范宜昌：商业地产项目改造升级要给未来预留空间

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同济大学复杂工程管理研究院研究员 范宜昌

同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌表示，商业发展是一个动态的过程，商业地产项目升级要讲“4s”，同时他还认为商业地产项目的发展改造提升，要留有发展空间。

观点一：商业地产项目升级要讲“4s”

商业发展是动态的过程。现在的商业项目中讲四个“s”，即service(服务)、seeing(观景)、socialization(社交)和shopping(购物)，需要排序、定量来做，而不是定性。要结合商圈来定量，甚至可以跨商圈，吸引远距离的人群过来消费。升级则要从过去的传统模式变成未来的“4s”模式，然后再加上电商、互联网等辅助功能。

观点二：改造升级要给未来预留空间

商业地产项目的发展改造提升，要留有发展空间。比如成都温江新城区虽然目前只有十万人口居住，但造的房子量可供五十万人口居住，当研究透这未来入住的四十万人的需求，做好相应的商业配套，很多人住过来机会就来了。所以对于商业地产项目来说第一是要满足需求，第二要满足未来，还要预留发展空间。

观点三：商业地产供应过剩，很多是削足适履的项目

商业地产供应过量，但已经建成的商业地产项目中有很多是削足适履的项目，就是商业地产物业建造时没有考虑到使用者要求。商业地产供应量少的时候，商家将就着用，商业地产经历疯狂的十年发展，供应量大了，商家就跑到别的项目上去了。5.7亿商业地产在十年之中建成，87%都建在一二线城市，因此三四线还有很大的空间。统计数据显示，上海已经完工的没有用起来的商业项目峻工备案的有700万平方米，还有总体量达330万平方米购物中心在建，今年年底到明年都要入市。像成都温江县城政府开发区的一个新城区，沿着区政府门口一公里范围内有116万商业地产已经完工和开工在建，而在新区住人口只有10万。全温江区社会零售消费总额只有72亿，除去汽车等花销，批发零售和吃饭开支算60亿，按照租金提取比例8%，全部可以出租金仅4.8亿，4.8亿能够支付这116万平方米商业地产的租金和营运费?面对这样的形势，大量商业地产所谓的提升，不到穷途末路不会整改的，改造是寻找新的活路，老的路已经走不通。商业地产过剩，一部分通过改造提升活下来，一部分只好改变用途，还有一部分既不能改造，也不能改变用途，那只好炸了。

观点四：商业地产定位需讲清三件事

商业地产定位需讲清三件事： 一、我们的目标顾客和目标商家在哪里;二、我们目标商家在那里;三、按照顾客和商家的需求来量体裁衣，把mall造得符合使用要求。

观点五：商业地产项目只是一个平台而已

商业地产是什么?商业地产只是一个平台而已。项目提供这样一个平台：让顾客乐意来消费，让商家乐意来经营。对于项目来说，引领模式只有是让顾客愿意来，商家符合这里的运行或使用原则来做生意，并且商家在里面能够活下来，然后你才会收到租金回报而不是倒过来。项目要供给商家养分，供给顾客好的体验，打造这样一个平台。

观点六：商业地产项目要人性化

现在盖房子讲究质量目标、工期目标、成本目标、安全目标，但是没有价值目标。建设商业地产项目离开了价值目标的考量，建的越多，未来面临拆除的项目也就越多。对于商业地产项目来说，好与不好的衡量标准是价值这条生命线，一个项目建得再好，一百年都收不回投资，这是好还是不好? 一个好项目既要满足顾客需求，又要满足商家使用条件，让顾客和商家发生交易，让商家赚到钱，开发商才能收到租金，才有投资回报。