陈栋梁：建筑质量是绿色生活的第一步

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朗诗集团科技公司总经理 陈栋梁

以“颠覆创新赢在未来”为主题的“中国房地产产业链主题峰会暨第十六届CIHAF中国住交会”，于2015年1月19日在北京国家会议中心盛大开幕，并在19-20日的两天时间内，通过十余场主题论坛与商务对接，从政策到市场，从资本到电商，从精装修到工程采购，全景式读懂中国房地产全产业链。本届盛会吸引了国内外权威研究机构、500强企业代表、著名经济学家、政府决策者、地产百强开发商企业决策层等欢聚一堂，为了解行业精英的所思所想，朗诗集团科技公司总经理陈栋梁就绿色建筑的健康理念进行了深入分享。

Q：绿色地产论坛这次的主题也是谈绿色建筑怎么落地，我也看到了有一个设计能耗监测表，我想知道监测数据怎么来的，多长时间监测一次，是跨供暖季还是一天的采集?

陈栋粱：我们这个被动房是跟上海建科院做一个全年监控的数据系统，这个系统是在我们设计的时候就有，不只监测能耗，还监测空气品质。被动建筑，被动建筑是一个基地，不像一个住宅或者说像一个日常使用的房子，所以目前还处在非正常使用的状态，如果一有活动可能就住满了，一不搞活动就空的，所以现在的能耗还不算是太准确，但是已经有了初步的能耗，比如说最近的冬天我们测下来，最近一段时间我们空置，大概一个星期，这个时间我们发现能耗大概有普通酒店的1/8左右的水平。这是我们才测试了几天的数据，因为它有这样一个理念，把建筑的围护做好，特别是冬天人在室内活动的时候可以产生热量，家里做饭，电器都会产生热量，这些热量通过我们的新风系统热回收再使用，因为现在没有人在里面活动，所以没有这部分的热量，所以冬季的能耗会比较高，这也是我们当初设计的时候并没有想的很周全的。我想说我们这栋房子最初的规划是我们的员工宿舍和专家楼，因为搞的比较好，变成了招待来的朋友们，体验的房子。如果给我们的员工日常使用的话，可能更接近我们最初设计的需求。

刚才说了，我们设计的全年的能耗在26度电左右，这是我们的设计参数，可能明年年底才有一个完整的一年的运营的数据跟大家做沟通。但是从朗诗过去十年的建筑开发经验，朗诗做的高科技的绿建住宅，我们科技的房子全年制热制冷和新风的能耗大概40度电左右，所以其实这栋房子我们做的更好了，能耗比那个低，我个人觉得它并应该是一个肯定的事情，应该是这么一个过程。被动房我不知道为什么这个概念最近这么热，从朗诗做的事情来讲，被动房也是另外一个绿色建筑的评价标准，只是另外一个标准，能耗做到什么什么程度。我觉得抓的点更吸引眼球一点，其实已经做了将近三十年的尝试，只是以前从来没有人说这个事情，

被动房兼顾两点，首先是环境，空气和墙壁温度的差别不要超过五度，这样的情况人比较舒适，首先强调的是舒适度，然后在这种情况下，建筑能耗在德国不要超过15度电，在我们这里因为有制冷的需求，所以我们制定的是30度电的概念，这是这个东西的由来。

Q：您也说到了现在被动房比较热，住建部也在推，企业也在做，我们在这个过程中有没有说经验或者教训跟大家分享一下?

陈栋粱：其实我们自己经常讲一句话，绿色建筑最重要的不是技术，也不是资金，最重要的是思维，从被动房来讲，我们学到的很多时候是一个思维，中国过去三十年里面，我们的发展太快了，大家都习惯了快餐式的产品，包括设计、施工，大家都是追求快，我记得前几年三天盖一层楼这是我们高科技的代表，但是搞被动房的时候我们发现，不管是设计还是施工，你都要沉下心来做，设计的时候涉及到很多的节点和细节，需要施工的措施和规范结合在一起。比如说施工的时候，砌墙，堆砖头，这个现在变成很简单了，只要是一个工人都可以做，但是怎么把砂浆弄的均匀，房子砌的质量好，墙体还需要做一些沉降，沉降完之后才可以把上面的密封做起来，这是科学的。我们查了一下中国八十年代技术标准就有这个，关键我们现在没有关注这个细节了。

我们觉得尽快中国建立一个建筑标准非常重要，不管砌的怎么样，最后只要不漏气，特别是冬天，室外空气一进来，你室内外差不多，我们以前农村的房子，或者比较差的房子，室外和室内的温度就有几度的差距，这是不行的。被动房是什么概念呢，比如说在冬天室外零下5度的时候，我房子建筑质量做的比较好，室内只要有人住，日常的活动，不需要其他的空调设施都可以达到15度左右的环境了，这是很核心的。

在这块气密性，整个国家和行业没有这块的标准，也没有人验收，关注它。上次我们做了一个气密性的调研，抽查一些房子做调查，到一个挺高端的项目做调查，这个房子的气密性特别差，为什么这么差，后来我们做了检查，发现它有一个施工的预留的空调的洞，很简单的塞塞就封闭掉了，眼睛看不到，但是那个地方会漏气，而且很厉害，这是我们整个行业要改变的，首先国家有标准的，大家再做，设计的时候有细节，施工的单位也会当做一个要求，建立或者检查，最后才有一个好东西出来，但是如果没有这个需求，不管它就自然而然的不会有特别好的结果。

Q：这个标准是哪一块出的?

陈栋粱：应该是跟建筑有关的标准，建筑质量的标准。

Q：随着建筑质量的提升提出需求，这方面要加快提高标准?

陈栋粱：对，这里面是这样的问题，一方面要把建筑的质量做的更好，这是所有的绿色建筑的基础，也是我们这个行业普遍比较差，朗诗在04年做的时候，最早几年，最困难的是材料找不到，设计也找不到，现在的设计也好，产品也好，更容易实现了，而且很多国产化了，成本也下降了。但是好的施工就是比较好的，因为这块涉及到我们整个体系，也没有标准，也没有评价，如果提高一定的要求，我觉得还是可以实现的。这是气密性导致的整个建筑的质量。

我特别担心我们把建筑节能做好以后，出现另外一个问题。室内的污染问题，其实大家都很怕PM2.5，我们在这种房子里面待着更可怕，全是甲醛和污染物，在中国我们发现很多都是地毯，在比较湿的地方不应该用地毯，如果这个地方大家本身卫生习惯很好，气温很干燥会好很多，但是我们看到包括长江流域，南方也有这个问题，所以室内的甲醛，VOC，微生物污染，对于住宅而言，这个重要性要比P M2.5，比节能更重要，这是我们的感觉。

所以朗诗做自己的产品，健康是第一要素，被动房的理念很好，但是里面是把房子搞的不漏气，搞新风系统送风，但是这个风量是比较小的，所以他满足我们正常的健康生活需要是没有问题的，但是如果室内有污染源，排不出去，这是一个很大的问题。健康装修更是一个问题，整个建材市场更混乱，监管更成问题，当然了，这个也是很大的问题，大家不是特别的关注，了解的人也不多。但是反过来我们又问客户，你从消费者，包括我们朋友个人来讲，都会关注，我们在朗诗所有的同事和朋友都希望搞完房子以后请大家去测一下，所以做被动房一定要做健康装修，这两个东西比较捆在一起，如果没有健康装修，宁愿不要被动房，我们不能把自己关在密闭的罐子里面，自己变成甲醛净化器了，在室内的化学污染控制方面要求的更高。

Q：做被动房装修这块谁做的?

陈栋粱：我们朗诗做的，我们最关注三个方面，一个是建筑节能，跟被动房有关的体系，第二个机电设备，暖通，自控，智能化;第三块就是绿色装修，其实朗诗从2010年开始已经做了五年多，我们也是慢慢的找到解决的方案。

Q：也是一体化装修?

陈栋粱：回到原材料控制上，实际上是一个体系，不仅要管好现场，要把采购，材料控制，那个材料商整个的监控体系不是很成熟，所以你就更加需要做更多的事情。因为现在的市场上你买到的所有的材料都是合格的，我们永远看不到一个产品有不合格的报告，但是污染从哪来的，我们怎么样找到没有污染的材料，这是普通消费者非常困难的事情，现在我们做了很多的技术的准备，我们接下来会做更多的推广和上市。

Q：被动房成本在每平米1200元，零售的价格会上涨，对市场来说有没有一定的影响?

陈栋粱：成本的概念比较全面，我们这栋房子质量成本在1000多左右，可能比1200更高一些，但是从大规模的推广角度来讲，第一，我们的目标是不是一定要做这样的被动房，这也是一个疑问，我们自己觉得这是我们的实验品，是一个概念房，我们朗诗今年在我们的项目上做落地的项目，那个就是做一个推广的产品，也会分客户群和等级。我们觉得被动房是一个大概念，所以我们自己不怎么谈被动房，我们更多的谈被动式的建筑，被动式的建筑一定要做，是不是要做被动房，要看项目的情况和经营条件。大规模推广的项目成本一定会低，因为我们不需要追求成本的极致。

Q：我们听到更多的是开发商卖房子宣传的更多的就是新风系统?

陈栋粱：对，其实被动房，我觉得我们正常的房子，按照国家提出的节能标准，你要真正的做好已经是很好的节能效果了，其实可能对于大部分的建筑来说足够用了，关键你要做好了，别我们把房子保温板贴了，门窗也做了，但是房子漏气，你会发现这个房子白花钱了，这是我们现在遇到的最大的问题，你达到节能标准不代表你真正的节能，你在很多的细节方面，包括气密性上，大家不关注。所以我认为成本的概念，大家都很关心，1000块钱一直是朗诗做我们的产品上跟普通的产品差不多多投这些钱，被动房这个钱也是可以做下来的。

但是为什么比较难说，因为参考的体系没有，你拿哪一个房子来说，增加多少钱，这是很大的问题。

Q：被动房您刚才提到一个词，人的思维，思维这个东西更直观的面对这个房子来说，变成他使用者的思维，也是大家诟病的事情，业主对这个房子一无所知，你宣传的很好，他需要什么，不需要什么，但是经过时间久了，他会有一个思维上的变化，可能冬天的时候我自己提供的热源不够就会装空调，墙上有一个洞以后，我整体的被动房的效果就都没有了。所以从这个方面我们怎么去更好的控制品质?

陈栋粱：其实我觉得消费者既不要高估，也不要低谷，从我们的经验来看，消费者还是很理性的，你靠一个概念让消费者买单不太现实，在这么多年我们的发展最初做推广更困难，为什么后来朗诗的房子，高科技的房子或者住宅卖的好，主要是客户体验，我们的房子50%都是客户直接推荐的，你买了以后会推荐给朋友，50%以上都是这样产生的，所以我们在南京的溢价特别高，我们南京的客户群特别多，但是在武汉或者成都就会稍微困难一些，在当地我们的项目很小，客户群很少，没有入住的体验。确实这种看不见摸不着的概念怎么样让客户相信，早期很困难，包括我们今天讲房子的质量，今天讲的东西跟几年前讲的不太一样了，因为我们更多的想人本身对房子的反映，这是我们需要跟客户讲的。所以我们在住宅的时候做展示区，做人居馆，让大家理解技术，这是一部分。

第二个，客户如果住的很舒服，他不会自己随便乱搞，担心再加一些设备，只要住的舒服不会做这个事情，包括我们以前担心项目，让客户在冬天夏天不要开窗，因为你使用新风系统，开窗影响健康，在最初的时候有人跟我们讨论这个问题，但是真正住进去以后没有人干这个事情，因为他自己住在家里好好的，今天这么热的天，我非要开着窗通风，没有人干这个事情，所以消费者是很理性的，你只要做的事情是科学的，对他有好处，他不会跟自己过不去，核心到底这个东西是不是对他好，不要给他的东西他觉得不重要。

Q：您刚才说也有一些转型，在我的了解当中，被动房或者被动式建筑更多的回归建筑本身，我们朗诗之前是科技地产著称的，恒温恒湿，包括地源热泵，科技著称，现在更回归于建筑，是不是一种转变，是不是也会代表未来绿色建筑国内的发展方向?

陈栋粱：我们以前也是这么做的，但是大家更关注设备，比如说地源热泵，高科技，置换新风，大家很关注这些东西，但是我们首先是一个房子，现在把这个房子搞好，然后你的设备才有价值，所以这也是我觉得我们现在做的很大的改变。现在朗诗所有的研发，首先是客户导向，一般都是由客户部门来做这个需求的提出方，然后我们搞专业工程的时候，让建筑或者设备牵头，因为我们更接近于客户，其实设备其实是配合建筑的，所以我们以前老是感觉，我们朗诗很多人提到都说地源热泵，现在我们自己提还是回到产品的本身，还是做了住宅，其实最初的时候做住宅牺牲了很多，比如说户型，最初的房子连阳台都没有，在我们这个地方，你想不让客户晒衣服和被子，不仅仅是习惯的问题，还是健康的问题。生活方式的问题，欧洲人都是烘干机，他们不晒，但是我们都把衣服做一个晾晒，强制的改变这种生活习惯是没有意义的。所以我们后来做了一些调整，不要一味的，技术应该是适应客户需求的。我们经常说好上加好，首先搞个好的房子，然后再考虑好的设备，更加合理的设备，但是前提一定是好房子，房子不好，什么设备都解决不了问题。