吴忠泉：不会逃离房地产行业去转型

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吴忠泉

在杭州，有这么一家开发商，规模并不算大，但它的每个项目几乎都是板块内的经典之作，都有它的独特气质和韵味，这就是曾被称为杭州楼市“三驾马车”之一的金都房产。从金都·华庭到金都·华府，再到“把家轻轻放在大自然中”的金都·富春山居以及金都·城市芯宇。“金都的每一件产品，都是作品”、“原来房子还可以这么造”……与一般的房地产企业截然不同，金都的房子总是不断推陈出新。

成立于1994年的金都房产，经历了中国房地产发展史上的许多大事件。在过去20多年变化多端的房地产市场中，金都房产不仅仅是一个见证者，更是一个积极参与者。不过，在外界看来，随着越来越多外来大鳄的涌入，这两年的金都似乎过于低调了，市场份额也明显下降，甚至关于金都计划卖项目、卖总部大楼等各类小道消息也不绝于耳。

在与金都集团总裁吴忠泉面对面采访的一个多小时内，就外界对金都的疑惑和解读，吴忠泉显得并没有那么在意，“金都活得还不错，而且我们也有信心继续走下去。”

造值得住的房子 回想过去 “不后悔”

在杭州，以“产品控”来形容金都一点都不过分。品质一直是金都房产视为企业安身立命之本。即使是在企业处于最为低谷期的时候，金都房产也没有放弃过对产品的创新和努力。

“有人问我，当初高尔夫艺墅(即现在的之江壹号)以这么前卫、大胆的风格来做三芒星造型的建筑，后悔吗?也许以普通产品的定位去做这个项目，就不会有后来的‘忍痛割爱’了。”作为金都房产曾经引以为豪的项目，总建面积约52万平方米的金都·高尔夫艺墅(即现在的之江壹号)在2013年5月份被金都以12亿元的价格卖给了融创和绿城。

“回想起来，当初选择这样做这个产品，完全不后悔，只能说对市场形势的判断不明确。”吴忠泉表示，“2013年上半年，就下狠心说项目必须要卖了。”

据悉，因项目单套面积大、总价高，高尔夫艺墅的资金回笼非常慢。“高尔夫艺墅的产品和理念都非常好，只是在时机把握和客户定位上没能做好。前期高昂的投入与后期并不算好的销售相比，造成了金都严重的资金难题。”当时有业内人士评价道。

“从2013年开始，我就在反思，这些年金都有哪些地方做错了吗?答案是没有。只是对市场时机的把握以及一些决策确实有不足的地方。”吴忠泉解释道，以高尔夫艺墅为例，当初的拿地、合作(与九龙仓合作)都没有错，如果非要深究，当初如果不做三芒星式的建筑，以普通的别墅、高层等组合的形式来定位，可能项目就卖完了。但是历史没有如果，而且从金都骨子里散发出的对产品的不断追求、创新的个性，也不会允许他们以这么中规中矩的态度来对待这个项目。

“要做一个有特色的房产公司，一直是金都的理念。绿色科技、环保、节能，就是金都的特色。这可能是别的开发商不愿意做的，但对业主来说，却是最实用的东西。”当面对一块好地、一块好的山景时，金都并不愿意去复制以前的作品，而是想做出好东西。

事实上从金都房产开发的第一个楼盘开始，金都就是以“打造符合城市气质的个性化产品为目标。”其中，绿色科技则是金都对品质追求的动力和要求。

1994年10月，金都房产的首个作品——金都·花园破土动工。虽然这只是一个6.5万平方米的小体量项目。彼时，杭州商品房事业刚刚起步，开发商对于绿化率等并不重视，绿化率不足30%的楼盘比比皆是，可是金都·花园的绿化率却高达36%。金都的创举让人们开始相信，花园是可以“搬”进小区。更让人意想不到的是，金都·花园还拥有配套游泳池、网球场等设施，即便是20多年之后的现在，也并不是所有楼盘都配上了游泳池。

从金都·花园至城市芯宇，再到高尔夫艺墅、金都·夏宫北山大院等，金都一直在追求“绿色科技”和产品创新。“我希望以后所有的金都业主，都有这么一个念头，买这个房子，是值得的。”金都以实际行动告诉市场，房子不仅仅需要满足居住功能，还需要满足生活功能。

对产品创新的不断追求、精耕细作必然会导致项目的开发周期较长，这与目前市场上，流行的“短、平、快”的高周转节奏明显是相悖的。

“金都房产不会放弃对产品的精耕细作，但会考虑借鉴一些同行的做法，推出不同的产品系列，以此实现产品个性化与开发速度之间的适当平衡。”

销售目标30亿 金都今年的目标是盘活库存

虽然从市场份额看，这两年金都的脚步似乎慢了，但其实金都手上的存货并不少。

“2015年，金都手上在建有约100多万平方米的可售房源，可售货值有近120亿，其中杭州市场为30个亿，厦门市场为40个亿。今年整个集团的销售目标是30亿。”吴忠泉介绍，为完成这个目标，金都今年最主要的是把手上的项目盘活，所有的工作围绕销售展开。

目前，金都集团手上在售项目主要有厦门的金都·海尚国际、嘉兴的金都·南德大院、临平的金都·夏宫、德清的金都·阳光樾府、芜湖的金都·西湖大院等6个项目。

“今年年初二上班第一天，我就给所有的城市高管布置了任务，每个人10个问题，围绕今年如何发展进行思考。”吴忠泉告诉记者，在年初三收到各个高管的回复后，他就在电脑上进行分门别类归纳和总结，年初六则开始去嘉兴、上海、厦门等地进行市场考察。“年初八，给所有员工进行了一次考试。”吴忠泉解释，这主要是出于统一方向、明确目标的要求。“按照大家的答案，进行统一、归纳，然后再开始逐条执行。从目前来看，成果也逐渐开始体现了，大家都对今年有信心。”

在吴忠泉看来，要盘活手上的库存，单纯地靠降价来撬动市场是不可行的。“我们要保证保价、保量。”因此，2015年的基本工作思路还是要围绕质量提升、品牌提升、服务提升，发掘并建立金都的比较优势，并通过精细化管理，向市场提供叫得响的产品和服务，由低价竞争转向价值竞争和品牌竞争。比如，推出今年在售项目可能会推出三类样板：过程管理样板、交付管理样板、精装样板，向购房者全面展示金都的精细化管理。

“接下来，我们会对旗下所有产品邀请第三方做一个产品、品牌质量评估。”吴忠泉介绍，评估内容可涉及产品户型、工程质量、绿化、物业、绿色科技等方方面面，所有的城市公司一把手都需要对自己的项目进行一个评估，“甚至不排除暴露出我们项目的缺点和劣势”。

在4月中旬，金都嘉兴在售的南德大院项目，开盘当晚去化84套房源。“这在一定程度上得益于开盘之前的工地开放日。”据介绍，在开盘之前，南德大院对意向客户举行了一次工地开放日，有客户在参观了项目后表示，开放日现场开发商做做样子的也很多，但是像金都这样，连在工地上工作的所有员工也一致认为这个房子值得买的却是第一次见到。“整个项目的建设材料包括设计等，施工人员是最清楚的，连他们都放心，那这个房子确实是值得买的。”吴忠泉介绍，这也是金都自去年以来实行责任营销的成果之一。“只有让自己的员工都觉得这个房子是最好的，让他们明白，只有做好产品了，才能赢得市场。”

此外，金都还需要坚持产品的工程，抓紧工程建设，确保项目资金到位等方面的工作。同时，金都也在推进项目资源的优化工作，突出重点，对不同项目制定针对性发展策略。部分项目将加快对合作资源的引进力度，一方面促进项目进展，另一方面加快前期投入的资金回流。

牵手资本大鳄引入18亿 未来金都将实行三大战略

4月22日，新浙控股与金都房产正式签署全面金融合作协议，双方的合作金额高达18亿元人民币。当天的签约仪式上，渤海银行与新浙控股签署了《中小企业转贷引导基金合作协议》和《渤金账户资金托管协议》，与金都房产集团签署了《企业上市综合顾问服务专项协议》、《渤金账户资金托管协议》。

在楼市普遍低迷的新常态下，过去一年来，金都房产鲜有发声，而在22日那天，该集团却以少有的姿态，向外发布公司发展战略强音。金都内部称为三大战略，即：房地产业提升战略、幸福产业整合战略、互联网化多元战略。

仅从字面含义就不难看出，金都房产的转型升级之路，提升、融合、多元是其战略的关键词。“房产对金都而言，还是个特长，还是个最熟悉的行业。”吴忠泉表示，金都还是有在房地产继续发展的决心和信心，金都不会逃离房地产去转型，而是会按照自己的路坚定走下去，去建更好的房子、提供更好的服务，做更加优秀的房地产企业。

三大战略，也将是金都房产未来转型升级的方向。具体为：房地产业提升战略，以房地产主业为基，一切以用户为中心，实现品质提升、服务提升、品牌提升;幸福产业整合战略，以金融为媒，围绕生活服务探索跨界整合，实现养老产业、婚庆产业等新型服务业与房地产的有效嫁接;互联网化多元战略，以互联网思维为翼，营造面向未来的多元业态，实现旗下农业、物业、商业等业务的全面创新。

也就是说，以后金都卖的不仅仅是房子，可能是包括不动产的一个金融产品，是满足不同理财需求的各种组合，里面有相对稳定的不动产，也有风险较高的基金、债券、股票等资产。

“未来，对金都而言，还是有机会的。”吴忠泉表示，从去年下半年以来，市场慢慢开始好起来了，金都的负债率也在下降，旗下项目的销售也开始步入正常，特别是这次与新浙控股的牵手，也将给金都未来发展带来新的活力。“我们还在寻找机会，看看有没有好的地块，要想继续发展，土地市场补仓也是必需的。”

据吴忠泉介绍，未来的金都，将秉承开放、合作、共赢的理念，开拓各种渠道，通过资本运作、资本合作、智慧合作等，促进与各方合作伙伴的共同发展。通过强化合作，实现各种要素的高效整合，形成企业发展的新态势。“能活下去，就要坚持活下去，我们也有信心，未来的金都会更好”。