蔡为民：旅游地产在火海中游泳？

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我曾经在一场名为“旅游地产峰会论坛”上，说了句“旅游地产有走向温州经济发展之虞”，结果在网络引发一场口水骂战，有媒体甚至以“旅游地产遭到清算”名之。这显然是过了，毕竟我是看好旅游地产的。

旅游与住宅之地产属性差异大

国务院于2011年底发布《中国旅游业“十二五“发展规划纲要》明确提出，到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业，和国人更加满意的现代服务业的目标。可见旅游地产对于未来中国经济所扮演的角色极其重要，也因此吸引众多房企由住宅地产转型从事旅游地产开发(当然，这其中也有 “情非得已”的原因)。

惟旅游地产与住宅地产差异之巨，何止以道里计。首先，长期以来住宅地产一直被视为整体房地产的支撑产业，于是住宅地产以外的领域被笼统地划入商业地产，但商业地产其实相当多元化，它是以地产为载体，以产业为依托的，不同的产业下形成了不同的地产模式，如：工业地产(园区)、旅游地产(景区)、商业地产(商办、商铺、商场)、养生与养老地产……等，使得其操作性较住宅地产复杂的多，尤其是住宅地产开发完毕便基本获利了结，而旅游地产作为相当比例的持有型产业，建筑物兴建完毕才是面对运营风险的开端，在过程中有压力、有成本、有许多不可测的变数。

“说故事”能力是旅游地产的关键技术

旅游地产开发商必须清楚的知道，并不因你有特殊的山水资源，就可以作成、作好、作大旅游地产，毕竟在同样的区段里，存在其他同业的竞争，如何在产品差异化方面准确市场定位?是重中之重!这并非“市场区隔”这么简单，而是在非常狭窄的缝隙里，“活出自在”、找到自己生存壮大的契机与空间。

换言之，怎么样跟竞争对手不一样?这个“不一样”又能够被市场所接受、所欢迎，这就需要可持续的整合型创意策划，不是某一个点子、某一个想法便能成事，当然你必须随时保持警惕及戒慎恐惧，关注同业变化与招徕技巧，不断推陈出新，乃至具备“说(动人)故事”的能力，否则不仅容易自陷窼臼，甚至你自以为独到的创意作法，其实别的旅游地产早就用过，譬如：自己摘葡萄做红酒。

目前来看，行业内值得期待的案例是知名房企绿地集团在上海崇明所打造的“上海长岛”。由于长岛系美国名声在外的富人区(蒋宋美龄晚年居住地)，且为旅游、休闲重镇，“上海长岛”以其地利之便，所欲诉求的客层定位及可延伸的想象空间之宽广，便不言而喻。

因此可以这么说，旅游地产必须不断创造惊喜、欢乐，乃至温馨、休闲氛围的塑造(视产品属性而定)，这就要有一个庞大的、有实力的创意策划团队来加以有效落实。但这容易吗?有多少业者能够做到?又有多少开发商在介入之后，想的是永续经营而非卖完地产就急于脱手解套?

旅游地产“适”者为王!

如此一来，短进短出、从未想过长期持有的温州模式，当然就是旅游地产面临的发展瓶颈!因为产业升级、产品优化非常困难且所费不赀，同质化问题严重，也就在情理之中，而旅游地产恰恰追求的是个性化、独特化，即使有好山好水，也不一定有好的旅游地产。

除此之外，旅游地产资源分为人造意境和自然天成，有景借景，没景造景，加之搭配软硬件之水平提升、挖空心思创造优势，这同样与住宅地产在相当程度上是依靠标准化作业模式，有天壤之别。

最后我想说的是，随着地产的多极发展，住宅与商业的切分已不符实际，实应以其持有与销售属性，区别为“经营性地产”与“非经营地产”，后者以住宅为大宗，前者则又切分为商业、旅游、产业、农业、养老…等地产门类。不可讳言的是，在所有“经营性地产”当中，又以旅游地产的操作难度最高，因为旅游地产进入门槛是低的、发展前景是大的、开发商蜂涌进入是必然的、非民生必需品是真的、一段“血海拼杀”之岁月是不可免的，而物竞天择只有“适”者为王!