汪传虎：中国城镇化建设任重道远

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利海集团执行总裁 汪传虎

在中国经济发展“新常态”的背景下，中国的房地产行业将迎来一个换挡期，面临产业结构、分类调控的调整。而新型城镇化作为房地产业发展的重要一环也被很多房地产企业视为转型需要抓住的的重要机遇。随着2015年全国两会即将召开，城镇化的讨论势必再次掀起一股热潮。作为深度参与中国新型城镇化的城市运营商，对于利海而言，也不仅是一个命题，更是一次机遇。

2015年2月13日，利海集团执行总裁汪传虎表示，新常态下的新型城镇化已经不是简单的房地产化，新型城市化的核心是要进行产业结构的升级转型，生产方式的升级转型，消费的转型升级，同时用生态、环保、可持续的发展方式来做经济方式的拉动。所以在这个时候地产企业在城镇化进程中要发挥区域价值增值服务商的职能，通过科学的规划，合理的产业导入和产业协同、运营等功能提升区域价值，并在区域价值最大化的情况下实现利益分享。

Q：在经济新常态背景下，房地产行业也迎来了一个新的换档期，行业面临着产业结构分类调控的调整，房地产行业需要怎么样的转型，怎么样的发展方向?

汪传虎：其实在2014年有几个非常关键的词，对房地产行业。第一个我认为叫做新常态。第二个就是叫做转型。第三个就是叫做增长方式的转变，我觉得这都是在2014年比较频繁的几个词。尤其是新常态，我觉得对整个房地产行业确实是一个在认知上有一个很大的改变。

我们说新常态，实际上是针对于这种原来的超常态而来的，其实中国房地产前三十年，尤其是最近十年是一个快速发展的时间，这个快速发展，这是一个量的释放。发展到了今天，我觉得整个的经济发展，一个高速增长的时间已经到了一定的节点，所以房地产发展到了今天，应该说会有一个大的转变。这个转变，我认为就是从整个的人的聚集方式上会发生转变，原来实际上是特大型城市，中心城市聚集，现在可能会向特大型城市聚集和三四线城市的就地城镇化的聚集方式结合的方式转变。

第二个就是说房地产的发展可能会更加的变成一个产业的支撑项目，它的核心是围绕着产业来做的，所以房地产企业面临着一个很大的转型，就是由传统的地产开发商向现代产业的投资开发和运营商转变，这是非常重要的转型。

新常态下我们还有一个关键词叫新型城镇化，新型城镇化对房地产企业是必须要认真思考的一个题目。在新型城镇化背景下已经不是简单的房地产化，新型城市化的核心是要进行产业结构的升级转型，生产方式的升级转型，消费的转型升级，同时用生态、环保、可持续的发展方式来做经济方式的拉动。所以在这个时候如果房地产商还抱着做传统的开发商或者住房的提供者，我认为就很难适应新的形势的要求。我说要及早的转型到产业的投资开发和运营，这里面更多的我认为要强调运营，未来可能会有更多的运营商出现。

Q：现在房地产发展要从传统的住宅开发转向产业运营，产融结合还有城镇化，要注重环保，注重生态，注重产业，开发商面临的挑战是不是越来越多?

汪传虎：我觉得中国新型城镇化是一个漫长的路径的，中国改革开放三十年是城市化很快的三十年，这三十年主要是以大中城市，中心城市化为导向，当然以GDP为导向的情况下，一定会向大中城市聚集，同样的投资肯定是在中心城市产生效应一定会非常明显。但是发展到了今天应该说发挥了很好的作用，就是说中国近来得到了快速发展，大中城市的面貌出现了很大的改善，但是同时也带来了很大的问题，中心城市过大，区域之间不平衡非常明显。同时大中城市过大规模以后造成了交通、环境、资源以及生活的方便程度的制约，也越来越明显。所以说在新一轮城镇化的背景下，如何调整，我认为这是一个思考问题的点，也就是说未来整个中国城市化进程里面，就会以中心城市再城市化和三四线城市就地城镇化结合的方式这种方式来做。

实际上新型城市化的核心是人的城镇化，人的城镇化核心是什么呢?我认为是需要做产业支撑，如何用产业才能支撑起来，我叫产业驱动，作为新型城市化的主力点，但是如何把产业打造好也非常关键，所以说我觉得在新型城镇化的题目里面，对于开发商来说既是巨大的机会，同时我认为也面临着很大的挑战，因为这种转型也是很多开发商要经受一些挑战的。

我们说新型城镇化核心是人的城镇化，人的城镇化核心是要做产业支撑，但是产业支撑我们往往会想到工业，用工业园区加住宅新城，这种房地产的方式来做，我们其实有很多企业在做，我觉得这种方式是很难持续和发展的。因为中国现在在世界上中低端的工业是过剩的，我们讲十八亿亩耕地的保障，实际上我们更多的关注住宅，实际上工业用地浪费是非常严重的，我们现在整个中国的工业化率和城市化率在国际上是一个非常不平衡的。历史上国际上一些发达国家都是城市化率优于工业化率，中国是工业化率超于城镇化率。

第二，中国整个工业用地的投资强度，产出效率都非常低，都处在非常低的水平，低水平的工业化造成了整个资源、环境、能源这一方面的制约也非常明显。同时中国原来为什么能够迅速做工业化，是因为我们劳动力成本低，土地成本低，现在随着中国把人民生活改善作为一个很重要的目标之后，我们也会大幅度提升整个工资水平，我们劳动力成本低的优势慢慢的会失去，我们在国际市场上，用简单的工业化也很难形成这种优势。所以我说在新型城镇化里面我们如何做产业支撑，一定要着眼于产业升级转型，一定着眼于结构的调整，一定着眼于新的生活方式的转变带来的机会。所以我说不能用简单的工业加房地产方式做新一轮城镇化的开发，所以我们提出来叫做产业驱动，产融结合，但是我们的产业是基于什么呢?基于新的生活方式的打造带来的这种产业，其实未来在中国，我认为有很多这种。第一个基于消费市场的，像大农业，旅游，文化，商业，健康，教育，以及创新，技术创新，这种模式创新带来的这些产业，都会在我们新型城镇化里面做产业支撑发挥很大的作用。

Q：新型城镇化是一个系统的工程，国家从政策方面有哪些导向扶持?

汪传虎：其实我们最近也可以看到，国务院和相关的部委发布了一些文件，整个导向我认为，其实中国未来正在鼓励一种创新的浪潮。而且李克强总理多次强调产业的升级和转型非常重要，产业升级转型助手是什么呢？我认为核心还是政策，还是机制的推动，所以我觉得现在从机制上，我认为未来中国在释放大量的金融的，金融会支持产业发展，这是很重要的因素，我们金融的创新，未来在整个的政策导向里面，看到我们在沪港直通车，新三板的放量，还有注册制的推行，以及金融机构的改革，我认为都会推动这种产业的创新和转型，增加这个产业的发展的活力。

第二个就是鼓励消费市场，对消费市场，对旅游，对文化消费，对一些服务性的消费，出台了很多，包括养老，教育这种产业的发展，都出台了很多相应的政策，说明国家在整个产业升级转型方面的导向是非常明显的。另外从市场来看，也释放了很多很好的信号，现在很多基于消费的，比如说旅游，健康，教育这些为导向的产业的市场前景也会非常好，大家也会吸引很多企业参与到这个里面来。所以未来我认为是有一种很好的政策机制，来鼓励市场上各种要素资源来向这方面形成以企业化的方式来完成中国整个的在产业的升级转型和创新，来强化我们在产业结构上面的这种合力布局，以及区域的合理布局。同时消费的启动来带动整个市场。

Q：对利海而言，在新型城镇化建设中最大的优势是什么 利海集团是如何参与到新型城镇化建设的，有什么范本和经验？

汪传虎：其实我们从一开始做新型城镇化的时候，就在思考如何来做产业。我们在做新型城镇化的时候，我们当时考虑肯定不能用简单的一级的开发模式来做我们的新区开发，他的核心，我们做的核心是叫做区域价值的增值运营商，如何让区域价值增值，他的核心我认为是导入产业。产业的合理性，产业的协同性以及运营带来的价值增值，这是我们做的核心。

我们在做产业定位的时候，我们说人的城镇化是产业支撑，产业支撑需要选择合适的产业。但是我认为，我们提出来叫做双向人的城镇化一个巨大的机会，也就是说中国实际上到了人均GDP八千美金以上的消费，未来中国也是一个消费大增长的时机到来，在这里面需要奢侈产业去承接这种，我们现在很多的国际的旅游，国际的度假，都在国际上去消费，其实中国市场不但能够吸引我们国内的庞大的消费市场的需求，同时我认为还会吸引国际的这种需求，所以把消费市场做起来，围绕着消费，我说这种消费就是农业体验，高附加值的农副产品的消费，包括旅游、休闲，度假，也包括商业，文化，还包括这种教育，包括健康，大健康，还有金融创新，科技服务等等这些方面，这个方面我认为作为产业，我们是围绕着这个来做的，所以在我们内部来说，我们在做新型城镇化搭建了两个平台，第一个平台是叫做城市运营平台，这主要是跟政府一块做规划定位，城乡统筹，基础设施，产业导入和金融产融结合的金融服务，同时产业运营，这个平台来负责整个的城市运营层面。

同时为了做好新型城镇化，强化产业的导入的重要性，我们专门成立了立海投资控股集团，里面分农业产业，旅游，文化，商业，教育，健康和科技，这些产业来做产业的孵化，我们要以资本为纽带，以客户为导向，以与产业资源深度融合的方式，来打造我们在新型城镇化里面所需要导入产业的亮点子目录。比如说农业观光，农业的电商，比如说购物公园，比如说儿童亲子，比如说教育，国际教育等等，就是这些东西我们都量化成这样一个子目录，用产融结合的方式来实现产业的落地，同时我认为通过立海的自投和立海的合作，以及立海的招商三个层面来实现我们整体的产业目的，这是我们目前这样一个做法。

所以在这个过程中我们非常强调自身能力，核心能力的打造，也就是说把规划定位，产业导入，产融结合和运营管理作为我们需要强化的四个核心的能力，来突出的来构建，我觉得这个作为新型城镇化来说是非常必要的。