陈国强：地产预售违规成本过低

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　　早在2006年，建设部、发展改革委、工商总局就联合发布了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，其中明确规定，“未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。”

　　除国家层面的政策外，各地也陆续出台了一系列的有关地产预售的规范制度。但长久以来，这些制度并未得到切实有效的执行，许多楼盘在没有获得预售许可证的情况下就违规销售，甚至有的刚刚挖个坑就开始卖楼。几部委多次联合严查，违规预售都是重点，但时至今日，不时仍有违规预售的消息曝出，国家的宏观调控政策在一定程度上如同一纸空文，难以起到应有的规范效果。

　　随着房地产市场的持续火爆，外界的目光更多地放在了高房价上，而对于地产行业内诸多屡禁不止的违规行为，则很少有人关注。据《法人》记者的了解，在个别地区，违规预售现象非常普遍，而监管部门针对提前预售的处罚仅为区区数万元的罚款，实在无法起到震慑作用。

　　国家三令五申的房地产政策在执行中屡屡遇到违规操作，而监管和处罚的力度又显得软弱无力，势必为国家宏观调控的执行、房地产市场的理性发展设置了障碍。

　　那么，违规预售会给地产市场带来哪些影响？监管和处罚该如何进行？房地产市场需要怎样的整治才能真正健康有序地发展？就上述问题，《法人》记者专访了地产专家、中国房地产学会副会长陈国强。

　　开发商的算盘

　　鉴于近年来中国房地产市场的一路高歌，无数开发商赚了个盆满钵溢，但随着市场的繁荣和行业暴利的增长，开发商违规的行为也多了起来，违规预售、虚假炒作、房托等现象屡见不鲜。

　　在房地产销售过程中，开发商始终处于主导地位，为获取最大的利润、尽可能降低风险，开发商违规之处早已数不胜数，而违规预售只是其中较为典型的一个。

　　“违规预售一方面是开发商出于回笼资金的考虑，另一方面，则是一种营销策略。”陈国强对《法人》记者表示。

　　在陈国强看来，开发商在取得预售许可证之前，通过收取定金的形式提前预售，所能获得的资金量是比较有限的，其真正的目的往往还是后者。通过提前预售，开发商实际上能够摸清到底有多少潜在的客户，既有多少受众对他们的项目感兴趣。

　　“这实际上也将成为正式开盘时定价的一种依据。”陈国强表示，违规预售是一种比较有效的监测需求的方式，也是一种市场探试：订购的人多，说明项目受欢迎，定价时可以适度提高，反之则适度降低。

　　在这种“预售”的过程中，购房者和开发商不可能处于平等的地位，购房者永远处于风险之中。房地产提前预售的特点就是没有取得预售许可证，这一点无论是开发商还是购房者都是很清楚的。甚至在有监管部门获知违规情况进行调查时，购房户还帮助开发商隐瞒预售事实，以期顺利获得自己预定的房子。

　　购房者配合开发商演这出“戏”，目的就是以所谓“协议价”购买房产。一般来说，违规预售时，双方都会有一个“协议价格”，这个价格通常以当时的市场价为参考，这一价格可能远低于正式开盘后的价格行情——按照近年的房地产市场走势，房价一直处于上涨的趋势，等到数月或数年后正式开盘时，售价一般都会高于违规预售时的价格。这也是众多购房人明知这样操作的风险性，却甘愿冒险的原因所在。

　　违规预售风险多

　　“在不符合预售条件的情况下就对外销售，肯定会扰乱市场秩序，这也是监管部门严查的几种违规现象之一。”陈国强告诉《法人》记者，违规预售潜在的风险很大，这种现象亟待遏制。

　　根据商品房预售的相关管理规定，开发商投入开发的资金应占到总投资的一定比例以上，同时有明确的施工进度、工程竣工日期等资料，才能获得预售许可证。在开发商没有取得商品房预售许可证的情况下，其投入了多少资金？工程进度计划如何？甚至户型、交通、绿化率等有关信息，购房者很难全面了解，而主管部门也无法监控。

　　在这种情况下，开发商有没有资金实力保证楼盘建起来？会不会出现中途停工、烂尾楼等情况？开发商会不会挪用资金，甚至转移资金、携款而逃？关于这些风险，购房者可谓防不胜防。尽管在全国房价持续上升的情况下，这些风险发生的概率不高，但一旦市场步入低迷或者政策有变，这种风险就很难预料了。

　　“从消费者自身权益保护的角度来看，消费者选择这种预售方式还是要慎重。虽然在没有取得预售许可的时候，开发商提供的价格可能具有一定的吸引力，但是消费者的权益是缺乏保障的。”陈国强表示。

　　对于购房者来说，最终的愿望无非是得到一套自己中意且价格合理的房屋，而通过违规预售的行为所订购的房子并不一定都会称心如意，违规行为必然伴随一定风险，而一旦风险产生，购房者毫不例外又将沦为弱势群体。

　　由于违规销售的“违规性”，双方通常不能签订正式的销售协议，而以“借款协议”、“投资协议”等代替，而这些本就违规的协议，通常很难得到法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护。

　　市场行情具有不可预料性，假如预售时行情低迷，“协议价”相对过低，到正式开盘时行情早已水涨船高，开发商要求涨价，购房者如何应对？此外，如果正式开盘时市场行情看跌，购房人如按协议价购房则价格偏高，如果不履约则很难退回预定金，这些问题都将购房者推向了不利境地。

　　“这种违规预售只有在市场看涨的情况下才是有效的，如果政策调控之后，市场出现比较明显的观望，再用这种手段恐怕就不一定有效果了。所以这种行为也取决于特定的市场环境。”陈国强告诉《法人》记者。

　　为何监管难

　　政策的三令五申与现实中的违规泛滥形成的鲜明对比，使得监管处于十分尴尬的地位。同时，处罚过轻也是目前政策中普遍存在的问题。

　　“我觉得最根本的解决办法还在于销售环节要有更规范的管理，否则对于消费者、对于房地产市场都有很多风险。”陈国强对《法人》记者表示，违规预售的事实很简单，就是未取得预售许可证就开始销售，属于明显的违规操作，地方的管理部门应该查处，并采取处罚措施。

　　陈国强表示，如果销售程序规范，在销售时开发商需要出具预售许可证等相关资料，并需要公开房源，明示价格等，购房人应该要求开发商提供并出示这些必要的资料，否则自身的权益很难保障。

　　“违规现象的出现，主要还是地方的监管部门疏于管理，或者说是对预售环节的管理太过松懈了。”陈国强表示，有关房地产项目预售方面的政策，国家是有非常明确要求的，什么情况可以预售、什么情况可以正式销售以及定金的收取等，相关文件内都有非常明确的规定。

　　“主要还是处罚力度的问题，你罚个3万、5万，他们根本就没感觉。”陈国强认为，目前各地针对违规预售的处罚相对都比较轻微，缺乏威慑力。

　　此外，由于各地房地产市场发展程度差异很大，相关规则及处罚力度并不统一，有些城市针对违规预售的罚款限额为10万，有的则仅为3万，相对于开发商在违规预售中所获得的巨额利润，这些罚款几乎可以忽略不计。

　　“所以还是要提高监管的门槛，这个是基本的。”陈国强认为，过去很多地区的房地产市场在管理方面门槛比较低，且没有国家统一的标准，“因为犯错的成本很低，所以才敢冒风险去做。”