剖析开中介公司成本

今年市况好，广州中介门店开了一间又一间，而中型行扩张势头远胜大行。从4月至今，几乎每周都有一间中型地产行开分行。房地产中介公司提供居间服务，撮合交易即有钱收，这种业态吸引了不少人从打工仔晋身为老板。究竟开一间中介行需要多大成本？对于地产从业人员来说，职业进阶之路如何规划？记者采访多名业内人士，为各位雄心勃勃的经纪提供参考。

开店做生意，“灯油火蜡”加铺租是少不了。记者从一名“鸡行”老板和大行管理人士了解中介门店的经营成本。

“鸡行”专做街坊生意

“鸡行”老板陈先生的中介门店设在广州西郊一个大型小区内。这个小区销售一手楼时，陈先生就是其中一名销售人员，经他卖出了几十套房子。陈先生那几十套房子的业主就是他手里掌握的客人，而他本身也是小区附近的居民，周边人脉关系很广。陈先生买一个小区商铺，出租给别人做士多，月租两千多元。而他则租下了士多旁边的一个转角位做二手房代理生意。

记者看他的门店装潢一般，请的员工也只有两个，桌面摆上两台电脑。陈先生告诉记者，每个月成交两张买卖单，门店的经营成本即可维持。该小区平均一套房子售价为60万元左右，每张买卖单收1.5%佣金，两张买卖单约等于18000元。陈先生的铺租约3000元，两名员工底薪1000元左右，电费等办公费用约合1000元，仔细算算，每个月的经营成本仅为6000元左右，做两张买卖单，除去给员工的佣金，其实已有可观的利润。且大部分买卖单都涉及按揭服务，他们还可以从按揭公司获得回扣。

陈先生说，因为每个月成交的买卖不平均，若月均有两张买卖单，一年可赚10万元左右。记者从地产人士了解到，租赁与买卖收入约为2：8。若买卖生意不好做，多做租单也可维持日常运营。去年地产低迷，陈先生就靠租单勉强渡过难关。他告诉记者，他2004年开店，2007年曾动过开分店的念头，希望在小区的另一边开多一个分行，当时他的拍档不同意，故此计划搁置。陈先生笑称：“幸亏2007年底没有开成分店，不然去年很难熬。”从2008年起，他的拍档退股，陈先生一人独资经营这个中介行。他说，现在市道好了，开分店的念头又浮起来了。

大中介开店成本近十万

据某大型中介行管理人员透露，他们的经营成本与郊区小中介行不可比拟。市区一间40~50平方米的门店，租金要1万~1.5万元；每个店铺按8人配置，每人每月底薪1000~3000元，提成1200~10000元不等，部分业绩好的甚至提成超过1.5万元。管理费、电话费、水费、电费、电脑及复印机等每月花两万元左右。每个店铺成本起码在9万~10万元。该人士称，单店要做到14万~15万元的生意才算有盈利，因为总公司的后勤人员人工、广告宣传等支出也要分摊到每个门店。目前市道好，每个门店平均有十六七万元的月收入，比起去年下半年每个月大部分分店账簿“见红”的局面，已有极大的改善。

普通经纪升职全靠开单

据了解，地产经纪通常的进阶之路是：见习物业顾问（试用期）、物业顾问、高级顾问、营业主任、高级营业主任、见习经理、经理（店长）、高级区域经理、区域总监、高级区域总监。每一职级需要完成每月佣金定额，因此“开单”成为所有经纪的不二法门。一位地产人士向记者透露，一般来说，地产中介公司晋升到区域总监一级，人员会相对稳定，区域总监基本上不愿意跳槽。从2004年至今，极少发生大行区域总监跳槽的现象。

中小型地产中介行为“挖角”和提高员工积极性，一般会调低底薪、加大佣金回扣，有的中型公司开出的佣金提成高达30%，也有的中型中介行以持有单店股份来吸引大行资深经纪加盟。一般来说，店长及店长以下人员跳槽较多，普通经纪流动性最大，店长一级也可能受高提成的引诱而率领几名手下“过档”其他中介行，而手中掌握多个团队的区域总监因管理人员众多，难以把团队“一锅端”。

地产人士表示，目前盘少客多，谁掌握盘源即可做到生意。一些在大行积累资深经验的中层经纪有可能会下海开店，他们由于在大行收惯3点佣，开“鸡行”也不愿意降低身价，收佣2%~2.5%之间。去年地产不景气，不少中介行缩铺裁员，一批有丰富经验的经纪“被迫”下海，今年生意做得红红火火，比老东家的日子过得更滋润。