时评：新城新区健康发展的方法论

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新城新区健康发展的方法论

随着城市化进程的推进，中国的城市发展需要更大的发展空间。于是，各种新城新区不断涌现，但新城新区的发展水平呈现了不均衡的特点。很多新城新区沦为“睡城”、“鬼城”，产业聚集和人口导入陷入僵局。对于新城新区的如何能够健康发展，政策、规划、产业如何落地?企业、人才、管理者怎样协调分工?在中国新城新区健康发展论坛中，行业专家、知名企业、新区管理者汇聚一堂，共商大计。

Q：在目前的政策环境下，新城新区如何健康发展?

天津市武清区商务区副总经理武桂宝：近两年，京津冀一体化协调发展的政策频出。在政策的引导下，京津冀在基础设施和民生工程领域取得了许多进展和突破。但在新区的产业定位上，还缺乏统一的分工协调。目前各个新区存在一些同质化竞争问题，有限的企业资源、资金和劳动力无法达到集约、集中和优化的配给。另一方面，京津冀还需要破除地方政策壁垒，像北京、天津都实行对外地机动车限行政策。如果实现区域一体化发展，这样的地方生活微配套区域一体化还急需加强。

北京丰台科技园投资控股有限公司总经理陈亚辉：新城开发绝大多数都是通过征用集体土地来进行的，涉及跟集体及原有集体组织的利益共享问题。现在国家政策支持建立城乡统一的建设用地市场，如果按照传统土地征收模式做下去，集体经济组织或者是被征地拆迁的个人只是享受了一次性收益，没有享受到长久收益和增值收益。集体经济组织对工作的配合度不是特别好，不利于新城整体的发展。如何确定国家、集体以及被征地个人之间利益共享的问题。我们做科技园区项目已经做一些探索，下一步可能和集体经济组织共同组成合作主体，进行土地开发。

荣邦瑞明城市中国研究院执行院长李伟：就我们对城市消费者研究来看，很多省会城市都属于消费型，从人口角度来看却属于净流出型。而很多城市规划和城市定位都是围绕人口来做。围绕人口来做规划，会面临人口基数怎么判断的问题，往往存在误差，影响科学规划。所以，我认为未来做城市规划，应该以城市消费者的概念来作为基数。搞产业定位围绕这样的核心概念去研究，然后进行城市定位，确定新区规模。

戴德梁行华北区董事总经理王盛：产业投资是一种进化过程。开始是相对低级的劳动力密集型产业，下一步是资本密集型，最后是技术和信息类型产业。现在一些产业园区在规划和投资上想一步登天，直接从信息行业和知识经济产业入手，我认为有些投资不适合当地的实际情况。另外，新城新区一定要注重基础建设，包括轨道交通和配套设施的建设。这些要走在房地产建设前面。这样再发展房地产，有充分的配套前提下，这一区域已经非常宜居了。

Q：在新城新区发展中，房地产企业应该以怎样的角色参与?

北京市国有资产经营有限公司副总裁、北京科技园建设集团总经理郭莹辉：我认为，房地产企业要转型升级为城市运营商，应该是新型城镇化的主导力量。第一，房地产企业现在迫切需要战略转型和角色转变。第二，政府投资建设城市的职能逐步在退出，迫切需要市场的力量来接替和填充这样的空白。从开发商中转化一批有城市开发能力，有承担社会责任的开发商介入这个空白。第三，新城新区应该有相对系统的标准，包括产业生态、城市的功能设计、城市的建设控制等若干方面。这个标准的建立便于在开发商、运营商与政府的合作中界定双方的职能。第四，我们现在的土地和政府的职能间应该有新的政策体系，来为政企新一轮的PPP合作奠定基础。

中南房地产集团副总裁袁晖：中南建设从2008年起发展新城新区业务，我们选择新城新区的标准主要看产业发展。因为没有把产业做好的新城新区要么是睡城，要么是死城。我们做新城新区有两种方式：一是整合资源做我们自己的产业园;二是跟着产业走，产业在哪里落地，我们就去哪做新城和相应的配套。

中国宏泰产业发展集团总裁潘锋：在十多年的发展中，我们没有做很多地产项目，主要为地方政府招商引资。整理投资，吸引金凤凰企业来产业园区发展。作为产业园区，我们要以国家和社会发展为己任。无论是做孵化器还是产业引导，我们要培养出来一些具有自主知识产权企业，让这些企业发挥引导和创新作用。给年轻人一些机会，不要把大量的精力都放在扩展园区上。简单地发展和大量囤地的时代已经过去，精细化管理的时代已经到来。目前迎着国家的科技星火计划，努力培养本地企业。

Q：新城新区的建设中，如何运用PPP模式解决融资问题?

北京丰台科技园投资控股有限公司总经理陈亚辉：现在作为政府的开发平台，我们和机构合作探索PPP模式在产业新区开发应用的问题。比较大胆的设想是通过多家相关单位和我们共同合作，把我们整个产业园的PPP化。目前遇到比较大的困难，还没有找到好的方法。因此，我们只做了基础设施可盈利的部分PPP模式，比如我们的能源中心。我认为，一些区域内能产生经济收益的部分是可以考虑PPP的问题。

民生证券研究院的院长管清友：地方政府在参与PPP过程当中如何转变角色，法律如何约束地方政府的角色。政府作为PPP参与一方，不能只是享有高高在上的裁决权。企业最担心地方政府在PPP建设当中的违约风险。在以往PPP模式当中，一条公路本来承诺收费，结果没过几年就取消了收费，这样的情况时有出现。现在看到财政部、国家发改委也出台相关指导意见，我想需要几个案例给市场信心。

中交地产有限公司副总经理李杜渊：在参与新城的建设中，企业面临投资回报期和项目周期长的问题。在和政府合作PPP模式项目中，项目周期控制权在当地政府手上。谈到PPP模式，协议很好，各方利益有所保证。如果项目周期拖长，政府踢给企业，企业包袱很重。

因此，企业在通过PPP模式参与项目时，一定要把各参与方能够控制的问题厘清，要不然在后续工作给各方带来的负担很重。我们企业主要做基础设施，为新城新区做基础工作。如果新区前期研究工作没有做好，后期产业和人的导入跟不上，前面的基础工作就产生了巨大的浪费。

中南房地产集团副总裁袁晖：我们目前跟政府合作的新城新区建设，主要平台性的转移要以投资企业为主。我认为PPP模式是从英国引入的，到中国应该加入我们的元素进去，增强一些开放性。具体而言，政府做好定价和政策扶持，企业做好运营。关键问题是政府一定要把利润、利益转给企业，当然转嫁的同时，政府的债务压力也可以得到减轻。