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时评:房地产回暖阻碍鬼城能否逆袭

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摘要:正在如火如荼进行的全国两会发出一个讯号:作为经济的一大拉动力,房地产市场需要健康、平稳的发展。

房地产回暖阻碍鬼城能否逆袭

正在如火如荼进行的全国两会发出一个讯号:作为经济的一大拉动力,房地产市场需要健康、平稳的发展。

这对房地产的回暖有着重要意义。但事实上,房地产的发展状况让人“不忍直视”,谈房色变的时代似乎才刚刚开始,在这其中,“鬼城”无疑是房企和地方政府不可言喻的“痛”,也是房地产回暖的一大障碍。但就目前看来,我们对“鬼城”的束手无策不断在影响和摧残着房地产市场,长此以往,对经济的“杀伤力”更不可小觑。首都经济贸易大学教授、房地产研究中心主任赵秀池和复旦大学地产运营研究所所长蔡为民。

Q:目前,房地产进入下行阶段,“鬼城”的存在更是让库存量和需求量严重不对等,你如何看?

赵秀池:任何商品库存量和需求都不可能完全吻合,零库存是最理想的状态,但不可能完全实现,更何况是房地产这种特殊的商品。其实,有一定的库存,对消费者来说,反而有了更多的选择余地,也对开发商提升产品的质量、设计更人性化的产品,起到了一定的督促作用。目前库存量和需求的差距较大,主要有如下原因:楼市低迷下,房价下调,挤出了房地产投资,而城市原有户籍人口的刚需相对饱和,房地产市场已经进入存量房时代;新型城镇化导致的新增人口,由于收入较低,购买能力有限;在高房价下,租赁住房不失为一种理性的选择。

蔡为民:鬼城是地方政府为了政绩,为了形象工程,一味地去开发新区,执意蛮干的结果。数据是这么显现的,目前我们既有的建成的城镇容纳了7亿人,把现在在建设中的、建成的量加在一起可以容纳34亿人,就算我们不以家庭为单位,每个中国人可以分到两三套房,就成鬼城了。开发商的盲目扩建只是其中一个原因,这也是地方要承担的责任。

Q:鬼城能否逆袭?

赵秀池:鬼城逆袭能否实现,取决于人口和产业能否落地,如果没有人口进入,没有产业支撑,鬼城很难有大的改变。一线、二线城市人口的吸引力比较大,一般不会存在这种现象,鬼城一般是三、四线城市房地产过度投资形成的。

蔡为民:以上海为例,资源、资本、人才导入的情况和国际接轨的状况,人口导入,今天我们的农村可以导入城市的人口已经很有限了,农村只剩下老人儿童了,并且人口导入只能形成1%可以买入房屋的购买能力,我们所谓的53%的城镇化,那是因为有百分之十几是无法拿到城市户口的,但是在城市生活的,这是在改革开放几十年中逐步形成的,每年百分之一的城镇化,那时候的经济活力、房价不能与现在相提并论。鬼城的解决方法就是炸掉,推平,种树,减少雾霾,听起来像是一个笑话,但这是真正有效的方法,如果政府一边在协助开发商去库存,一边在卖土地,这是恶性循环。

Q:郑东新区的“复活”让很多人和很多城市看到希望,产城融合是否有效?是否可复制?

赵秀池:随着城市的发展,产业结构在不断升级,第二产业占的比重越来越小,第三产业占的比重越来越大。郑东新区的发展与其金融业等第三产业的发展有很大关系。城市在发展中关键是要根据当地的特点,找好自己的定位,做出自己的特色。宜工则工,宜商则商。每个城市的发展都有其自己的特色,郑东新区的复制也是有一定条件的。最重要的就是要根据自己的资源禀赋,发展自己的优势产业,打造自己的品牌。如果产业功能区的打造能够源源不断的吸引企业和产业人口入驻,则产城融合就能实现,鬼城也就不复存在。否则,没有人气聚集,则会变成一座空城、鬼城。

蔡为民:按照目前房屋的建成量,产城难以融合。中国长期以来靠的是人口、薪资、土地、环境四大红利,现在已经行不通了,更重要的是中国正在走产业结构转型的道路,廉价商品已经到越南、缅甸、泰国了,工业区、开发区的量已经远远超过了我们所需要的量。如果富士康都进来了,那新城没问题,但是富士康有几个工厂呢?

Q:今年的两会,提振房地产是重要话题,也是房地产发展中的最大障碍?

赵秀池:房地产业发展中的最大障碍主要是资金和土地问题。因为,房地产业的生产都需要巨额资金的垫付,而其中成本中最贵的就是土地。除此之外,就是房地产业能否把好城市的脉搏,密切与城市的发展相结合,作为城市运营商和服务商,生产出适销对路的多元房地产。

蔡为民:从消费者的角度讲,住房需求还是有,但问题是,消费者在哪里,数量够不够,质量好不好,有没有能力买房,我们前面所提到的转化率只有1%,大部分人只能租房,这对房地产的刺激作用是有限的。从房地产的总体情况来看,一线城市没问题,部分的二线城市也没问题,但大部分的三线城市是有问题的。

 

发布:2007-11-10 14:06    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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