蔡为民：自贸区楼市之商机探索

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2014年12月26日中央公布扩增自由贸易区数量，除上海之外，增加天津、广东、福建三地，从而引发市场热议，自贸区扩容是否能为部分地区的楼市带来暖冬?

自贸区有沦为楼市炒作工具之虞

“无巧不成书”的是，就在新增自贸区名单公布后的两周内，我刚好应邀奔赴深圳与福建进行不动产巡讲，其中一场来宾高达2500人，透过交流与现场调查，让我更加清楚的感受，大家对自贸区所带来的楼市商机究竟有多大?充满好奇与热切的期待。

惟真实的结果恐怕是：事与愿违!

倒不是说自贸区的设置不值得乐观以待，而是过度乐观所带来的炒作买气，势必吹大其利好因素而形成泡沫，最终可能带来灭顶之灾!之所以做出这样的空头判断，当然与[上海自由贸易试验区]经一年半来的发展境遇有关。

当2013年3月李克强巡视上海外高桥，要求上海市政府进行自贸区规划的消息传出时，楼市板块的自贸区概念便开始强烈吸引大量投资、投机需求，到了9月29日自贸区正式揭牌运营时，楼市已实质进入第二轮炒作阶段。

兹就上海自贸区历经1年4个月“试验”的过程中，房价变化说明于后。

不论住宅与办公均价量齐扬

首先是其周边住宅行情的窜升，由2013年初的1.2万/平米到8月已达1.6万/平米，至年底时更飞涨迫近4万/平米，惟进入2014年受整体楼市买气涣散及自贸区功能并无重大突破之影响，价位开始松动出现明显下滑，即使9月29日，李克强总理以成立一周年为由，亲临自贸区为上海市政府加油打气，为注册在自贸区的企业主鼓舞士气，仍未能止住房价下跌之势，截止目前，已回落至2.6万/平米。若非有“2015年迪斯尼开园”的利好支撑，恐怕自贸区周边住宅行情仍有下探空间。

在办公市场方面的表现，初期亦有如“迅猛龙”!由于产品属性与自贸区发展契合(自贸区规定注册企业必须在区内有实体办公地点)，因此无论租金及其空置率均一马当先带头冲刺。以外高桥为例，租金从2元/平米/天至2013年底时狂飙至9元/平米/天,已堪比市中心区域内的甲级写字楼!其后逐步回落到4.2元/平米/天。空置率则由设立自贸区之前的30%快速去化，最高峰仅0.3%，然后随着推案量的增加、部分企业退出自贸区，写字楼空置率回升至3%。

自贸区利好被过度渲染

是什么原因导致上海自贸区出现类似“过山车”式的行情变化?在我看来主要由四个原因所成就。

由于自贸区设立的时间正值房价涨升期，加之无论是外高桥保税区、洋山保税港区、临港新城均坐落上海边陲地带，合计面积不过28.78平方公里，不大不小刚好适合炒作，且因为是中国首个自贸区，绝大多数人都搞不清楚其利好因素究竟为何?使其商机被无限放大。事实上许多企业即使注册完毕了，都没整明白自贸区到底能为他带来什么好处?只是抱着“先到先得”的一窝蜂心态抢注罢了。

然而时至于今，这样的状态已经很难再发生及复制，毕竟随着时间的推移与实践，自贸区的真实意涵正在逐步清晰，其与非自贸区的最大差别仅仅在于自贸区是对各种“简政放权”作业的先行先试，带有一定的强制性，而非自贸区则是可根据自己实际的需求，比照自贸区作法执行相关规定。执是以观，突显自贸区的价值与商机被过度渲染。

自贸区扩张将成为“新常态”

其次，此番公布的四个自贸区范围均较之前上海自由贸易试验区大大扩容!天津119.9平方公里、上海120.7平方公里、福建118平方公里、广东116.2平方公里。这便明显提升了炒作难度，何况自贸区扩张将成为“新常态”，不只是四大自贸区本身面积的持续延伸、扩围，也包括甘肃、宁夏、河南等省市正积极争取设立，均显示自贸区商机之于楼市，其实质效应正在萎缩。尤其当前投资买气正逢“阶段性”撤离房地产，更使2013年首个自贸区“横空出世”的疯狂景况难以再现!

总而言之，自贸区的利好与效应值得期待，但它是随着政策逐步松绑以与国际接轨、“温水煮青蛙”式的缓慢、渐变进程，任何对其快速获利的算计与指望，都将成为“竹篮打水一场空”的“水月镜花”。