五座城市五条街 商铺投资成本调查探析

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　　在国内一二线城市核心地段商铺选址开店是一个综合性决策问题，根据商铺的个性化特征，进行选址、进行专门的调查和研究，这类前期工作恰如中医实践中的“把脉”，通过收集“脉象”传递的信息，改直觉判断为科学决策，并采取正确的攻略。此次，记者选取了五座城市五条商业街道商铺租金价格作了一番分析。

　　北 京

　　新街口 每天每平方米平均租金20元

　　目前，北京商业等级第一级的是西单、王府井(35.20,0.39,1.12%)、前门等，像新街口是属于第二等级的地区级商业中心。新街口附近的商铺每天每平方米租金约为20元，而在之前所提到的一级等级商业区域，租金则要加倍。

　　选取北京几个商圈来看，中关村(6.45,0.09,1.42%)周边每天每平方米平均租金15元，西单周边每天每平方米平均租金20-25元，东方新天地周边每天每平方米平均租金约为50元，而在东方新天地购买商铺的价格则为每平方米10-15万元，双安商场一层临街店面商铺每天每平方米平均租金大致在15-20元。普通品牌进驻北京商场一般扣点在28%-29%，如新世界扣点在30%。

　　因为服装零售要计算好日销售和费用，同时要控制好毛利和库存。服装企业不打好“如意算盘”是没办法生存下去的。在新街口临街店铺中，“谜底”、“达衣岩”、“布波堡”、“歌莉娅”等品牌已经在这里打拼了好几年。这个地段的租金相对北京商场的扣点来说，经营起来会相对轻松些。

　　根据专业机构调查报告显示，2009年，北京大多数购物中心下调了租金收入预期，以维持其稳定的出租率。

　　专家认为，尽管去年商铺市场的租赁需求放缓，但是临街商铺属于稀缺资源，租金价格基本不受影响，高层和非临街的商铺租金价格有轻微下调趋势，但是也不会超过30%。2009年上半年，服装行业的零售商抓住了当时的议价时机，签订了新的租赁协议或者续租，以此获取了优质店面。

　　上 海

　　淮海路 每天每平方米平均租金60-100元

　　作为上海市最重要的商业街之一，淮海路全长约6公里，是一条繁华堪与巴黎的香榭丽舍、纽约的第五大道、东京的银座、新加坡的乌节路媲美的商业大街。

　　在这条街上，国内、国际一线服装品牌林立，其中，汉帛在2009年租赁了一间总面积在300平方米沿街店，每年的租金大致在600万元左右。

　　淮海路的汉帛沿街店面共有两层，底层在120平方米左右，每天每平米的租金75元，而第二层则有180多平方米，每天每平方米的租金也达到了40-50元。按照当初汉帛为这家店作的企划显示，要使这家店盈利，根据汉帛现有产品利润空间，及运营成本，这家店起码要实现5倍于房租的销售额，才能赚钱。

　　目前，汉帛这家店处于亏损中，且未来还将承担合同规定内的5%-10%的自然涨幅，由此，汉帛公司层面透露他们倾向于缩减店面规模，或另作它用。

        深 圳   

    振兴路 每天每平方米平均租金40元   

    深圳各个区都有商场和购物中心，城市主要的中心区在东门和华强北。时值今日，华强北商圈已发展成为深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一，其消费基础主要来自于高购买力的福田区居民消费、办公人群消费，以及从全国各地慕名而来的旅游消费。

    用当地人的话说：“用300万元投资一间社区商铺很容易，但花500万元在华强北很难找到一间街铺。”

    在华强北商圈振兴路品牌服饰街区开店，没点真功夫是不行的。举个例子，在这个区域，一间大约100平方米的店铺，一个月的租金大致在10-20万元。2009年末，深圳“BBLLUUEE粉蓝”女装第二代形象店在深圳华强北振兴路开业，这是其全国第80家直营店和第316家连锁专卖店。“BBLLUUEE粉蓝”女装定位于20-35岁都市女性，时尚休闲与职业经典相结合，春夏装主力价格：278-498元，秋冬装主力价格：298-598元，配饰：128-398元，大衣：780-1680元，羽绒服：598-1280元。

    根据日常费用估算，如果刨除店铺转让费以及员工费用等等。以主力价格产品为例，这家店一天至少要卖出去20多件服装，才能保证正常运营。正如专家所提示的，如果一个店铺一个月的销售额不能保证是房租的1.5倍以上就不要投资开店了。

    广 州

    北京路 每天每平方米平均租金100元   

    广州北京路是广州市最繁华的商业步行街，曾经的千年古道，广州城建之始所在地。北京路店铺价格租金是高得惊人，一间100平方米左右的店铺一年的租金不会低于200万元。

    2009年5月10日，安踏体育用品有限公司在广州北京路以一场盛大热烈的庆典，宣告了安踏第6000家专卖店的正式开业。在安踏第6000家店开业期间，安踏还举办了一系列灵活、新颖的推广活动，包括全场打折、以旧换新、赠送限量T恤衫、抽奖等。

    针对价格问题，安踏的策略是定位二线城市及大众化价钱。安踏主要以二三线城市和街铺为主，近年经销商在一线城市开旗舰店的数量增加是作为宣传之用。售价方面，相比起Nike及Adidas，“安踏”产品保持中价，单价一般都是300-400元。如果按照这个主力价格来计算的话，假设店铺面积是100平方米，每天每平方米租金是100元来计算，一天至少要销售30多件产品才能支付得起店铺租金。

    西 安

    东大街  每天每平方米平均租金10-30元

    西安东大街距今已有600余年历史。明朝初年重修长安城，钟楼东移，并以此为中心，形成东、西、南、北四条大街。改革开放以来，东大街更以其历史积淀深厚、名店名品云集、经营品类齐全、人流物流集中，成为西安乃至西北地区最繁华的商业街，素有“西安第一金街”之称。在这块区域，财富与商机是永恒的主题，繁华与人流是不变的曲调。

    据相关统计资料显示，东大街上现有商户近400家，日均客流量50万人，节假日可达80万人，日均营业额达300余万元。“利郎”、“天意”、“森马”、“鸿星尔克”“劲霸”等品牌都能在东大街找到。

    按照每天每平均租金10-30元来看，以一间面积为100平方米的店铺为例，以“鸿星尔克”为例，单品价格一般都是200-400元之间，如果按照这个主力价格来计算的话，一天要销售大约10件产品才能与房租租金持平。