产行业进入新常态后，创新发展将成为行业发展的新特征和新趋势。

(五)住房需求随着社会发展和意识形态、文化因素、人口结构等方面的影响，住房需求的总量已不再是问题，关键问题在于结构。从住房市场上看，中国自住房改革制度实施，房地产市场快速发展，无论从形态和时间上，刚性需求担当着市场主力军的角色，未来住房市场主力军将是改善性需求和刚性需求并存，改善性需求将逐渐超出刚性需求的量，改善性住房将占据房地产市场主导地位，住房需求结构转向改善性需求。

(六)房地产市场快速发展的时期，中国房地产行业获取利润主要是依靠销售实现利润，开发建设商业住宅、办公作为销售型物业，而不是通过租金回收经营模式实现利润。与国际上发达国家相比，缺少经营思想，容易产生项目配套重复、产品单一、综合服务能力不够、社会贡献不大、解决区域配套公共配套功能不全，浪费、重复建设、规划不合理现象不断发展。同时产品质量功能低下，不利金融化、市场化，失去了商业物业是贸易经营活动的空间载体的作用。随着新常态下经济的发展、房地产社会属性、服务属性、经营商业属性将增强，商业物业回归经营活动空间载体的本性。

(七)城市发展的主线和思路不断清晰，城市功能定位、区域特点、地域文化、历史文脉、地域经济不断强化和完善，逐步形成具有特点特色城市群和区域化城市带，城市功能特征带有明显标志，将促使房地产行业分化显明、分工细化，进一步完善房地产多元化、多样性、多种类产业结构，如养老地产、健康地产、旅游地产、文化地产、娱乐地产、办公服务地产、工业地产、现代农业地产等多门类、多种类发展趋势。丰富房地产产业链、延长房地产产业链。

中国经济新常态的外部特征是经济增长放缓，发展速度放慢，由过去高速增长转入中速增长，其根本的要求是实现经济转型升级，由过去粗放型、外延性增长转为内涵型、集约型高质量增长。

经济新常态标志和内涵表现为低投入，中速度，高质量，优结构，好效益，新动力。

企业的发展应紧紧围绕高质量标准，优化产业结构，优化产业链，优化经营模式，优化赢利模式，不断创新，创造新的发展动力，把企业管理创新，企业经营创新，技术创新，观念创新作为突破口，激发挖掘发展动力形成新动力。实现企业发展经济效益好，社会效益好，生态环境效益好，文化建设效益好的综合效益，运用新技术高科技新兴产业提高投入水平，节约投资，降低投入，从而创造新常态下企业经营发展的强劲动力。还要是从优化产业结构，优化产业链来调整经营模式，调整赢利模式。在优化和调整过程中不断创新，在创新的过程中提高产品质量，管理质量。