林海涛：中企不可固守“中国式”开发理念

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北美房产投资集团总裁 林海涛

“这仅仅是一个开始。”北美房产投资集团总裁林海涛称，受经济全球化的发展趋势，以及国内楼市形势的影响，未来十年仍是海外投资的黄金期。

据权威机构报告显示，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。而2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额更是创下新高，同比2013年增长了大约46%。同时，投资者的组成及其对投资产品的要求，较以往也更加多元化，这些投资者包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商，他们正积极评估海外投资策略并探索海外发展的机会。

林海涛指出，目前投资海外的机构主要分两类，一是房地产开发为主的企业，如万科、绿地等开发商，他们的主要目的是为了打造品牌知名度，以及全球影响力;另一方面，由于中国的房地产还停留在住宅层面，地产商要打破固有的开发思维，也需要以参股或其他合作的模式参与到国外项目的开发中去，以获得更先进的经验。

而另一类机构投资者以资产并购为主，诸如国内的基金公司、保险公司等，他们把资产投到海外以求获得更稳健的回报，以及分散人民币贬值所带来的资产缩水等风险。

同时，他也指出，完全不同于国内，投资海外房地产获得的利润很低，同时，国外可利用的资金杠杆有限，这对开发商的资金实力是一个很大的考验，另一方面，对国外市场的不了解也可能导致风险的发生。

仅是一个开始 投资热潮在未来十年仍会持续

针对海外投资热潮，林海涛称，“以往只是一线开发商，现在很多二线的开发商也在纷纷出海，原因是很多开发商资金充裕，但却找不到合适的项目。随着国内地价的水涨船高，做项目的风险也越来越大，因而，出于分散风险的考虑，很多开发商把眼光瞄准了海外。”

他指出，除此之外，开发商纷纷走出国门还有另外两个重要的考量因素，一是基于打造知名度、塑造全球影响力的品牌需求;二是为了学习国外先进的经验和理念，以用于国内的地产开发中。

他指出，中国房地产目前还停留在住宅层面，而海外房地产业务有很多细分的领域，非常专业。中国很多公司没有这方面的经验，会以参股或者合作开发的方式去参与到这些项目之中，经营一个项目之后，一方面有经验，另一方面可以借用品牌，将国内开发做的更专业更细分。

“受益于全球经济一体化，以及人民币贬值的利好消息，未来十年海外投资的热潮仍将持续”，林海涛表示。

利润有限 “中国式”开发理念存风险

林海涛认为，中国房地产企业在海外开发的最大风险在于，对当地市场了解不够。这源自于两方面，一是很多开发商还是拿中国的思路来做海外，认为市中心是开发的黄金地段，但事实上，在国外并非所有的城市中心都是高端人群的聚集地，因此开发商在市中心推高端楼盘，不一定卖的掉。中国开发商的很大误区在于，总是以固有的思维去做大项目、高端项目，但大体量的项目如果处于糟糕的区域，可能更难卖;另一方面，项目如果单纯面向华人，市场的消耗力又很有限，同时降低了整个品牌层次。开发商要树立品牌，必须在当地有足够的影响力。

另外，开发商投资海外需要充足的资金链。林海涛称，海外房地产投资比国内的利润要低很多。国外可用的资金杠杆有限，在海外，开发商必须有30%~40%的自有资金，才能正常运作一个项目。同时，海外开发企业的进入门槛很高，需要花时间培养用户，没有口碑就会倒闭，惩罚措施很严厉，长期发展需要很好的口碑。

林海涛建议国内开发商在投资海外时，目光要放长远，项目还是以给投资者带来价值为主，不要以短期移民为噱头。借助移民的幌子，买家可能并不在意回报率，以及房子本身的价格，但实际上客户最终还是会发现房子偏离市场价，那么口碑会下降。因而会影响企业的发展，对整体中国开发商的声誉也有影响。