冯仑：立体城市，一场城市化的革命

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万通控股董事长 冯仑

4月24日，冯仑与著名经济学家周其仁教授、国家信息中心党委书记、常务副主任，“十三五”国家发展规划专家委员会秘书长杜平一起，就中国城市化发展的新趋势、新问题、新机遇展开跨界对话。以下为冯仑的发言摘录：

做立体城市，就像把墙上美人变成炕上媳妇

2009年我和周其仁老师在哥本哈根的一个气候大会上第一次提出了一个构想，就是在中国能不能建一个中密度的城市，我们不敢说高密度，一说高密度大家就反对，所以我们想把高中低模糊一点，做一个中密度、紧凑型、节地的理想城市，叫“立体城市”，以区别于摊大饼的城市。2009年提出来以后，我们做了很多展览，把全世界的城市找来，看一看到底是怎么做的。这6年来我花了很大的精力，就是希望墙上的美人儿变成炕上的媳妇，就在做这一件事。

如何不让城市管理者谈“密”色变？

立体城市的密度在现实的操作中还是遇到了一些问题，很多人批评我们，说容积率太高，我们到成都，到西安，到任何一个城市，先要解决的问题就是密度。我们不讲的时候大家第一感觉就是密度大，所以我们一直用很简单的语言去讲，最后我们就说跟国贸差不多，大家说这没问题。为什么说和国贸差不多呢？实际上国贸的平均容积率大概就是4，个别高的，像中国樽、写字楼那些大概是15-20。我们在那里做了一个项目叫“新城国际”，大家认为在北京算比较不错的国际化社区，那个容积率就是4。所以说和国贸差不多，大家就会觉得还好，如果笼统地说平均容积率到4，几乎每个城市都不接受这个密度，这就是生活经验和传统观念，以及过去规划中的一些概念经常打架，所以一定要把密度概念翻译成很直接的东西。

我们到全世界去看城市密度，日本的大丸有地区，1.2万平方公里，建了800万平米建筑，1平方公里600万平米的建筑，我们立体城市的标准就是根据这个来的，我们不是做学术研究，就是去看，到全世界密度最大的城市找比较舒服的地方，大丸有是又大又舒服。最密的地方芝加哥，卢普区一平方公里1000万平米的建筑，这个地方有点压迫感，不如日本舒服。新加坡现在很有意思，原本国土面积570平方公里，现在填到600多平方公里，但它承载的人现在也是600多万。现在新加坡规划的新住宅区一平方公里就4万人，就是按照这个规划的，但是我在那里住了一年多，非常舒服。按密度来说最密的地方不是这些地区，是南非首都，那里一平方公里住了100万人，为什么呢？贫民窟。所以密度本身并不是一个特别吓人的问题。只要我们规划得当，我们可以有大丸有这样的享受，可以有新加坡新地区的这种便利，也可以有国贸的舒服。我们过去经常有一个概念，似乎是越松散，住的密度越低越好。所以我们在密度的问题上遇到很多技术性的质疑，一是高了不接地气，就像中国人说的“上火”这个词一样，谁也没见过，但是什么都拿上火来解释。“地气”也是，究竟是一楼小孩考北大概率高还是20楼以上考北大的概率高？其实现在上北大的都是二楼以上的。你到北大去看住在平房的一定是少数，中国绝大部分城里人都不接地气，都比原来聪明了，都会互联网了，都是在楼里。

互联网时代，越拥挤越方便

我们常说拥挤、不方便，后来我们就发现什么叫拥挤了不方便呢？拥挤了方便。比如说现在互联网时代，互联网时代人对空间的需要更少了还是更多了？我们也在研究这个事，因为决定我们未来的市场是大了还是小了，我们得到的结论非常简单，互联网时代对空间的要求是，第一是频次高了，第二是使用功能高度复合化。频次高了是什么呢？以前我们一辈子见的人很少，我们从这儿要见个美国人几乎一辈子不大容易，他不来传教你一点概率都没有，但来传教撞上的概率也很小。但现在呢？越往后，越现代，人接触的频率，一辈子认识人的机会越来越多了。互联网以后最大的特点就是让陌生人之间越来越容易说话，也很容易见面，陌陌上市了，世纪佳缘也上市了。陌生人之间说话的机会多了，也会不断要求见面。所以你们现在一看年轻人上网一认识就约，约在哪儿呢？一约就是咖啡厅，干什么呢？吃快餐、说事、聊天、创业、约会，之后大家就开始了新的需要，新的需要是什么呢？结婚。所以对城市的需求不断增加，不是在乡下，一定是在城市，所以拥挤在一起提供了巨大的便利，人们之间交往的密度加大了，空间的需求成倍增加，但它不是在远的地方，而是在近的地方。

高楼和胡同大火，哪里更容易活下来？

对我们这个密度还有质疑的就是消防，这是我们在规划中碰到的最多的问题，后来我就问了一个问题，说胡同里着火好救还是楼里着火好救？胡同里一着火车都开不进去，连个消防栓都没有，火烧联营就烧掉了。楼里面一般的小火基本上没事，大火技术上能防范的在一开始规划的时候就考虑进去了，所以存活率远比传统的胡同要高。所以就有一个问题，在国贸着火了容易活还是在南城的老胡同里面容易活？我们也看了，现在城市消防技术的进步已经到了在楼里活下来的概率大大提高。比如541米的世贸中心，“911”后复原状态时发现，造成人伤亡的主要有两个原因，一个是消防通道设计考虑有，但是没有考虑到紧急时候的状态。目前中国所有的高楼就一个逃生通道，一旦有事救火的往上走，逃生的往下走，就都堵在路上了，一堵就容易发生踩踏，所以现在“911”之后最新的一号楼变成两个通道了，逃生走一边，上来走一边，牺牲一点面积，但是一旦发生事故存活的概率大大提高。第二个原因，我们现在仍然有一个危险，我前几天在上海四季酒店，我们华夏同学有一个会，刚入住，广播播报火警，头一回碰到，我住在23楼，我在纠结走消防通道还是走电梯？我决定走电梯，我觉得火刚上来电梯应该没问题。我知道纽约“911”当时出了一个问题，我们如果就一个楼道，没有技术处理的话这个楼道里面就是一个烟囱，所有烟往上拔，走过去就会被先呛死，所以“911”之后又一个变化就是“气幕技术”，有一个强大的气压把这个烟顶下来，上面没有烟，保证你在通道里面还是能存活的。也就是说城市里的消防技术、防火规范远比乡村低矮的房子做得好，所以高密度我觉得方便、安全，同时也能够有效率。

我们在“立体城市”里反复讲这些问题，所有人都说你们太密没法住。所以我们现在理想的城市是一平方公里放600平米的建筑，住6到8万人，刚才周老师给我很大的启示，静安寺的人数比这个还多，我们都知道静安寺住得非常舒服。所以我们要反复强调这个密度在实践中没有问题，慢慢说服大家。

建筑往上“长”的三大技术支撑

一个城市要不断地密下去，靠什么？一个是建筑技术，这个很重要，没有建筑技术，大家往一块凑，凑几万人，楼怎么往上盖呢？建筑技术很有意思，全世界做了一个统计，大体上一百年城市长大概七十多米，而这个长的过程主要依靠技术。什么技术呢？第一个摩天大楼时代是在美国大危机之后一直到二战结束，1929年到1956年，这段时间曼哈顿掀起了摩天大楼时代，在此的建筑技术，石头、柱子最多二三层楼，有穹顶有尖顶，基本上面不住人。金融危机之后，曼哈顿变得非常拥挤，于是出现了三大技术使摩天大楼时代得以实施。三大技术一是钢结构，因为要建高楼一定要钢结构，当时钢产业不景气，这个改变不得了，有了钢结构往上盖楼的基本结构问题就解决了；二是电梯，没有电梯即使有楼，人怎么上去？但是当时的电梯很简单，直上直下，只有一个功能，上面是写字楼就是写字楼，因为电梯只能这样往上走，太复杂的电梯还没有发明出来，只有最简单的垂直升降；第三个技术是玻璃，保证建筑自重不那么重，如果都是石头建二十层，建筑太重，地基受不了。

有了三大技术以后，建筑往高盖就变成可能，到摩天大楼建完，曼哈顿平均长了差不多一百米，现在的高楼都是那个时候建的。这三大技术到目前为止看来留下了一个问题没解决，就是功能只能简单化，因为当时的技术只能是一种，那时候的建筑没有综合体，写字楼就是写字楼，住宅就是住宅。

但是最近30年，特别是六本木以后建筑又出现了三大技术的改进，使建筑复合功能的多样化变成可能。这三大技术一是通讯技术，保证在复杂功能里能找到你，以前太复杂的结构，进去了可能就找不着人了，这有安全问题。通讯技术能让你在任何复杂的空间里找到人，不仅能找到好人，坏人也能一眼找到，所有人都无处藏身，走哪儿都方便。这就带来了建筑功能复合化的可能，六本木（日本地名）大概有六种功能。一个城市基本上是120个功能，现在一个复合建筑功能可以做到十个以上，包括酒店、公寓、剧场、车站，甚至上面做工厂、农业，什么功能都可以有。所以功能的复合化，人行为的多样化都靠里面的通讯连接起来。

第二个技术就是能源技术，保证不管在多大的空间里，光是一样的、热是一样的、冷是一样的，使人造空间的舒适度不因为功能多样化了而降低。第三是纳米技术，材料改变以后建筑不会被因为高产生的自重压垮。

最近的建筑除了功能多样化外，高度又开始长了，现在已经建成的在运营的最高楼是迪拜哈里法塔，880米，从地面到最顶楼57秒，这就是技术进步。在拉登老家吉达有一座正在建的楼，1000米，楼名就叫“一公里”。巴黎有一座在建的，1100多米的，最近阿布扎比正在筹备建1200米的楼。在中国，大家知道，500米以下建筑太容易了，南通、浙江的那些建筑工程队都能盖500米以下的楼，也就是现在500米以下的楼是常规技术，盖到500米以上有点挑战。所以技术的进步太重要了，没有这些我们向上长也不大容易。

城市土地是有限的还是无限的？

城市向上长另一个很大的原因是成本和市场的竞争因素。因为之前总是做信息分析的工作，所以我在做房地产很多年以后，想问题总愿意反着想。他们老说没地了，“你再不拿这块地，又没有了”，老吓唬我，可是我口袋里的钱又有限，所以我总在想我能不能不着急买地，以后掏比较少的钱来买地。我去纽约60多次，去到30多次以后就碰到了有意思的事情，就是不断有人找我看地，按照中国的发展阶段土地早就应该没有了，这个时候为什么还让我去看地？哪儿来那么多地呢？

有两个原因决定了城市土地供应是无限的，第一个原因就是刚才我们讲的，只要技术进步，往高盖其实是无限的，这就决定了土地是无限的，也就是说我们只要聚集，城市的土地就不是问题。因为现在我们住到500米以上也接地气，住在一层也接地气，越往高住，上北大的越多，大家都往上住，这个问题就解决了，所以技术决定了我们向上发展土地的供应是无限的。

第二个原因是成本比较，假定说现在这个地没有了，但是经济成长了，加上前面的技术发展，我可以多盖一倍的房子出来，那么原有的人可以得到很好的补偿，因为多盖的面积赚出来的钱可以补偿这个土地。这样一来只要聚集，经济上的合理性是永远存在的，也就是说土地的价格可以得到不断补偿，可以再往上盖。所以只要聚集，经济总量在增加，地价永远被包含在向上发展的成本所能接受的范围内。 所以后来我想，城里的地没有一块我们第一次来就盖了高楼的，我们不知道拆迁了多少次了。我第一个大楼是在阜成门盖的，那是第一次盖楼，每天就像自己的孩子一样，那时候33岁，我们每天没事就到大坑看一眼，还照一个相，那时候觉得20多岁都能挖大坑盖楼了，后来挖出了很多东西，那时候才知道在我们盖之前这里被折腾了多少次了，我们肯定不是第一次来的。所以只要这个地方的经济发展能承受盖楼的成本，建筑技术又保证能盖上去，土地的供应其实就是无限的。

中国发展紧凑型城市的三大障碍

我前一段时间去日本看，我发现从规划上来说，中国做的不输给日本，为什么呢？中国现在有钱、任性，请全世界最牛的人来规划，智慧城市、海绵城市、紧凑型城市什么概念都用了，什么钱都花了，规划上一点不落后，能力很强，概念也没错。比如室内密度大体上一个人一百平米，各种加注加起来只要室内一个人一百平米就是舒服的，日本和中国我们现在规划都是这样。

但是有三件事情我们望而兴叹，确实有很大差距。第一件事情土地成本，我们在紧凑的过程中土地成本占建筑成本的50%~70%，日本和澳洲大体上是15%-30%，所以他往一块凑，来的人更多，因为土地成本太高大家往一块凑的可能性就小，这是我们的第一个差距。

第二个差距就是财务成本。我们政府现在都是快速建筑，财务成本都在10以上，而日本是1，所以它可以举债，慢慢地来做，我们不能，我们必须很快，两年不开发政府就收地了。

第三我们的土地制度是使用权，不是永久产权。在日本城市，做两万人、两百万平米的建筑，要建20年。我们在中国一平方公里做600万平米建筑，装6万人，其实规划标准是一样的，但是我们五到七年要做完，我们有财务成本。

所以我们的土地制度、财务金融服务体系还有我们开发的整个主体、产权制度等等，包括形成事业家的制度，这些东西如果不进行改变，我们往一块凑面临的最大障碍就消除不了。