余丰慧：用公积金贷款救市是在玩火

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著名财经金融评论家 余丰慧

住建部部长陈政高要求“各地要进一步提高认识，统一思想，发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金”。

面对目前房地产市场的低迷状态，特别是2月份全国70个城市房价同比环比几乎全军覆没，最高跌幅达到10.8%的“严峻”形势，从中央政府到各地政府新一轮大力度救市大戏正在上演。

3月16日，济南市重新设定公积金贷款首套房的认定标准，基本属于“认房不认贷”，较以往宽松不少;3月17日广州市规定购买90平方米以下首套自住房或经适房，公积金贷款首付门槛可降低到20%;福建省于3月19日发布了被视为今年首波救市政策的“闽七条”，对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。相信紧随其后，将有更多地方开始放水公积金贷款救市。

其实，早在去年初新一轮救市就已经开始。除了北上广深一线城市外，其他城市限购基本取消，限贷政策全面松绑，并且央行定向调控释放的资金基本瞄准了楼市，各地方政府更是在税收、财政补贴银行、开发商和购房者上绞尽了脑汁。但这些措施的效果差强人意。房地产延续低迷，交易量延续萎缩，房价继续下滑。

在这种形势下，新一轮救市已经开始全面启动。消息称，全国性救助楼市政策正在蓄势待发。面对严重下滑的房地产行业，适度出台信贷、税收等鼓励住房需求性政策是应该的。毕竟房地产行业是国民经济一个重要产业，恶性下滑下去必将拖累经济增长。不过，在住房公积金上大动干戈，特别是在住房公积金贷款上做文章值得商榷。

住房公积金是职工缴纳的解决住房需求资金不足的互助性基金。其使用重点应该放在购买住房时的提取上。公积金贷款是公积金互助性派生出来的，应该是公积金使用中的辅助性产品。同时，公积金贷款具有一定的杠杆率，如果超比例发放公积金贷款的话，很可能导致后续他人提取公积金出现风险，侵害缴纳公积金职工的合法权益。目前，全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人，确保其提取公积金权益是一件大事情。这就要求决不能超规模发放公积金贷款或者将公积金贷款挪作他用，如建设保障性住房等。

从全国范围内看，公积金贷款比例已经非常之高。根据统计数据分析，截止到去年底缴存公积金总额超过8万亿元，而目前公积金贷款总额4.3万亿元，存贷比例已经达到了56%，而且存在一定程度的期限错配情况，即公积金提取期限要比贷款期限短得多。高比例的放贷加上一定程度的期限错配，已经给公积金贷款埋下了风险隐患。此时，再动用公积金贷款去救市是在玩火。

要把“用好用足住房公积金”的重点放在放宽提取使用条件上。新购房、维修等提取公积金条件要进一步放宽，手续要进一步简化，要逐步在网络上全程操作，提高提取速度和效率。同时，认真落实住建部、财政部、人民银行三部门联合下发的放宽公积金支付房租条件通知精神，拓宽公积金提取使用条件和范围。据统计，2014年全国住房公积金租赁提取只占公积金提取总金额的1.07%。事实上，住房公积金在房屋租赁上发挥作用的空间非常大。

尽管各地对包括公积金贷款在内的公积金政策采取超宽松政策，以托住楼市不让其自然调整，但笔者预测效果不会太好。因为目前的房地产市场不是想救就能救的，房地产市场低迷，房价走低，需求萎缩，是整个经济结构和行业特点决定的。

从宏观经济走势看，经济下行压力依旧很大，工商企业特别是中小微企业等实体经济严重不景气，倒闭、停产、跑路等正在密集爆发。对于普通百姓来说，就业和收入预期的不确定性风险正在增大。而同时房价依然居高不下，即使稍有下跌或者说连续6个月走低，但绝对价位仍然是90%以上工薪阶层难以承受的。就业和收入预期的不确定性与高房价的严重矛盾，大大打压了住房需求，使得大多数百姓持币观望或者不敢出手买房，或者因为收入水平太低根本承受不了高房价压力。

还需要密切注意的是，不动产登记条例的实施、房产税预期出台和目前股市的火爆是悬在房地产市场上的三把利剑。前两者不仅抑制了住房购买力，而且会促使大量囤集的存量房抛售入市。而股市火爆对实体经济和楼市的资金分流作用都非常之大。这种状况估计一时难以改变，因此，房地产市场的救助政策效果非常有限是可以预料的。