欧洲住房成本并不低

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     “空置房政府收回”美丽谎言背后

　　随着中国各大城市的房地产价格继续走高——例如国家统计局于10月22日发布的数据显示，9月份北京新建住宅价格同比涨幅高达20.6%——人们的关注点由中国逐渐扩散到全世界。人们迫切地想知道，世界各地的人们是如何看待房地产价格，并且尽力实现“宜居”的生活。我在多年的采访报道当中，走到的一些国家和地区或许能够成为房地产观察的参考之一。

　　欧洲“住房”不轻松

　　发达国家经济体民众的住房负担并不如我们想象当中那么轻松。

　　应该说，世界各国的城市化趋势其实上是大体一致的，即我们所声称的由“铁锈地带”开始向大城市转移。所谓铁锈地带，是指一些国家原有的工业化地区，因为去工业化导致大批原有的机械、厂房锈蚀、坍塌而被称为“铁锈地带”。

　　不过各个国家都有自己不同的称呼方式。例如，在丹麦北海海滨的工业地带，因为荒弃而被称为“烂香蕉地带”。各种人口和工业设施逐步向日德兰半岛的奥尔胡斯和靠近瑞典的哥本哈根集中，导致了这些地方人口开始增加。奥尔胡斯作为丹麦第二大人口城市，未来十余年内，人口将要比现在增长三分之一。

　　在德国，汉堡作为德国第一大城市，长期以来工业和第三产业都很发达，因而房屋价格并不便宜。2010年我在汉堡曾经走访一位非政府组织文员的家。她的房子约有110平方米，地段不错，却是建于1890年的老房子。每个月的房租需要花掉一家将近三分之一的实际收入。这和我在2009年采访过的一位荷兰外贸部女公务员的房租负担相当。2011年我在以色列采访的时候，一位抗议房地产价格过高而参加游行示威的大学生告诉我，欧洲人的房租负担大约在家庭收入的30%以下，而以色列人的负担则在35%~45%之间。我无从判断这位大学生数据的真实性，只能说，从欧洲到以色列，发达国家经济体民众的住房负担并不如我们想象当中那么轻松。

　　当然，欧洲国家普遍建有所谓的“Social House”，也就是所谓的保障性住房。但是很难说这些保障性住房会是优质的房地产。

　　即便对于已经买了房子的人来说，还贷负担也是一个长期的过程。今年9月我在波兰华沙采访，一位从事IT业的工程师告诉我，他在大约30岁左右购买了自己那套90平方米的住房，还贷年限是35年。也就是说，根据波兰的法律，他需要工作到退休的那一年才能还清自己的房贷。

　　新兴市场“居不易”

　　中国所面临的问题是社会经济在急剧发展和变化当中，住房承载了太多社会公平的责任。

　　有趣的是，在我到过的不多的发展中国家当中，大城市的房地产价格也在迅速上升。缅甸因为逐渐结束军政府掌权，走向开放而引来了大量的国际关注以及投资。这个国家尚无足够的经济能力展开大规模基础设施建设，因而带来了人口比较集中的仰光房地产价格的迅速上升，表现为居民住宅和高档写字楼、酒店的奇缺。

　　假如说这是经济发展所带来的必然的话，柬埔寨首都金边的情况就值得大大怀疑了。2010年冬天我在金边采访的时候，驻当地的新华社记者告诉我，金边市中心的房价已经达到每平方米2000~3000美元。这对于一个连公交系统都没建立起来的城市而言，价格实在是高得有些离谱，完全可以说是一种炒作。

　　而在暹粒，这座因为吴哥窟而扬名世界的旅游城市里，一套法式小别墅的价格在10万美元左右。这对于人均GDP只有不到1000美元的柬埔寨来说，很明显地反映出了这个国家所面临的两极化差距。

　　一个国家的房地产价格，一定跟这个国家的经济总体发展趋势、人口分布、工业以及第三产业布局有密切的关系。在澳大利亚，虽然这个国家地广人稀，但是由于工业发达和地理环境因素，造成了聚居的局面。它的2300万总人口当中，有大约1400万人居住在悉尼等5个大城市当中，客观上推高了这些城市的房地产价格。但是人口集中以及被人为赋予的重要城市功能并不意味着房价总是很高。德国的莱比锡在东德时期是一个工业城市。两德统一后，东德的传统工业逐渐衰落，莱比锡的房地产价格走低。政府无力开发工厂陈旧的厂区，也没有投资者前来进行开发。政府索性低价将厂区出租，将部分房屋免费交给艺术家使用，因而形成了与北京798艺术区极其类似的斯宾奈利艺术区。

　　在日本，连续多年的经济低迷，导致东京这个集中了全国近十分之一人口的城市房地产价格连年下跌，致使它的房屋均价在2008年的时候只及20世纪80年代房地产价格的一半左右。

　　2012年我在美国采访时经过圣路易斯，这座城市的郊区出现了大量无人维修的破旧住宅。同样场景10年前我曾经在新西兰也见到过。只有在土地资源稀缺情况并不严重的国家，才能容许这样的浪费。中国今年随着城镇化的发展，许多已经荒废的宅基地被重新投入到农业用地或者其他用途当中，这也说明了政府方面对于土地资源的重视程度。

　　“居者有其屋”，在现代社会当中不仅仅是一种事关生活方式的概念，它更多地跟社会公平相关。这就是为什么中国最近网上会曝出“德国在私房闲置7年之后收回”的美丽谎言。中国所面临的问题是社会经济在急剧发展和变化当中，住房承载了太多社会公平的责任。无论是发达国家还是发展中国家，人们对于住宅的期望和要求，都是一样强烈的，然而他们的负担也并不轻松——特别是想要在发达国家或者发达城市“宜居”的话。

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