任志强：万恶的房地产开发商

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任志强

新中国的前五十年住房是靠福利分配方式解决的。除少数极困难家庭靠街道和地方政府保障之外，绝大多数家庭的住房是靠户主所在工作单位分配的。

那时，几乎所有的人都只能在国家、全民或集体的政府、企事业单位就业。(家庭有政治问题和犯罪行为的常无法就业)人成为了所在工作单位的"财产"，人只有依附于单位才能获得住房的分配。许多人最初居住于办公室、集体宿舍，条件好的国家机关才有可能分配到单元住房。也有许多家庭合住一个单元。直到八零年的改革之后，扩大了单位住房的建设，更多的人分配到了单元住房。

九十年代初在十四个试点城市开始了商品房的私有和外销房的普及。但直到二十三号文件的出台之前，全国的私有市场只有7%的极小比例。大部分被称为商品房的住房仍是以单位购买后，再在单位内部分配的方式进行的。北京的个人购房仍需到房管局开出无房证明，再到建委申请计划指标，才能到开发单位去购房。

在住房分配的时代，没有人认为开发商是万恶的。因为，每个人都不直接面对开发商，也不直接面对价格。即使少数个人购买也是求之不得，感恩不尽。何来万恶?那时，一家数口挤在一间十平米左右的平房内的是多数。四十多岁分不到住房的也是多数。但再没有房住，也没有人会骂开发商。也没人敢骂单位领导无能!

住房取消福利分房之后，开发商和消费者之间没有了单位关系。消费者不再成为单位的附属品和唯一依靠。有了自由选择就业的权利，也有了依靠市场改善居住条件的权利。能不能解决住房不再是单位的福利，而是个人的能力。

没有实行严格的土地招拍挂制度之前的1998年至2003年期间，全国商品住房价每年平均增长3.5%，但居民收入增长年均9.5%。房价收入比在逐年下降。2003年全国仅力1:3.8。北京也仅为1:6.5。/....尽管，人民日报曾说北京的房价1600元/平米太高，八十年代毕业的大学生一百年的收入也买不起房。但实际连九十年代毕业的大学生们，似乎都有了自己的非福利分配的住房。

"八、三一"大限之后，土地成了政府垄断的资源。此前每年40%的平均供给增长速度变成了，十四个月平均5%的增速和连续十八个月的负增长。于是"天价地"开始在零七年登上了舞台。从此之后，开发商成为了政府和社会的攻击目标。/......政府希望看到的是水涨但不能船高!消费者则只知政府批评船高而不知水涨。连续多年的行政干预之手，将市场的逻辑变成了道德的关系。

早期的购房者，借政府的不断推高土地价格的大船乘风破浪，发了大财。从没有人骂开发商黑。所有的购房者都获得了比开发商高数倍的利润。于是有更多的投资者加入到购房的行列。也成为了令政府头疼并重点调控和打击的对象。

非市场化的行政手段不但没有让土地的价格和房屋的价格更加合理化，反而伤及无辜的消费者。让市场中的需求者丧失了理性的判断，被政府有效的将矛盾从垄断的土地资源配置上，转嫁给了市场中的生产者。于是就有了"万恶"之说

市场经济的规律从来都是要积极的鼓励扩大生产，满足各种消费需求。通过扩大生产和竞争而平抑市场中的价格。从来没有将提供产品的生产者列为"万恶"之源，用减少商品供给降低价格的逻辑。/..........去年石油价格的变化就是典型的案例。欧派克组织，历史上都是用减产提高石油价格，用增产降低石油价格的。绝不可能出现的是让"万恶"的石油生产商减少供给而降低价格的。

为什么在中国的商品房供应商却被变成了"万恶"的呢?发了财的购房者和待购房者反而成了对立的两派?其一是政府的土地资源的垄断。其二是政府故意破坏了市场逻辑。将投资与消费行为，人为分成了好与坏的两派。

在政府宣传的口径与调控政策中，以投资为目的的购房行为是坏的，要严格控制和打击。以居住为目的的购房行为是好的，应给以支持。理由一是土地资源有限，一人不可多得多占。二是投资者占用了过多的资源的同时炒高了房价。

先从经济学的角度看看为什么要购房?前几天楼市传媒让我和号称九零后不买房的马佳佳同台辩论，试图找出个不买房的理由。但可惜我们俩的观念没有太多差别。马佳佳说不买房的理由是现在没钱，如果有钱应先去投资、创业，等有了很多很多钱时，不是去买房而是去买个岛!我也认为九零后还没到有闲钱去买房的时代，或许他们还应为自己的支付能力奋斗几年。但我不同意买房不是一种投资。并且是收益很高的一种投资。

为什么要买房?(前提是你有可支付能力)一是住房是改善生活质量的重要条件。稳定的住房可以解决许多创业、工作的后顾之忧。二是住房是城镇化率高速增长中最佳的投资品。三是住房是居住功能与投资功能同时并存的。四是住房是可以可出租和资产升值双重收益的。五是住房还可能因外部条件的变化而产生特殊溢价。(如学区、医院、公园等)六是城市外沿的扩大，让产品更有稀缺性和升值空间。有产者有恒心也。

为什么说购房是一种天然的投资行为，而不仅是消费?一是所有的国家统计中都只将房租列为消费，而将购置住房资产列入投资中。也就是说，国际上统一的认识是投资。二是其特有的金融属性。固定资产投资中的信贷都拥有金融属性。即使是个人住房抵押贷款也是一种金融属性。完全自有的住房产权同样可以当做金融抵押品贷款。这种信贷也是投资行为。

更重要的是住房个贷是一种用未来收入流变成今天的投资的行为。天生就是一种货币升值的投资，一种未来收入增长的预投资。一种抵?通胀的投资。最简单的道理是，二、三十年之后的一元钱，你在今天当一元钱兑现了购买力。但二、三十年之后的一元钱肯定不具有今天同样的购买力。也许只有几分之一或几十分之一。物价的上涨，会让购买力逐年下降，而绝不会上升。即使你支付了利息也是有巨大升值空间的。

有人会说我只买了一套住房，升值了也不能卖。所有的投资收益都是空的。这是大错、特错的一种认识。一是你无法改变货币未来贬值的现象。你已经从信贷业务的升值中分享了未来收入流的收益。避免了房价升值和货币贬值的损失。这就是收益。二是当你要改善住房条件时，你已经购买的住房会用升值的收益，增加了你改善住房时的支付能力。当然是在分享投资的收益。三是当你老了，无再增加日常收入的可能时，住房可以成为你的支付条件，升值的投资收益会改变你的支付能力!四是房屋的抵押贷款时，由于升值可以让你获得比购买时更多的资金。拥有更多的投资能力。

从中国各银行的统计看，平均个贷还清的时候是六到八年。也有许多是不用贷款的购房。还款期限超过八年的个贷只占不到20%的比例。说明中国的个贷利率高，更多的投资有比仅仅靠赢得物价上涨的收益更好的。或者说没有更多的投资渠道，钱只有存入银行收息。因此，家庭宁愿还清贷款，也不愿支持个贷利息。但这并不改变住房的投资概念。

中国没有开放更多的资本市场的投资机会。如公开交易的房地产基金、信托、债券等市场。因此个人投资房地产就只能买房。于是有首付和贷款能力的就购买大量住房，无首付能力的就失去了资格。贫富差距因此而加大。房价因此大涨。如果有这些分散投资风险的机会，那么钱多、钱少的都可以分享城市化进程中的收益。更多的不是靠个人购房行为，而是靠基金、债券的共同投资行为，去建立租房市场，也能因此而避免房价的过快增长。而中国政府一方面限制了资本市场的开放，一方面限制了个人住房的投资行为。这就减少了租赁的住房，造成租赁市场的不稳定。也必然导致更多人希望拥有自己的住房。让暂时买不起住房的人群，不但不能有稳定的租房，也不能分享投资的收益。更将冲天怨气抛在了开发商群体身上。

更为严重的是中国的城镇化进程中，土地制度和户籍制度让更多的人无法同时变成城市人。于是就只能在家乡拥有或购买一套住房，同时又在工作的城市拥有一个住所。但人却只在一地居住，另一地空置。同样拥有或占用两套资源。这也是资源浪费且价格上升的原因之一。同时分不清那个是投资产品。所谓第二、三套的限制，不只限制的是投资，也限制了居住。

我之所以用图上的三组数字，就是告诉那些将开发商列入"万恶"之徒的人们，中国的住房并非是完全巿场化解决的。政府行为仍占据一定的位置。

只有市场配置资源和市场决定价格，才能让生产者与消费者之间的行为变成正常的、平等地位的交易。在政府垄断资源和行政干预之下，无论是生产者还是消费者都不会成为真正的受益方。有时政策会有利于生产商，有时会有利于消费者。但谁能准确地把握政策的预期呢?