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蔡为民:自贸区楼市之商机探索

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摘要:自贸区随着渐变进程,任何对其快速获利的算计与指望,都将成为“竹篮打水一场空”的“水月镜花”。

2014年12月26日中央公布扩增自由贸易区数量,除上海之外,增加天津广东福建三地,从而引发市场热议,自贸区扩容是否能为部分地区的楼市带来暖冬?

自贸区有沦为楼市炒作工具之虞

“无巧不成书”的是,就在新增自贸区名单公布后的两周内,我刚好应邀奔赴深圳与福建进行不动产巡讲,其中一场来宾高达2500人,透过交流与现场调查,让我更加清楚的感受,大家对自贸区所带来的楼市商机究竟有多大?充满好奇与热切的期待。

惟真实的结果恐怕是:事与愿违!

倒不是说自贸区的设置不值得乐观以待,而是过度乐观所带来的炒作买气,势必吹大其利好因素而形成泡沫,最终可能带来灭顶之灾!之所以做出这样的空头判断,当然与[上海自由贸易试验区]经一年半来的发展境遇有关。

当2013年3月李克强巡视上海外高桥,要求上海市政府进行自贸区规划的消息传出时,楼市板块的自贸区概念便开始强烈吸引大量投资、投机需求,到了9月29日自贸区正式揭牌运营时,楼市已实质进入第二轮炒作阶段。

兹就上海自贸区历经1年4个月“试验”的过程中,房价变化说明于后。

不论住宅与办公均价量齐扬

首先是其周边住宅行情的窜升,由2013年初的1.2万/平米到8月已达1.6万/平米,至年底时更飞涨迫近4万/平米,惟进入2014年受整体楼市买气涣散及自贸区功能并无重大突破之影响,价位开始松动出现明显下滑,即使9月29日,李克强总理以成立一周年为由,亲临自贸区为上海市政府加油打气,为注册在自贸区的企业主鼓舞士气,仍未能止住房价下跌之势,截止目前,已回落至2.6万/平米。若非有“2015年迪斯尼开园”的利好支撑,恐怕自贸区周边住宅行情仍有下探空间。

在办公市场方面的表现,初期亦有如“迅猛龙”!由于产品属性与自贸区发展契合(自贸区规定注册企业必须在区内有实体办公地点),因此无论租金及其空置率均一马当先带头冲刺。以外高桥为例,租金从2元/平米/天至2013年底时狂飙至9元/平米/天,已堪比市中心区域内的甲级写字楼!其后逐步回落到4.2元/平米/天。空置率则由设立自贸区之前的30%快速去化,最高峰仅0.3%,然后随着推案量的增加、部分企业退出自贸区,写字楼空置率回升至3%。

自贸区利好被过度渲染

是什么原因导致上海自贸区出现类似“过山车”式的行情变化?在我看来主要由四个原因所成就。

由于自贸区设立的时间正值房价涨升期,加之无论是外高桥保税区、洋山保税港区、临港新城均坐落上海边陲地带,合计面积不过28.78平方公里,不大不小刚好适合炒作,且因为是中国首个自贸区,绝大多数人都搞不清楚其利好因素究竟为何?使其商机被无限放大。事实上许多企业即使注册完毕了,都没整明白自贸区到底能为他带来什么好处?只是抱着“先到先得”的一窝蜂心态抢注罢了。

然而时至于今,这样的状态已经很难再发生及复制,毕竟随着时间的推移与实践,自贸区的真实意涵正在逐步清晰,其与非自贸区的最大差别仅仅在于自贸区是对各种“简政放权”作业的先行先试,带有一定的强制性,而非自贸区则是可根据自己实际的需求,比照自贸区作法执行相关规定。执是以观,突显自贸区的价值与商机被过度渲染。

自贸区扩张将成为“新常态”

其次,此番公布的四个自贸区范围均较之前上海自由贸易试验区大大扩容!天津119.9平方公里、上海120.7平方公里、福建118平方公里、广东116.2平方公里。这便明显提升了炒作难度,何况自贸区扩张将成为“新常态”,不只是四大自贸区本身面积的持续延伸、扩围,也包括甘肃宁夏河南等省市正积极争取设立,均显示自贸区商机之于楼市,其实质效应正在萎缩。尤其当前投资买气正逢“阶段性”撤离房地产,更使2013年首个自贸区“横空出世”的疯狂景况难以再现!

总而言之,自贸区的利好与效应值得期待,但它是随着政策逐步松绑以与国际接轨、“温水煮青蛙”式的缓慢、渐变进程,任何对其快速获利的算计与指望,都将成为“竹篮打水一场空”的“水月镜花”。

发布:2007-11-10 14:08    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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