时评：“超级楼盘”或成为城市“包袱”

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“超级楼盘”或成为城市“包袱”

近期调研“城镇规划”问题时发现，一些城市规划建设超级大楼盘和超大型城市综合体的现象引起广泛关注。规划专家认为，因地制宜适度建设大楼盘有利于城市集约用地，改善城市品质。但需警惕一些动辄占地几千亩、建筑量上千万平方米大盘潜在的风险，避免城市规划被超级大盘“绑架”。

楼盘林立竖起“水泥森林”

位于贵阳市一、二环路之间的花果园项目曾号称“中国第一大盘”，总投资900亿元，总建筑面积达1830万平方米。其中，住宅超过1200平方米，全部入住后人口将达到35万人。该项目旨在打造贵阳市新城市都会区。

“一个楼盘住一个县城的人口”，花果园楼盘体量之大、容积率之高，让当地市民颇感震撼。据了解，花果园是一个旧城改造项目。据贵阳市城乡规划局公布的《南明区五里冲片区危旧房、棚户区、城中村改造项目控规调整专家论证会会议纪要》显示，2011年，花果园项目地块的“容积率调整为6.8”。

我们到花果园实地走访，一进项目区域，首先映入眼帘的是崎岖的山地地形之上，“高耸入云”、密密麻麻的高层楼群，远远望去犹如“水泥森林”，置身其中则感到“压迫感”强烈。花果园售楼人员告诉记者，花果园虽然密度大，但因为房价便宜，销售一直比较火爆，2011到2013年曾连续三年保持单盘销量全国第一。

据了解，目前，贵阳市规划和在建超过200平方米的楼盘超过10个，规划居住人口将超过100万人。近年来，除贵阳市出现大盘“扎堆”的极端现象之外，不少城市也不同程度出现开发超大楼盘的现象。如被称为“睡城”的超大社区北京市“天通苑”、建筑面积达500万平方米的昆明“润城”城市综合体、号称兰州首个超级大盘的“东部科技新城”以及济南著名“烂尾”超大楼盘“彩石山庄”项目等。

中国城市规划设计院副院长杨保军介绍说，超级大盘模式最早出现在发达地区，是开发商从政府手中拿到大块土地进行连片开发的一种经营方式。后来，在中西部一些城镇化步入加速期的城市，也出现出让大片土地与开发商“联手”建设超级大盘的倾向。杨保军说，超级大盘实际上仍是一种“造城”手段。

加重设施负荷挤占生态空间

受访规划专家认为，适量的大楼盘规划有助于公共配套设施建设，快速提升城市品质，但规模巨大的超大楼盘将可能带来多重隐患，值得警惕防范。

—加重基础设施负荷成为城市“包袱”。我们了解到，尽管花果园项目还没有入住三分之一的人口，但其周边区域已成为市区交通“堵点”。中国城市规划学会秘书长石楠认为，超级大盘打破了原有城市整体平衡，大量人口一旦集中到一个点，交通、电力、供水等基础设施需求将爆发式增长，甚至基础设施因大量人口聚集而瘫痪，使得大盘所在区域极易成为拖累城市的“包袱”，变为城市“肿瘤”。

—增加城市管理风险。天津市开发区城市管理局副局长吴鹏说，超级大盘会给后期的社会管理造成很大影响，“现在物业公司与业主委员会签订协议，如果盘太大业主委员会就很难选举出来，会给社会稳定带来很大隐患”。

—分割空间挤占城市生态系统。专家认为，超级大盘动辄占地上千亩，往往会把城市绿地、山体、水域等生态空间“圈占”起来，成为所谓“私享空间”，造成城市空间大范围割裂。同时，由于人口过于集中一个区域而加剧环境问题。

有序供应土地强化规划管控

受访专家认为，当前，一些城市大面积出让土地建设超级大盘或超大型城市综合体，特别是把一级土地市场“变相”交给开发商的做法，将对城市规划形成严峻挑战，建议进一步强化规划管控。

首先，根据城市发展定位和资源承载力，科学规划引导。石楠、杨保军等认为，城市建设应增强规划引导，把好土地利用规划第一关，有序适量地供应土地。杨保军说，一些城市出现这样那样的问题，一个重要原因就是大规模的出让土地造成了空间割裂，“有的城市一下子给开发商几个平方公里，楼盘一旦封闭运营，城市就被割裂了，就会冲击城市基本规划，这是一种反城市的一种做法”。

其次，在规划实施上增强规划权威性和约束力。中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊说，超大楼盘现象实际上是房开商“垄断”城市开发的表现，大规模出让土地交给一两个开发商进行开发，可能导致城市规划被一两个开发商“绑架”。他建议，城市在招商引资过程中应进一步强化规划实施和管控，“用规划管住开发商，避免规划给开发商让路”。