城市综合体的功能与施工组织设计分析

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

摘要：城市综合体的开发是一个庞大的系统工程，城市综合体的功能与施工组织设计至关重要。论文首先概述了城市综合体的定义及特征，并对城市综合体的功能系统进行了分析，最后重点探讨了城市综合体的功能系统施工组织，旨在对我国的城市综合体策划、开发及建设提供借鉴。

关键词：城市综合体 功能 施工组织设计

城市综合体作为一种集约高效的城市组织形式，是服务经济和消费经济的恰当载体，能够有效地组织城市资源，从而改善城市的要素条件，有助于降低经济运行的交易成本，加强企业和个人之间的相互学习，激励城市的创新，从而推动城市产业升级，实现可持续发展。论文提出建设城市综合体的相关概述，并重点探讨了城市综合体施工组织设计要点.

1 城市综合体的相关概述

1.1概念定义

“城市综合体”, 本文界定的城市综合体是融合商业、办公、居住、酒店、会展、文化娱乐和交通等三种及以上营利性城市功能，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的街区建筑群体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。

1.2城市综合体的特征

1）城市性。城市综合体通过内外活动空间的有机衔接，内部引进了城市公共活动空间，同时具备了比较完备的商务、商业、居住、休闲、娱乐、交通等多项城市功能，是一种浓缩的城市形态，具有众多城市特征，成为城市集约发展的基础。2）集约性。城市综合体通常所处地点区位良好，土地价格高，因此开发强度一般很高。3）均衡性。城市综合体注重土地使用的均衡性，最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。4）空间组织立体化。通过空中、地面、地下的多层次的联系，形成“树形”交通组织体系，成为互补的、流动的、连续的空间体系，将这些功能有机地组织在一起，使各项功能协调运作，成为一个高效运行的整体。5）巨大的社会效应。因城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，其建成后一般将成为城市的名片，产生巨大的社会效应，能够创造就业岗位、增加税收、提升居民生活质量、形成城市地标等效应。

2 城市综合体的功能系统分析

1）商业功能。商业功能能够为综合体带来充足的人流，对提升城市和综合体项目的活力有着非常积极的作用，对于综合体知名度和形象的塑造具有非常重要的意义；商业功能还能为城市综合体，甚至是整个城市提供优质的购物环境和公共活动空间。2）办公功能。办公功能是综合体中收益最高的功能之一，财务模型也较为简单，能够产生持续而较高的收益；办公楼还是“高密度”的最有力推动者和主要需求者，能够促进土地的集约化利用；3）酒店功能。酒店功能能够为综合体所在区的商务活动的人群提供住宿、餐饮等基本服务；还能向其提供会议、展览等其他附加的高端商务服务，为商务活动提供有力的支撑；4）居住功能。居住功能能够显著提高城市综合体的活力，为综合体提供稳定的活动人群，形成对酒店、零售、办公等功能的支撑；居住功能能够平衡白天和夜间活动，避免城市综合体晚间成为一座死城；城市综合体的居住物业可以出租或者出售，能够快速的回笼资金，有利于项目的整体开发。5）会展功能。会展功能具有较强的外部经济性，能够提升城市综合体知名度和形象档次，增加项目吸引力；带动城市综合体及周边区域的零售商业、餐饮娱乐和酒店的消费，对城市综合体区域内相关产业的发展产生促进作用，有利于区域功能的优化和发展。

3 城市综合体功能系统施工组织优化设计

3．1项目多方协同管理信息化技术

项目多方协同管理信息化技术是以Internet为通信工具，将工程项目实施的多个参与方（投资、建设、管理、施工等各方）、多个阶段（规划、审批、招投标、施工、分包、验收、运营等）、多个管理要素（人、财、物、技术、资料等）进行集成管理的技术。是工程项目管理信息化技术应用领域最前沿的技术。建设适应协同管理需求的基础网络环境，也可以租用商业基础网络环境或使用系统产品提供商的网络设施（服务器系统）。建立适应项目多方管理需求的协同管理平台，在协同管理平台上定制项目协同管理的结构、角色、权限，按机构及角色与权限实现对项目的系统管理。购置、定制满足项目管理职能的应用软件模块，在协同管理平台上进行项目管理应用模块使用的单点登录、数据交换、应用集成等系统整合。建立以任务为核心的项目多方系统管理与信息互通系统，按任务实现项目的协同管理。建立统一的多方信息资源库，集成项目参与方的相关信息和工程项目管理知识；提供项目管理各方在网上异地进行协同设计管理、施工管理及对相关资源信息综合管理的功能。

3.2主要施工方案选择

1）关键工程、特殊工程及其施工方法。在具体的工程施工组织设计中应重点关注和研究那些影响施工全局的重要分部工程、施工技术复杂的或采用新技术、新工艺及对工程质量起关键作用的分部分项工程、特殊作业工程等。例如：灌注桩后注浆是指在灌注桩成桩后一定时间，通过预设在桩身内的注浆导管及与之相连的桩端、桩侧处的注浆阀注入水泥浆。目的一是通过桩底和桩侧后注浆加固桩底沉渣（虚土）和桩身泥皮，二是对桩底和桩侧一定范围的土体通过渗入（粗颗粒土）、劈裂（细粒土）和压密（非饱和松散土）注浆起到加固作用，从而增大桩侧阻力和桩端阻力，提高单桩承载力，减少桩基沉降。2）作业空间的合理配置。作业人员平均占有工作面，只要条件允许，各专业应分散在不同的作业面展开施工，这样对于保证进度，保证质量和安全管理都是有利的。减少立体交叉作业，对缩短工期有一定的意义，但对安全生产的不利影响不容忽视。减少工作面的空闲。3）抗震与加固（粘贴碳纤维、粘钢和外包钢加固技术.）

3.2施工质量管理措施

1）材料控制.物资采购和仓储管理。根据采购计划评价物资分供方，选择合格分供方，经批准后实施采购。对由顾客提供的物资，编制物资需用计划。库房物资要按规定分类摆放，做到整齐美观，对顾客提供物资设专账、专区管理和存放。产品标识和可追溯性控制。保管员对经检验和试验合格进入仓库的物资，按名称、规格、型号、数量、产地作标签标识，对露天存放的物资分区、分类加标签标识，合理堆放。2）施工方法控制。开工前根据施工图、标准规范，结合本工程的特点，编制切实可行的施工组织设计、技术措施，用于指导施工组织和作业。加强技术文件的控制，保证各有关场所得到和适用文件的有效版本。3）施工环境控制。控制作业环境，保持稳定、适宜的环境条件，确保施工质量。 焊接作业时，设专人监测环境温度、湿度和风速，当出现不允许的环境条件时，立即停止作业，待采取措施符合要求后再施焊。

3.4施工成本管理措施

应重点对在工程材料、施工手段用料、机械设备选用、劳动力组织等方面加强管理和控制。工程材料方面加强采购管理、货比三家，同时减少二次倒运现象。施工手段用料要加强使用管理，能够不用的尽量不用，能够重复使用的尽量重复使用；机械设备选用要在保证安全、满足使用的前提下选取，合理安排作业程序，提高作业效率。加强工程内部承包模式，使职工的个人切身利益与公司利益相挂钩，调动职工的劳动热情和主人翁责任感。加强对施工合同的管理和施工索赔管理，正确运用条件和相关法规及时进行索赔，降低损失。通过盈亏平衡分析方法，调整和控制各个阶段的成本计划。

4 结语

总之，随着我国城市综合体开发升温，对于城市综合体的研究也日渐增多，如何规划、设计高水平的城市综合体，实现综合体服务城市居民、优化城市空间结构、提升城市竞争力的目的，已经成为广泛探索的焦点问题。本文从功能的角度切入综合体的研究，取得了一定的研究成果，对未来综合体的开发实践有积极的指导意义。

参考文献：

[1] 刘贵文,曹健宁. 城市综合体业态选择及组合比例[J]. 城市问题, 2010,(05)

[2] 张璐. 城市综合体发展之道[J]. 走向世界, 2010,(06)

[3] 赵沛楠. 城市综合体:商业地产风向标[J]. 中国投资, 2010,(02)