叶檀：建立房地产市场秩序才是政府责任

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财经评论家 叶檀

2015年房地产市场去库存将成为主线，比去库存更重要的是什么?

2月10日报道，商品房去库存将是主线。国家统计局公布的数据显示，2014年全国商品房销售面积120649万平方米，同比下降7.6%，是最近6年来商品房成交量和成交额的首次下降。当年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%。

去库存当然重要，但这是市场的事，更重要的是按照经济规律办事。以往各地政府或者提高房价，或者压制房价，或者调控公积金等，甚至把手伸到了微观领域，现在需要的是尊重市场主体的意志，由市场自行选择发展方向。

该管的不管，不该管的乱管，造成资源浪费与不足并存。政府在微观领域手伸得过长，既违背了市场规律，也使社会资源整体浪费。在建筑品质等秩序领域，至今没有建立起有效的优胜劣汰机制，使得新建物业内部质量时有不堪，左邻右舍能够听得到对方讲话，根本无法经受30年风吹雨打。

日前，有地方住建厅有关负责人公开表示，过去90平方米以下房屋，须占全市或某项目建筑面积70%以上的规定，将被中止。这是件好事，究竟该造多大的房子，应该是开发商说了算，开发商是听投资者和消费者的，归根到底，要由投资者、消费者说了算。

2006年出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》规定，自当年6月1日起，各城市(包括县城)年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。该举措效果似乎立竿见影，次年据当时的建设部对全国36个直辖市、计划单列市、省会城市的初步统计，在2006~2007年度新开工的商品住房项目中，套型建筑面积90平方米以下的住房占总住房面积的比重达到55.8%。

政府可以规定经济适用房、公租房的面积，把手伸到商品房领域，无疑是对市场的扰乱。那些高容积率的小套型商品房，成为库存重灾区，一些开发商打擦边球改变设计，可以将两套打通为一套，白白损失了资金、资源，而购买者多花了冤枉钱。不仅如此，政府还通过土地、预售审批等，牢牢掌握微观市场。

湖南省统计局2014年8月发布的数据显示：湖南全省商品房销售已经连续5个月负增长，历来受热捧的90平方米以下住宅销售无力，1到7月这类房源的销售面积相比2013年同期下降21.6%。有人也许会反驳，有可能造了豪宅也销售不出去，如果开发商造了豪宅销售不出去，说明不适应市场需求，开发商或者改弦易辙，或者被淘汰出市场。如果政府勒令开发商开发90平方米以下的商品房却销售不出去，从理论上说，政府应该承担部分责任。

政府需要做的是公益保障房，货币税收政策的配套，以及建立优胜劣汰的机制。

上世纪80年代的老公房值得留存的不知在哪里，人们提及北京仍然是老建筑四合院与宫廷建筑，提及上海是别墅、改造过的石库门，最近三四十年的新建筑有多少能够屹立百年以上，成为城市景观，恐怕不容乐观。房地产与城市文化融合要求比较高，房地产的质量是否能够保障，能否通过红黑榜的方式让房地产品牌信誉、质量高低一目了然，而不是一味以规模扩张和进度主导市场。

有关部门也意识到这一问题，2014年9月4日，住建部召开“全国工程质量治理两年行动”电视电话会议，主要任务是全面质量终身责任制的落实，严厉打击转包挂靠等违法行为，健全质量监管机制，提升工程质量水平。

地方政府为房地产市场去库存，是否等到市场好转，再把手伸进市场?不管是救还是撤，中间的逻辑一样，中国房地产市场需要换种逻辑，政府退出微观市场，建立市场秩序才是政府责任。