巫保民：写字楼开发须以创新突围

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戴德梁行成都公司总经理 巫保民

2014年严峻的市场形势迫使房企各自寻找出路，商业地产成为兵家必争之地，而写字楼的大规模开发建设也从侧面反映出房地产市场发展逐渐成熟、走向细分。然而，如今中国写字楼市场是否已经过剩，成了业内一个颇受争议的话题。

日前，戴德梁行和中国房地产业协会共同研究发布了“中国商务写字楼指数”，该指数反映了16个城市现有供给与需求的平衡情况。报告认为，无论一线城市还是二线城市，在未来三年都面临着写字楼供大于求的局面。相较而言，二线城市供求关系失衡情况更为突出。

其中，成都由于供需严重失衡、难以被快速吸纳而被划分为“六类城市”。报告预计，未来三年成都主城区将有超过200万平方米的甲级写字楼入市，空置率将达到50%，写字楼近几年集中释放，大量超出现阶段市场吸收能级。尽管中国经济在逐步向第三产业转型，会释放出大量新增需求，吸纳量会逐渐上涨，但是空置率依然不可小觑。

“将成都划为六类城市主要是指其目前市场状况不佳，但前景依然是乐观的。3~5年消化周期之后，成都甲级写字楼供应大潮退去，第三产业的快速发展推动市场吸纳的持续活跃将使得市场达到新的平衡，之后，空置率将大幅下降。”戴德梁行成都公司总经理巫保民表示。

而对于开发商而言，巫保民认为，单纯地拼硬件、拼价格已经无法突出重围了，需要对市场进行细分，对目标市场进行深入研究，以创新的方式契合目标市场的需求。

Q：由戴德梁行和中国房地产业协会共同研究发布的“中国商务写字楼指数”中，成都被划分为“六类城市”，其原因是什么?

巫保民：中国商务写字楼指数是通过监测国内16个大中城市高端写字楼市场的未来供应、租金、空置率、新入市的高端写字楼项目出租速度、吸纳量等主要指标而得出的。此处的“六类城市”主要是针对成都高端写字楼市场2014年三季度的租金、空置率水平以及未来3~5年新增供应量的情况来讲的。

成都目前的情况属于阶段性供过于求。前期商业用地指标过多以及开发商对写字楼市场的看好，带来了市场供应爆发性的增长。2012年以来的三年时间中，成都主城区写字楼新增供应面积在100万平方米左右，而未来三年的新增面积还要增加一倍。市场供应在近几年集中释放，大大超出了现阶段的市场吸纳能级。

就区域来看，新兴的商务区如天府新区、东大街无疑是市场激烈竞争的重灾区，空置率始终保持高位。大量新商业项目涌入市场，更多集中在新兴商务区，这些项目除了要面对高供应量所带来的市场压力，还需要克服新兴区域有待完善的基础和公共设施建设以及交通不便问题。目前成都写字楼空置率在50%左右，这在全球写字楼市场中都是前所未有的。

Q：“六类城市”这个名词是不是也在一定程度上标示了成都写字楼市场的危机信号?

巫保民：“六类城市”这个名词对于成都写字楼市场并不是危机的信号。

“六类城市”只是对成都写字楼市场现状的评价，并不是对成都写字楼市场未来发展潜力的评价。“六类城市”主要是从成都写字楼供需失衡、难以被市场快速吸纳的现状去衡量的，成都高端写字楼市场目前正处于供过于求、空置率高企、租金盘整困难的时期。然而我们认为，市场目前的困境并不能掩盖前景的乐观。

近两年，政府已经意识到以前商业用地无节制供应带来的问题，推地节奏已经慢下来，并且主城可开发用地日益稀少，楼宇经济和现代服务业的发展被政府放在了很重要的位置。自2012年达到高峰之后，销售型写字楼的市场投资已趋于理性，以企业为主的自用群体的购买力呈增长态势。并且，四川省政府的统计报告显示，以世界500强为主要代表的高端客户群体入住率持续上涨。成都是全世界商业地产发展速度最快的城市之一，因此，我们可以预见，3~5年的消化周期之后，成都甲级写字楼供应大潮退去，第三产业的快速发展推动市场吸纳的持续活跃将使得市场达到新的平衡，之后，空置率将大幅下降。

目前成都写字楼的市场数据的确很严峻，但并不能说明市场岌岌可危。现代服务业的快速发展会促进高端写字楼吸纳量快速增长。而且，中国房地产建设工期延误现象屡见不鲜。开发商为避开供应高峰，常常有意推迟工程进度，资金短缺或开发所需政府许可证发放延期等原因也会导致工程延期。过去四年间，每年实际新增的供应量均低于预期供应量，每年延误的比例高达30%~40%。因此市场供过于求的实际情况并非如数字显示的一般糟糕。

Q：目前写字楼市场空置率高、资金回笼不到位、资金盘整困难，开发商又推迟写字楼入市、拉长开发周期，是否会加重资金成本压力?

巫保民：这是必然的。天府新区晋级为国家级新区，在辖区内实行更开放和优惠的特殊政策，政府的支持对天府新区的发展是一大利好。但是目前来看，天府新区属于新兴商务区，区域内还存在基础设施建设有待完善、交通不便的问题，新项目会面对比较大的招商压力，资金回笼需要一定的周期。但现在在信贷收紧的情况下，很多天府新区的地块都由中字头企业或者外企竞得，它们实力雄厚、资金链稳定，可以承受资金成本压力和长消化周期，这样也使市场可以保持一种健康状态。

Q：城南板块作为成都重点发展的区域，早已经是写字楼的主战场，供应量稳居第一，如何看待城南市场未来发展?

巫保民：这里的主战场主要指的是城南的天府新城的区域。

目前我们可以看到，整个天府新城正处于一个加速形成期，住宅、购物中心、写字楼都有大量供应不断投入市场，入住率低于全市平均水平几乎是每种物业的共同难题。

就甲级写字楼来看，城南区域的空置率是全市最高的，租金为全市最低。销售型的写字楼在这个区域的市场形势更加严峻，大量的中档写字楼同质化现象严重，市场陷入打价格战的恶性竞争，如环球中心大量写字楼的租金不足50元/平方米/月。后期天府新城还有大量项目入市，高端项目由于业权的统一性，可以在招商或者服务上打造一定的特色，避开同质化竞争，但销售型的项目后市情况堪忧。

在写字楼市场上，单纯拼硬件、拼价格已经无法突出重围了，需要对市场进行细分，对目标市场进行深入研究，以创新的方式契合目标市场的需求。开发商可以逐渐从产品销售方转变为综合运营者的角色，打造较好的产品硬件，关键是提升后期服务质量，如搭建资源平台、企业品牌升级;使用节能、自动化的设备进行管理，打造人性化、生态化、智能化楼宇，打造特色楼宇等。

Q：目前经济下行，住宅市场处于寒冬，开发商都开始发力商业地产，原有的商业地产商是否也会有危机感?

巫保民：对于商业地产开发商来说，危机感应该早已出现。很多商业地产开发商都是由传统住宅开发商转型而来的，信贷紧缩的情况下，住宅开发的现金流并不足以支撑商业地产的长周期操作。我们从近两年成都购物中心延迟开业、闭门调整业态、调整商户、招商困难、高端写字楼租金下行、空置率上升，中低端写字楼去化速度减缓等种种现象得知，商业地产的危机早已显现。

写字楼的大规模开发建设是房地产市场发展成熟、达到细分的必然产物，其发展能够反映该城市总体经济状况和现代化程度。超甲级写字楼在市场中受到追捧，去化难度不大，中档写字楼处于危险边缘。激烈的竞争环境中，很多开发商开始更加注重后期客户入住体验、产业导入等问题，促进写字楼运营管理和整体商务环境的提升。