造价工程师考试复习指导：建筑面积计算分类（1）

　　计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：

　　1、 应具有上盖；

　　2、 应有围护物；

　　3、 结构牢固，属永久性的建筑物；

　　4、 层高在2.20m或2.20m以上；

　　5、 可作为人民生产或生活的场所。

　　其中：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。

　　国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.2m以上的计算建筑面积，都包括2.2m本身，其含意是层高在2.2m或2.2m以上的计算建筑面积。

　　计算全部建筑面积的范围

　　1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　这里说明：房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。单层房屋层高高于2.2m也只能按一层计算建筑面积。层高低于2.2m的房屋都不能计算建筑面积。

　　2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m以上部位计算建筑面积。

　　梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.2m的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。

　　夹层、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋。从外表看不出来，这些增加的房屋层，有的是结构层，即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的。不论是结构层还是技术层，只要其层高不低于2.2m都可以计算建筑面积，凡层高低于2.2m的部位，均不应计算建筑面积。

　　3、穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。

　　这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。

　　门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的按其水平投影面积计算。房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标准《房产测量规范》中规定的通道、门厅、大厅不论其层高，均按一层计算建筑面积。其含义是指层高不论高于2.2m多少，均按一层计算建筑面积，而层高低于2.2m的通道、门厅、大厅是不能计算房屋的建筑面积。

　　门厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊，我们称其为回廊。这一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面积计算建筑面积，回廊下边的厅，如其层高在2.2m和2.2m以上部位仍应计算建筑面积。

　　4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

　　楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道；电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道；提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各层的各种管道（如：上下水管、暖气管、电缆、通讯线等）上下集中通过的井道。

　　由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面积。

　　房屋的自然层数是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数。

　　房屋的自然层数，一般按室内地平线以上计算。地平线以下为地下室，按负层数计算；采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高不低于2.2m的计算自然层数；层高在2.2m以上的架空层也计算自然层数。

　　有关地下室和半地下室这两个名词，国家标准《房产测量规范》没有明确界定其含义；国家标准《住宅设计规范》对地下室和半地下室有以下术语和解释，可供参考：

　　地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者；半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。

　　当房间地面低于室外地平面的高度不超过房间净高的三分之一者，则不能算作地下室，也不算半地下室。

　　假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数。

　　由于现代房屋设计的多样化，楼梯、电梯等井道到达的部位不同，有的直达地下室各层、有的服务于不同类型的楼层，服务对象和使用功能也不相同，因此在对这些共有建筑面积进行认定和测算时，还是应根据实际情况予以确定。

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